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Eau chaude en copropriété : un gouffre !

eau chaude

La moyenne de consommation d’eau  froide et chaude est de 150 litres par jour et  par habitant pour l’ensemble des logements ! de la folie…

Le réchauffement de l’eau chaude provoque évidemment l’émission de gaz à effet de serre dès lors qu’est employée de l’énergie classique telle que l’électricité , le fuel ou le gaz…

D’après le CCH (article R 131-20) la température moyenne de chauffage de l’ensemble des pièces d’un logement est limitée à 19° et aucune pièce ne peut dépasser 24°.

Dans les pièces destinées à la toilette la température maximale de l’eau chaude  sanitaire est limitée à 50°.

Le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la fourniture de l’eau froide potable pèsent lourdement sur les charges de copropriété : elles représentent 65% des charges de copropriété c’est-à-dire 55% pour le chauffage et l’eau chaude et 10% pour la fourniture d’eau.

En matière de charges locatives elles représentent 61% des charges locatives c’est-à-dire 48% pour le chauffage et l’eau chaude et 16% pour la fourniture d’eau.

 les compteurs d’eau chaude :

Pour les compteurs d’eau chaude il existe 4 classes A, B, C, D, la classe D étant la plus précise (Décret n° 82 537 du 22 juin 1982).

La production d’eau chaude sanitaire peut se faire à partir d’une installation de chauffage auquel cas elle s’appelle production « associée » sinon l’eau chaude peut être produite par des chauffe-eau ou des chauffe-bains auquel cas la production  est « instantanée » ou « à accumulation » (par ballon d’eau chaude).

En cas d’installation individuelle l’usager paie directement l’énergie qu’il consomme. Cependant, en cas d’installation collective les charges sont communes et sont réparties ensuite entre les usagers : le CCH article R 131-2 exige que l’installation de chauffage qui distribue donc également l’eau chaude soit  munie d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif : ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci.

Individualiser les charges d’eau chaude :

A la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 la copropriété doit voter l’individualisation des frais de chauffage et donc d’eau chaude, par l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de chauffage.

A défaut, le Syndicat des Copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée et tout copropriétaire ou locataire est fondé à demander l’application de ces dispositions (réponse ministérielle n° 10 6010 : JOAN Q 16 janvier 2007 page 573).

Les règles de répartition des frais de chauffage entre les usagers sont fixées par l’article R 131-7 du CCH : les charges de chauffage sont de 2 natures : frais de combustible : ce sont les dépenses de combustible ou d’énergie multipliées par un coefficient égal à 0,50 ou si l’Assemblée Générale des copropriétaires le décide pour un coefficient choisi entre 0,25 et 0,50.

Les autres frais sont répartis suivant le règlement de copropriété.

   les compteurs d’énergie thermique :Il existe des compteurs d’énergie thermique règlementés par un Décret du 10 décembre 1976 et un Arrêté du 29 septembre 1977 + Arrêté du 13 mai 1983.

Le gestionnaire de copropriété souscrit un contrat d’entretien en général annuel qui précise la description des interventions pour des travaux bien définis. Bien souvent, le contrat prévoit des suppléments pour des interventions hors du champ contractuel lorsqu’il y a des pannes, des incidents de fonctionnement ou de dérèglement.

Il existe une recommandation n° 9702 de la Commission des clauses abusives sur ces contrats de maintenance dans lesquels ont peut constater des dérives…

Le gestionnaire de la copropriété peut également signer un contrat d’exploitation dans lequel l’entreprise spécialisée fournit l’énergie qui doit être convenablement gérée.

Les contrats P1,P2 P3 et P4:

Ces contrats prévoient plusieurs tarifications :

▪ P1 qui représente le prix de la quantité d’énergie ou de combustible nécessaire à l’obtention du résultat contractuel.

▪ P2 qui représente le prix des prestations de conduite, de surveillance, de contrôle, de réglage et d’entretien courant.

▪ P3 qui concerne le gros entretien et le renouvellement du matériel.

