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COPROS EN DIFFICULTES

 

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Sylvia Pinel, ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité, et Patrick Kanner, ministre de la Ville, de la Jeunesse et des Sports, ont réuni l’ensemble des partenaires pour faire un point d’étape sur la création d’une deuxième opération d’intérêt national, à Grigny en Essonne, après celle créée à Clichy-sous-Bois en février 2015.

La copropriété Grigny 2, qui est l’une des plus importantes d’Europe, regroupe près de 5.000 logements. Elle est confrontée à d’importantes difficultés : gestion complexe, situation financière très difficile, problèmes de sur-occupation notamment en raison de la fraude immobilière, et une paupérisation grandissante de ces habitants, locataires et copropriétaires.

Le comité de pilotage qui s’est tenu ce jour a été l’occasion de faire un point d’étape sur la préfiguration de l’ORCOD-IN de Grigny avec les partenaires concernés, dont la création est une priorité affirmée pour réaliser une opération globale et d’ampleur et de valider le protocole d’accord partenarial, qui sera signé courant octobre.

Il a été précisé :
– le travail de préfiguration permettant d’aboutir à la prise du décret déclarant l’opération d’intérêt national ;
– les actions à mener à court terme nécessitant la mobilisation de l’ensemble des partenaires (travaux d’urgences, engagement de la scission de la copropriété, réduction de la dette de la copropriété, création d’un réseau de géothermie, accompagnement social des copropriétaires en difficultés, renforcement des actions dans le cadre des zones de sécurité prioritaires, etc.).

L’engagement de chacun des partenaires est une nécessité pour créer et mettre en œuvre cette opération. Le travail se poursuit. Le décret déclarant d’intérêt national cette opération devrait être publié début 2016.

Avec la première opération ORCOD à Clichy-sous-Bois créée en février 2015, l’Opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées à Grigny s’inscrit dans le plan de mobilisation pour le logement en Île-de-France, qui prévoit une action résolue pour résorber l’habitat indigne par une approche globale du traitement des quartiers.

Les principaux partenaires : l’Etat, la Région Ile-de-France, le Conseil Départemental de l’Essonne, l’intercommunalité et la ville de Grigny, les agences de l’Etat (Anah, ANRU, Adème, ARS), le Tribunal de Grande Instance, ainsi que la Caisse des Dépôts et Consignations et l’Etablissement public foncier Ile-de-France (EPFIF).

 

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Les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD)
Les ORCOD, spécialement conçues pour enrayer le processus d’insalubrité et de dégradation des copropriétés, doivent permettre de traiter dans un cadre global :
– les dysfonctionnements internes de copropriétés, en ayant recours notamment au portage foncier massif ;
– les causes de ces difficultés : problème d’habitat dégradé, dynamisme du marché local du logement, aspects urbains et sociaux.

Lorsqu’un site est caractérisé par une forte concentration d’habitat dégradé et que la résolution des problèmes est complexe et nécessite un investissement financier lourd, l’ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par décret en Conseil d’Etat. Sa mise en œuvre est alors confiée à un Etablissement public foncier, qui pilote l’ORCOD-IN, assure la mission de portage foncier, concède l’opération d’aménagement et coordonne l’ensemble des actions (plan de sauvegarde, projet urbain, relogement, accompagnement social, lutte contre l’habitat indigne, etc.).

 

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Un dispositif local de veille et d’observation des copropriétés

La Voc est une aide méthodologique et financière au développement des démarches d’observation locales des copropriétés fragiles. Elle repose sur la mise en place d’indicateurs, sur un périmètre que vous définissez, qui englobe tout ou partie de votre territoire. Vous pouvez ainsi ajuster au mieux votre politique d’intervention et détecter au plus tôt la fragilité de certaines copropriétés. Vous assurez la maîtrise d’ouvrage de cet observatoire ou la confiez à un organisme spécialisé comme par exemple une agence d’urbanisme.

Le montant de votre aide

50% de la dépense dans la limite de 60 000 € d’aides de l’Anah, pour une durée minimum de trois ans.
Le programme opérationnel de prévention de la dégradation

Le Popac est un dispositif qui permet d’accompagner les copropriétés pour éviter l’accentuation de leurs difficultés. L’accompagnement permet en général de résorber les dettes avant qu’elles ne deviennent trop importantes. Il intervient aussi sur la gouvernance de la copropriété afin que les décisions nécessaires au redressement puissent être prises.

