{"id":11075,"date":"2014-09-08T16:09:51","date_gmt":"2014-09-08T15:09:51","guid":{"rendered":"http:\/\/ecocopro.com\/?p=11075"},"modified":"2014-09-08T16:09:51","modified_gmt":"2014-09-08T15:09:51","slug":"interview-dalain-silverston-syndic-de-copropriete-en-californie-u-s-a","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/ecocopro.com\/?p=11075","title":{"rendered":"INTERVIEW D’ALAIN SILVERSTON, SYNDIC DE COPROPRIETE EN CALIFORNIE (U.S.A.)"},"content":{"rendered":"

 <\/p>\n

\"images\"<\/a><\/p>\n

Alain Silverston, Professionnel de l’immobilier en France jusqu’en 2001 s’est install\u00e9 depuis cette date \u00e0 LONG BEACH (Californie USA) en qualit\u00e9 d’Agent Immobilier, Gestionnaire de copropri\u00e9t\u00e9s et Conseil en Immobilier.Il r\u00e9pond aux questions d’ECOCOPRO sur la diff\u00e9rence entre les copropri\u00e9t\u00e9s am\u00e9ricaines et fran\u00e7aises:<\/p>\n

 <\/p>\n

Quelles sont les diff\u00e9rences essentielles entre la copropri\u00e9t\u00e9 am\u00e9ricaine et la copropri\u00e9t\u00e9 fran\u00e7aise?<\/strong><\/p>\n

<\/div>\n
Mes r\u00e9ponses s’appliquent a la r\u00e8glementation californienne. Chaque Etat a sa propre reglementation. En Californie: Le Conseil Syndical (Board of Directors) est l’instance dirigeante. L’association de copropri\u00e9taires l’\u00e9lit, assiste aux \u00ab\u00a0Open Meetings\u00a0\u00bb du conseil syndical, mais ne d\u00e9cide pas (sauf dans certains cas ou il y a un vote de l’assembl\u00e9e).<\/div>\n
Les copropri\u00e9t\u00e9s ont en g\u00e9n\u00e9ral des fonds de r\u00e9serves. Tous les trois ans, au minimum, il y a un \u00e9tude actuarielle de leur besoin en fonds, pour couvrir les d\u00e9penses \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 futures, et pour d\u00e9terminer si les r\u00e9serves suffisent a couvrir les d\u00e9penses ou ce qu’il faut faire pour les couvrir (augmentation des charges ou charges sp\u00e9ciales…).<\/div>\n
<\/div>\n
<\/div>\n
\"condo1\"<\/a><\/div>\n
<\/div>\n
<\/div>\n
<\/div>\n
Quelles sont les diff\u00e9rences entre le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 fran\u00e7ais et son alter ego aux USA ?<\/strong><\/div>\n
<\/div>\n
<\/strong>En Californie, au contraire d’autres Etats (Nevada, par exemple), la profession de syndic n’est pas r\u00e9glement\u00e9e. Si les \u00ab\u00a0Fidelity bonds\u00a0\u00bb,sorte d’assurances qui couvrent contre le risque de d\u00e9faillance du syndic, sont vivement recommand\u00e9s, ils ne sont pas impos\u00e9s. Ma compagnie, LBCM, Inc., est couverte a hauteur de 1 million de dollars.<\/div>\n
Le role de syndic est un role d’accompagnememnt du conseil syndical, non de d\u00e9cision. Par exemple, les contrats de sous-traitance (ascenseurs, peintres…) sont sign\u00e9s par le conseil syndical, pas par le syndic).<\/div>\n
<\/div>\n
\"condo\"<\/a><\/div>\n
<\/div>\n
<\/div>\n

L’Etat am\u00e9ricain ou l’Etat californien fournissent-ils des aides cons\u00e9quentes en cas de r\u00e9novation energ\u00e9tique d’une copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n

<\/strong>Cela d\u00e9pend. Au plus fort de la crise, les am\u00e9ricains pouvaient recevoir des avantages fiscaux pour refaire leurs fen\u00eatres, par exemple. Avec la reprise economique depuis 2\/3 ans, ces aides ont disparu. Par ailleurs, cela ne concernait pas la copropri\u00e9t\u00e9, mais les copropri\u00e9taires<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Les copropri\u00e9taires am\u00e9ricains sont-ils assidus aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de copropri\u00e9t\u00e9 ou en g\u00e9n\u00e9ral aux questions de management de leur immeuble?<\/strong><\/p>\n