▪ P4 qui est relatif au remboursement de financements avancés par l’exploitant.

Là aussi la Commission des clauses abusives préconise des recommandations dans la confection de ces contrats (recommandation Commission des clauses abusives n° 2001-2 du 22 février 2001).

Les contrats d’exploitation sont régis par les articles L 131-1 et suivants du CCH de même que par le Décret 81 436 du 4 mai 1981.

Cette Législation concerne les températures maximales, l’interdiction de rémunérer des services qui accroîtraient la quantité d’énergies consommées, une durée obligatoire des contrats et l’obligation pour l’exploitant de faire connaître à l’utilisateur, à la fin du contrat, la quantité d’énergies réellement consommées.

Les durées sont les suivantes :

▪ 16 ans si le contrat comporte une clause de garantie totale de toute ou partie du matériel

▪ 08 ans s’il comporte une clause de paiement de combustible forfaitaire et indépendant des conditions climatiques

▪ 05 ans correspondant à 5 saisons complètes de chauffe dans les autres cas.

 

 

Un excellent article publié par MON-IMMMEUBLE.COM:

 

http://www.mon-immeuble.com/actualite/chauffage-il-est-toujours-temps-de-renegocier-le-contrat

 

 

Quelle est la situation en Europe ?

Nous avons en Europe 200.000 millions de logements. 80% sont chauffés par un système collectif et 20% par un système individuel : poêle, cheminée, radiacteurs électriques, etc…

Qu’en dit GAZ DE FRANCE ?

Selon Gaz de France, dans sa contribution remise au « Comité Opérationnel  Rénovation des Bâtiments Existants » présidé par Philippe PELLETIER au titre du GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT :

on assiste à une accélération du développement du chauffage électrique en FRANCE : plus de 7 logements neufs sur 10 sont équipés de chauffages électriques. Ce taux était de 4 logements sur 10 il y a quelques années.

Selon GDF ce mode de chauffage engendre un accroissement des émissions de CO2 plus important que les autres modes de chauffage et il rend difficile tout changement ultérieur d’énergie de chauffage contrairement aux systèmes de chauffage central par eau chaude qui se prêtent à des conversions.

Pour quelles raisons y a-t-il accroissement des émissions de CO2 par le chauffage électrique alors que nous disposons de centrales nucléaires qui sont beaucoup plus propres que les centrales thermiques ou à charbon ?

Nous sommes en réalité arrivés à saturation des centrales nucléaires si bien que les moyens mis en œuvre pour couvrir tout supplément de consommation électrique en période de chauffage intense  sont des turbines à combustion gaz ou fuel et des centrales thermiques à flamme ce qui dégage des émissions comprises entre 400 et 1100 g CO2 par KWH.

En conséquence, un KWH supplémentaire d’électricité utilisé pour le chauffage provoque une émission supplémentaire de CO2 de l’ordre de 600 g/KWH.

En comparaison le fuel domestique dégage 300 g  CO2 par KWH, le GPL 274 g CO2 par KWH et le gaz naturel qui est le moins polluant 234 g CO2 par KWH.

La FRANCE ayant adopté le nucléaire, elle dispose d’un niveau moyen très bas des émissions de CO2 mais toujours selon GDF il n’est pas bon de couvrir les besoins additionnels par des centrales nouvelles. Pour le chauffage  électrique nous n’avons pas besoin du nucléaire et il vaut mieux utiliser le gaz !

 Changer les chaudières :

Selon la Fédération des Magasins de Bricolage il faut se préoccuper de changer les chaudières puisque si elles sont en basse température on économisera 15% par rapport à des chaudières standard.

Pour les chaudières à condensation on économisera 20%.

Le calcul fait sur 20 ans permet d’économiser 12.916.800 g de CO2 pour un crédit d’impôt de 640 €.

Pour la chaudière à bois on économisera 30%.

Pour le chauffe eau solaire qui chauffe l’eau, on économisera 50 à 70%.