Cet outil peut également vous aider à moduler votre intervention avant l’engagement d’un dispositif opérationnel. Plus tard, il peut aussi être utilisé pour consolider le redressement des copropriétés à l’issue d’un programme d’intervention.

Vous assurez la maîtrise d’ouvrage de cet outil ou la confiez à un prestataire compétent en matière de diagnostic et de suivi-animation.

Le montant de votre aide

50 % de la dépense HT au maximum dans la limite de 50 000 € d’aide de l’Anah par an.
En contrepartie vous vous engagez pour une durée minimum de 3 ans.

Les dispositifs Voc et Popac sont mis en place à titre expérimental jusqu’au 31 décembre 2015.

Les expertises complémentaires

Il peut s’agir par exemple d’un audit comptable ou d’expertises techniques. Ces expertises peuvent être demandées dans le cadre d’un Popac, d’une étude préparatoire ou du suivi-animation.

50 % des dépenses HT par an dans la limite de 25 000 € d’aides annuelles de l’Anah.
L’AIDE AU FINANCEMENT DES MISSIONS DU MANDATAIRE AD HOC
La procédure judiciaire d’alerte, dite de mandataire ad hoc, peut-être être déclenchée lorsque les impayés de charges de la copropriété atteignent 25 % (ou 15% pour des copropriétés de plus de 200 lots) à la clôture des comptes. En tant que représentant d’une collectivité vous pouvez déclencher cette procédure en saisissant le juge. Ce dernier désigne alors un mandataire chargé de l’analyse de la situation financière de la copropriété et de l’état de l’immeuble. A la suite de cette analyse, le mandataire émet des préconisations d’amélioration. Le mandataire est également chargé de la médiation ou de la négociation avec les copropriétaires et les créanciers.
50 % des dépenses HT par an dans la limite de 25 000 € d’aides annuelles de l’Anah.

 

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En cas de fort taux d’impayés ou de graves difficultés pour assurer la conservation de l’immeuble, certaines procédures permettent de redresser la situation. La nature de ces procédure varie selon la gravité des difficultés rencontrées.

Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d’impayés atteint :

25 % pour les copropriétés comprenant jusqu’à 200 lots,
15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :

travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (hors maintenance),
travaux portant sur les éléments d’équipement communs (hors maintenance),
travaux d’amélioration,
études techniques (diagnostics et consultations).

Si le niveau des impayés atteint 25% des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical.

Cette information doit :

être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical,
présenter l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable.

Le syndic dispose d’ 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.

S’il n’agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par :

les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
un créancier dont les factures de travaux, d’eau ou d’énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux,
le préfet ou le procureur de la République,
ou le maire de la commune où est situé l’immeuble.
Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers…).

Le président du TGI statue par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé et peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.

 

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Le mandataire peut être :

un administrateur judiciaire,
une personne physique ou morale dotée d’une expérience de 3 ans en gestion de copropriété ou dans le conseil des syndicats de copropriétaires et d’un diplôme juridique de niveau master 2 (droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière).
Le juge peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non) avant de statuer.

Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l’ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.

La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l’ordonnance du juge au syndic.

Le mandataire ad hoc a pour mission générale :

d’analyser la situation financière de la copropriété,
de vérifier l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
d’élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier.
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.

 

Contenu du rapport du mandataire ad hoc:
Le rapport du mandataire présente l’état des lieux :

de l’organisation juridique et foncière de la copropriété,
et de la situation technique de l’immeuble (analyse des charges courantes, des travaux et opérations exceptionnels et des diagnostics notamment).
Le rapport fait également l’analyse :

du fonctionnement des instances de la copropriété,
de l’ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées…)
et des contentieux en cours et des contrats souscrits.
Enfin, le rapport contient des préconisations et un calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité.

Un estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions est jointe au rapport.

Consultation du rapport
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du président du TGI.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du TGI :

au syndic de copropriété,
au conseil syndical,
et au maire de la commune de l’immeuble concerné ou au préfet.
Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport.

Le syndic doit les en informer individuellement :

par lettre recommandée avec avis de réception,
par remise contre émargement,
ou par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.

Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :

dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d’urgence n’est préconisée,
dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d’urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n’est déjà prévue dans le délai imparti.

Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l’ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.

Le procès verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :

aux auteurs de la saisine,
au juge,
et au mandataire ad hoc.

Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Lorsque la saisine est à l’initiative d’un créancier, les frais sont mis à sa charge.

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