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COPROPRIETES DEGRADEES : UN NOUVEL OUTIL (rentable?…) DE L’ETAT: Les “ORCOD”…

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L’Etat met  la main à la poche pour tenter de sortir certaines copropriétés de la dégradation.L’argent public en France doit-il encore et toujours le seul moteur de la revitalisation? Surement pas et il est à espérer que ces « ORCOD » chercheront d’autres solutions en allant voir par exemple ce qui s’est passé dans les villes sinistrées par la crise aux USA. Rien à voir avec ce qui se fait malheureusement ici..

Les copropriétés québécoises par exemple ne sont pas en difficultés financières comme en France car leurs gestionnaires ont le culte des fonds de prévoyance et de la bonne connaissance des règles de l’obsolescence immobilière, notions qui sont très récentes en France…

Voir l’ouvrage sur les copropriétés en difficultés en France , au Québec et en Belgique récemment publié…

Voici l’extrait du Communiqué de presse du Ministère sur les internants publics et on cherchera vainement où sont les bailleurs sociaux et privés et tous les intervenants du secteur privé en général..

« L’ensemble des partenaires s’investissent depuis des années sur ce quartier : l’Etat et ses agences à travers l’Anah et l’ANRU, les collectivités locales avec la Région Ile-de-France, le Conseil Général de Seine-Saint-Denis, l’intercommunalité et la ville de Clichy-sous-Bois, mais également la Caisse des Dépôts et Consignations, l’Aftrp et désormais l’EPFIF ». 

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Deux communes d’Ile-de-France, Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) et Grigny (Essonne), vont prochainement bénéficier d’un nouveau dispositif : les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), créées dans le cadre de la loi ALUR, dont l’objectif est de lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété.

La première de ces opérations porte sur le quartier du Bas-Clichy à Clichy-sous-Bois, qui comprend notamment les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du chêne et regroupe environ 3500 logements dans des conditions de sécurité et d’insalubrité dramatiques.

Il s’agit de répondre aux enjeux majeurs auxquels est confrontée la copropriété de Grigny 2, ensemble immobilier de 5000 logements en grande difficulté. Ces travaux de préfiguration, auxquels l’Anah est associée.L’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) apporte quelques modifications à son aide “Habiter Mieux”.

EN 2019, elle se diversifie et crée 4 nouvelles aides, Habiter sain, Habiter serein, Habiter facile et Louer mieux. Le but étant d’avoir une approche plus précise à différents projets de rénovation, le principe de l’aide reste le même : offrir un moyen de financement aux propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants du logement, pour entreprendre des travaux de rénovation du logement. Cette aide propose un avantage de plus : il est possible de la cumuler avec d’autres aides, comme avec le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) plus de détail ici.

Les ORCOD constituent un nouvel outil ensemblier, qui doit permettre de traiter de façon globale les causes des dysfonctionnements présents sur les copropriétés (problèmes d’habitat dégradé, dynamisme du marché local du logement, aspects urbains et sociaux), dans le cadre d’un projet urbain et social ou d’une politique locale de l’habitat, en ayant notamment recours au portage foncier qui pourra aller jusqu’à la destruction.

Lorsqu’un site est caractérisé par une forte concentration d’habitat dégradé et que la résolution des problèmes est complexe et nécessite un investissement financier lourd, l’ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par décret en Conseil d’Etat. Sa mise en œuvre peut être confiée à un Etablissement Public.

La copropriété massivement soutenue financièrement par l’Etat opérera en même temps sa rénovation énergétique.

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Commentaire critique lançant le débat:

Il sera intéressant de voir quel sera le budget considérable qui sera octroyé à ces copropriétés dont certains copropriétaires ne peuvent plus payer leurs charges de copropriétés ce qui a entrainé leur dégradation.

Va-t-on encore massivement et uniquement soutenir financièrement ces immeubles en sachant que tous les copropriétaires ne sont pas aussi pauvres qu’ils en ont l’air.

Les services sociaux devront opérer des contrôles sévères et efficaces afin de traquer les fraudeurs et les marchands de sommeil qui encaissent des loyers sans payer les charges.

On serait bien avisé de s’inspirer des exemples de copropriétés dégradées dans certaines villes sinistrées des USA qui ont su manager la question autrement que par uniquement des afflux d’argent du contribuable et qui revivent.

On souhaite en France ce qui existe là-bas et pas ici:  La ville de PITTSBURGH s’est revitalisée grâce à une action concertée entre élus, entreprises, écoles, commerçants, Universités et philanthropie des Fondations.

DETROIT suit le même chemin…

Les résultats de déconcentration de la pauvreté et les revitalisations de mixité sociale et ethnique sont positifs d’autant plus qu’au surplus le chômage baisse outre atlantique.

Mais peut-on en France comme là-bas sélectionner les résidents dans les quartiers ainsi revitalisés (dans lesquels les gangs ont disparu): exclusion des toxicomanes, des résidents avec casier judiciaire, obligation d’emploi…

Ce que l’on appelle là-bas la « mixité à moyen terme », ce qui casse les ghettos.

Le programme OBAMA « HOPE VI »  a comporté une flexibilité remarquable pour financer des nouveaux services sociaux vraiment efficaces car ils essaient de déconcentrer les minorités notamment afro-américaines.

Les classes moyennes reviennent et la mixité se fait avec des aides aux loyers ou aux charges (« vouchers ») très contrôlés pour éviter les fraudes.De bonnes écoles et une police omniprésente ( comme elle l’est à NEW YORK grâce au programme de l’ancien maire GIULLANI).

Les programmes immobiliers mêlent bailleurs sociaux et privés avec les mêmes architectures attrayantes et non plus des « cages à lapins » sans âmes.

Au surplus, aux USA, le financementde la ville est aussi privé ce qui entraine un meilleur contrôle des financements mixtes car des capitaux privés sont levés avec le bénéfice d’exemptions fiscales et existent des contraintes de rentabilité pour ce type d’opérations…

Redonner envie de vivre dans la sécurité, d’investir dans ces villes, d’y entreprendre, de s’y divertir dans un environnement attractif pour une revitalisation urbaine par les citoyens eux-mêmes…

Un des problèmes rencontré est celui de la mixité possible entre les classes moyennes et les moins riches ce qui parait possible malheureusement uniquement dans les immeubles sociaux dans lesquels les revenus sont moins élevés pour y accéder, sachant que les plafonds sont les suivants pour accéder aux HLM:

Nombre de personnes composant le ménage

Paris
et ses communes limitrophes

Reste de l’Ile-de-France

Autres régions

1

23 721 €

23 721 €

20 623 €

2

35 452 €

35 452 €

27 540 €

3

46 473 €

42 616 €

33 119 €

4

55 486 €

51 046 €

39 982 €

5

66 017 €

60 429 €

47 035 €

6

74 286 €

68 001 €

53 008 €

par personne supplémentaire

8 278 €

7 577 €

5 912 €

Ne peut-on transférer cette catégorie d’habitants dans le secteur privé dans lequel la mixité sociale peut aussi se réaliser ?

Des pistes intéressantes existent avec la création des logements intermédiaires:

A mi chemin entre le logement social et le logement privé, le logement intermédiaire doit permettre de loger les ménages qui sont trop aisés pour être éligibles au logement social, mais aux ressources insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé. Les loyers sont plafonnés à 15 ou 20 % en dessous des prix du marché.

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