Cette Fédération a également calculé que pour l’isolation des toitures on peut gagner 30% avec des produits qui ont une résistance thermique de R 6,5.

Exemple : un rouleau de laine de verre 26 cm au lieu de 20 cm donne un gain estimé de 9% sur le chauffage soit :

9% x 180 KWH par an par m2 et x 0,75 x 3 = 36,45 KWH évités par rouleau soit 8.710,8 gr de CO2 évités par an soit sur 30 ans 261.540 gr de CO2. Pour un crédit d’impôt de 25,35€ x 25 = 6,3 €.

La Fédération estime que les ventes annuelles de ces produits dans les magasins de bricolage, sans prestation de pose et  accompagnées du crédit d’impôt porteront sur  1 million de m2.

Si l’on isole les murs et que  l’on prend une résistance thermique de R 3,15, on isolera 26% en plus que la norme en vigueur pour le neuf.

Par exemple pour un panneau de laine de verre de 10 cm/32 au lieu de 10cm /40 le gain estimé sera de 9% sur le chauffage soit :

9% x 180 KWH par an par m2 et x 0,75 x 0,8 = 9,72 KWH évités par panneau par an soit 2.325 gr de CO2 soit sur 30 ans 69750 gr de CO2 évités. Pour un crédit d’impôt de 6,10 x 0,25 = 1,5 €.

L’estimation des ventes annuelles de ces produits en magasin de bricolage sans prestation de pose, accompagnées du crédit d’impôt doit porter sur  1 million de m2.

Si l’on achète un thermostat de chauffage central avec programmation hebdomadaire modifiable heure par heure pour chaque jour de la semaine, on fera 25% d’économie soit 67500 KWH évités sur 20 ans soit 16.146 gr CO2 évités pour un crédit d’impôt de 140 x 0,25 = 35 € ou 140 x 0,40 = 56€.

Selon cette Fédération les performances en gain de consommation d’énergie ainsi citées ont été définies par l’ADEME et ont été établies sur la base du transfert d’une partie des achats de produits classiques sur les produits bénéficiant du crédit d’impôt.

Chauffer l’eau à l’électricité ou avec une autre énergie ?

Avec sa tradition nucléaire la FRANCE occupe une position originale en Europe : elle arrive largement en tête avec 25% de son parc de logements existants chauffés à l’électricité soit 4 fois plus que la moyenne européenne.

Certains considèrent  que cette exception française conduit à un retard dans l’utilisation des nouvelles technologies telles la condensation, le solaire, les pompes à chaleur ou le bois/biomasse. L’Association « ENERGIE ET AVENIR » plaide donc pour un retour à l’équilibre entre 2 types de chauffage c’est-à-dire à eau chaude et  électrique.

C’est la raison pour laquelle on envisage la création d’un observatoire officiel des émissions de CO2 par énergie et par usage pour aider à l’établissement de politiques publiques et de mettre fin aux polémiques sur les rejets de CO2 pour les 2 types de chauffage à eau chaude  ou électrique.

De l’utilité des pompes et circulateurs :

Qui connaît l’influence des pompes et plus précisément des circulateurs dans les systèmes de chauffage central ?

Ces appareils permettent de faire circuler l’eau chauffée par la chaudière dans le circuit de chauffage et peuvent être également utilisés dans le bouclage de l’eau chaude sanitaire.

Ces pompes sont désormais classées avec des labels de A à D. Le label A permet une économie d’énergie de 60% par rapport à un label D. Les circulateurs remplacés devront l’être par des circulateurs de label A !

Ce label énergétique a été créé par EUROPOMPE, Association regroupant les fabricants européens de pompes.

Il est conseillé d’attirer l’attention des fabricants de chaudières sur ce dispositif en ayant à l’esprit que les pompes représentent plus de 50% de la facture d’électricité d’une chaufferie traditionnelle. Il est également conseillé d’utiliser une pompe à variation électronique de vitesse qui permettra de réduire la consommation.