<\/strong>Pas beaucoup plus qu’en France, mais cela d\u00e9pend des enjeux. Par exemple, j’ai une petite copropri\u00e9t\u00e9 de 40 lots que\u00a0nous nous appr\u00e9tons a r\u00e9habiliter compl\u00e8tement: J’ai organis\u00e9 plusieurs meetings o\u00f9 la majorit\u00e9 des copropri\u00e9taires etait pr\u00e9sente. Pour une copro de plus de 200 lots, je n’ai en g\u00e9n\u00e9ral pas plus de 10 ou 12 membres pr\u00e9sents. Pour obtenir le quorum (pour les \u00e9lections), nous mettons souvent en place des \u00ab\u00a0loteries\u00a0\u00bb (raffles) o\u00f9 un copropri\u00e9taire peut gagner $50.00 ou $100.00, s’il est pr\u00e9sent. Autres solutions: \u00a0des BBQ ou une Christmas party!<\/p>\n

 <\/p>\n

\"condoi\"<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

Les copropri\u00e9t\u00e9s am\u00e9ricaines font-elles syst\u00e9matiquement des plans pluriannuels de travaux ? Quels en sont les incidences sur la valeur v\u00e9nale en cas\u00a0de vente de l’appartement ?<\/strong><\/p>\n

<\/strong>Oui, cf r\u00e9ponse a question 1. La norme c’est le plan triennal. Cons\u00e9quences: si la copropri\u00e9t\u00e9 est bien \u00ab\u00a0funded\u00a0\u00bb, si ces r\u00e9serves sont ad\u00e9quates, elles s’apprecieront vraisemblablement mieux en terme de valeur v\u00e9nale. A l’inverse, si ce n’est pas le cas et si d’autres param\u00e8tres (taux d’impay\u00e9s, ratio proprietaire-bailleur\/proprietaire occupant) sont mauvais, il peut \u00eatre impossible d’obtenir un pr\u00eat immobilier pour acheter un lot: Dans ce cas seul un financement en cash est possible, ce qui peut r\u00e9duire consid\u00e9rablement la valeur du lot…<\/p>\n

 <\/p>\n

Comment \u00e9valuent-elles le montant de leurs fonds de pr\u00e9voyance s’ils sont obligatoires ?<\/strong><\/p>\n

<\/strong>Il existe une profession non reglement\u00e9e: les \u00ab\u00a0reserve study analysts\u00a0\u00bb qui \u00e9tudient les r\u00e9serves et font des propositions ad\u00e9quates. Plusieurs cabinets de comptables sp\u00e9cialis\u00e9s dans les copropri\u00e9t\u00e9s proposent des RSA. Et une multitude de petites structures, \u00ab\u00a0appraisers\u00a0\u00bb, techniciens du batiments…..<\/p>\n

 <\/p>\n

\"condo\u00a7\"<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

Les copropri\u00e9t\u00e9s am\u00e9ricaines sont-elles heureuses ?<\/strong><\/p>\n

<\/strong>Mon exp\u00e9rience: les am\u00e9ricains sont toujours plus positifs que d’autres, \u00e0 commencer par les fran\u00e7ais. Donc en g\u00e9n\u00e9ral oui. Mais il y a a peu pres tous les m\u00eames probl\u00e8mes qu’en France. Le bruit en est un important, d’autant que, en Californie, la plupart des copro ont \u00e9t\u00e9 construites en bois…<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Alain Silverston<\/p>\n

LBCM, Inc<\/p><\/blockquote>\n

824 Redondo Avenue<\/p><\/blockquote>\n

Long Beach, CALIFORNIA 5 90804 ( U.S.A.)<\/p><\/blockquote>\n

www.LBCondo.com<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

\u00ab\u00a0I am a veteran of the French real estate industry who decided to relocate in 2001 to the USA. My company is advising American and European RE companies in their national or international development. We are involved in mortgage industry and have a great experience in mergers and acquisition especially of real estate firms. I was one of the creators of the first European webportal for real estate (ImmoStreet) as of the first French software company (Pericles) or the first French magazine (Journal de l’Agence) for real estate brokers and property managers.<\/em>
\n I am a licensed real estate broker in California.<\/em><\/p>\n

My goal is to bring my diversified experience to a Merger & acquisition bank or to a business brokerage company who want to develop in the real estate industry.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n

Specialties:Competitive analysis, mergers & acquisition, international partnership, networking, press for real estate<\/p>\n

 <\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

  Alain Silverston, Professionnel de l’immobilier en France jusqu’en 2001 s’est install\u00e9 depuis cette date \u00e0 LONG BEACH (Californie USA) en qualit\u00e9 d’Agent Immobilier, Gestionnaire de copropri\u00e9t\u00e9s et Conseil en Immobilier.Il r\u00e9pond aux questions d’ECOCOPRO sur la diff\u00e9rence entre les copropri\u00e9t\u00e9s am\u00e9ricaines et fran\u00e7aises:   Quelles sont les diff\u00e9rences essentielles entre la copropri\u00e9t\u00e9 am\u00e9ricaine et […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11075"}],"collection":[{"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11075"}],"version-history":[{"count":4,"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11075\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11853,"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11075\/revisions\/11853"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11075"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11075"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11075"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}