Les radiateurs :

Les radiateurs en acier et en aluminium sont connus pour leur faible contenance en eau.

Si le logement est mal isolé on préfèrera la fonte avec une contenance en eau plus grande.

En tout cas l’utilisation d’un programmateur est conseillée pour baisser la température en cas d’absence dans la journée.

Par ailleurs, il n’est plus nécessaire de chauffer à 80° ou 90° l’eau qui circule dans les radiateurs. 50° suffisent. C’est ce que GDF SUEZ appelle « la chaleur douce ».

Les robinets thermostatiques sont conseillés aussi bien sur la chaudière que sur les radiateurs car le système s’arrête dès que la température de consigne est atteinte.

Il existe aussi un système de régulation de chaudière par téléphone. C’est ce que GAZ DE FRANCE appelle « DOLCE VITA ».

Combien ça coute ?

Selon GAZ DE FRANCE la facture annuelle de chauffage et d’eau chaude pour une maison de 110 m2 est de :

  • 1.793 € par an pour le propane
  • 1.511 € par an pour le fuel
  • 1.441 € pour l’électricité
  • 1.043 € pour le gaz naturel

 

Le calcul a été fait pour une maison disposant d’une chaudière à condensation pour le propane et le gaz naturel, une chaudière basse température dont le rendement a été augmenté de 5% pour le fuel et des panneaux rayonnants pour l’électricité.

L’outil de calcul réglementaire est appelé 3CL : Calcul Conventionnel des Consommations des Logements pour le Diagnostic  de Performance Energétique.

Les tarifs unitaires des énergies et des abonnements ont été donnés par la base de données PEGASE (Direction Générale de l’Energie et des Matières Premières du Ministère de l’Ecologie).

  

Les dispositifs de comptage de chaleur : A quelle majorité le voter  les compteurs d’energie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage ?

Aujourd’hui en FRANCE seulement 10% des 5 millions de logements chauffés collectivement sont dotés d’un dispositif de comptage de chaleur et d’eau chaude fourni à chaque local.

Si l’on posait des répartiteurs de chaleur on pourrait économiser 2 millions de tonnes de CO2 par an d’après l’ADEME mais il faudrait également que l’on place des robinets thermostatiques sur les radiateurs et que les occupants adoptent des comportements plus responsables.

Le site « directgestion.com » explique que ce n’est pas la peine de laisser les fenêtres ouvertes plus de 5 minutes pour aérer en période de chauffe et qu’1°C de moins dans les parties communes, c’est 7% de consommation d’énergie qui seraient économisés.

Rappelons que l’immobilier résidentiel collectif produit 20% des gaz à effet de serre et consomme 46% de l’énergie française.

La Loi du 29 octobre 1974 relative aux économies d’énergie précise en son article 4 que :

« tout immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ».

C’est donc que le comptage individuel même des charges de chauffage est obligatoire.

On doit le voter à l’article 25 m de la loi du 10 juillet 1965 soit la majorité de tous les copropriétaires avec la possibilité si le projet a receuilli au moins le tiers de toutes les voix de procéder immédiatement à un second vote à la majorité des voix exprimées.

Voici ce qu’en dit l’ARC:

 l’économie moyenne ne serait plus de 100 euros, mais plutôt de l’ordre de 70 euros. Bien que le calcul réduise l’économie, le copropriétaire reste gagnant si ce n’est que le montant des frais liés à la location-relevé des répartiteurs peut atteindre les 100 euros. « Il faut ajouter aux frais de relevés-location, les honoraires du syndic. Nous avons ainsi dénoncé publiquement le cas d’un gros syndic parisien qui prélève 10 euros par an et par radiateur, soit 60 euros pour un F4 pour les seuls honoraires de syndic… », Commente Bruno Dhont. À noter également selon les études de la Direction de l’Habitat de l’Urbanisme et des Paysages du Ministère du Logement que les seuls frais de relevés-location (hors frais de syndic) s’élevaient en moyenne à 10% des frais du combustible.
« En tant que défenseurs et acteurs de l’amélioration thermique des copropriétés, nous pensons qu’il ne faut pas perdre de vue que la seule optimisation des installations collectives de chauffage permet d’obtenir, sans frais supplémentaires, 15 à 20% d’économies pour tous : régulation, entretien, réglages, ralenti de nuit ; désembuages ; équilibrage hydraulique, etc. », conclut Bruno Dhont.

Le nouveau Décret du 23 avril 2012

Ci dessous l’art.R131-2 du code de la construction:

« Art. R.* 131-2. – Tout immeuble collectif à usage principal d’habitation équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.
« Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci.
« Art. R.* 131-3. – Les dispositions de l’article R.* 131-2 ne sont pas applicables :
« a) Aux établissements d’hôtellerie et aux logements-foyers ;
« b) Aux immeubles collectifs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée après le 1er juin 2001 ;
« c) Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ;
« d) Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie ;
« e) Aux immeubles pourvus d’une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des équipements fixes de chauffage dont les frais d’utilisation sont pris en charge directement par les occupants ;
« f) Aux immeubles collectifs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001 dont la consommation de chauffage est inférieure à un seuil fixé par arrêté. Si cette condition n’est pas respectée lors de la première détermination de la consommation, seuls d’importants travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent justifier un nouvel examen du respect de cette condition.
« Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction définit les cas d’impossibilité visés aux c et d, définit le seuil visé au f, et précise les modalités de répartition des frais de chauffage en application du II de l’article R.* 131-7 et d’information des occupants.
« Art. R.* 131-4. – Si le seuil défini à l’article R.* 131-3 est dépassé, et avant toute installation des appareils prévus à l’article R.* 131-2, les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, doivent être munis, à la charge du propriétaire, d’organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment des robinets thermostatiques en état de fonctionnement.
« Art. R.* 131-5. – La mise en service des appareils prévus à l’article R.* 131-2 doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017.
« Les relevés de ces appareils doivent pouvoir être faits sans qu’il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.
« Art. R.* 131-6. – Les appareils prévus à l’article R.* 131-2 doivent être conformes à la réglementation prise en application du décret n° 2001-387 du 3 mai 2001 relatif au contrôle des instruments de mesure.
« Art. R.* 131-7. – I. ― Dans les immeubles collectifs équipés des appareils prévus à l’article R.* 131-2, les frais de chauffage afférents à l’installation commune sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie et, d’autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l’utilisation d’énergie électrique (ou éventuellement d’autres formes d’énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs.
« II. – Les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.
« Les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l’article R.* 131-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d’un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
« Les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu. Le total des frais individuels s’obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d’énergie et les frais communs calculés comme il est dit ci-dessus. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus à l’article R.* 131-2, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.
« III. – Les autres frais de chauffage énumérés au I sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Arrté d’application:

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025790160&dateTexte=&categorieLien=id

Il faut encore indiquer que l’ALLEMAGNE pratique l’individualisation des charges de chauffage à 95%, la BELGIQUE à plus de 85% et l’AUTRICHE à 80%.

 L’eau chaude sanitaire  par les capteurs solaires thermiques:

L’ADEME peut financer un prédiagnostic qui donne un bilan des consommations et des propositions qu’il faudra faire réaliser par une entreprise qualifiée « QUALISOL ».

La majorité des 2/3 des voix des copropriétaires sera nécessaire ( art. 26 Loi du 10 juillet 1965 ).

Ce sera évidemment plus facile dans le sud qui reçoit environ 30% de plus de  rayonnements solaires que dans le nord.

On peut attendre des économies de 40 % et un crédit d’impôt de 50 % du prix des équipements est accordé.

1,5 m2 de capteurs par logement est nécessaire, installés en toiture ou sur le sol.

Une énergie d’appoint est souvent nécessaire pour chauffer l’eau à 60°, température moyenne de distribution dans l’immeuble.

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