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LE CARNET D’ENTRETIEN NUMERIQUE EN 2020

Imaginé comme un véritable carnet de santé du logement, le carnet de suivi et d’entretien du logement est obligatoire depuis le 1er janvier 2020 pour les logements neufs et dès 2025 pour ceux existants.
Il donne les informations essentielles du logement avec pour objectif de faciliter l’amélioration notamment énergétique des bâtiments..
Ce dispositif est requis pour tout logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, meublée ou vide.

Contenu du carnet numérique:

En l’état actuel de la loi, le carnet numérique du logement devra intégrer au moins trois séries d’informations selon le statut du logement :

1. Les dossiers diagnostics techniques
2. Les informations spécifiques relatives à la vente d’un immeuble en copropriété
3. Les informations utiles à la bonne utilisation, l’entretien et l’amélioration des performances énergétiques
4. Le dossier diagnostics techniques

Les dossiers diagnostics techniques sont un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires que le bailleur ou le propriétaire doit remettre aux locataires ou acquéreurs d’un logement au moment de la signature du bail ou du contrat de vente. Il s’agit d’un outil de prévision encad rant les éléments essentiels du logement afin d’assurer la sécurité des biens et des personnes.
Le dossier diagnostic technique diffère légèrement selon qu’il intervienne dans cadre d’une vente (article L271-4 CCH) ou d’une location (article 3-3 loi du 6 juin 1989).
Il comprend notamment :
• Le diagnostic de performance énergétique
• Le diagnostic amiante partie privative
• Le constat de risques d’exposition au plomb
• L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité
• L’état des risques naturels et technologiques
Les documents relatifs aux biens en copropriété

L’article L111-10-5 CCH précise que sont également inclues dans le carnet numérique du logement les informations obligatoires dans le cadre d’une vente d’un bien en copropriétés listées à l’article L721-2 CCH.
Les documents sont susceptibles de varier selon les spécificités de la copropriété. Il s’agit :
• Des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche et règlement de copropriété, PV des assemblées…)
• D’informations financières (montant des charges courantes, état global des impayés…)
• Du carnet d’entretien de l’immeuble
• Des droits et obligations des copropriétaires
• Des conclusions du diagnostic technique global

Les autres informations:

S’agissant des « informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement », la loi n’a pas encore totalement statué sur le sujet.

Quels logements sont concernés par le carnet numérique de suivi du logement ?

La loi prévoit par principe que tous les logements au sens de l’article R111-1-1 CHC sont concernés. Cette définition couvre presque entièrement le parc immobilier d’habitation.
(Article R111-1-1 Code de Construction et de l’Habitation :Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.)

L’article L111-10-5 du CCH mentionne toutefois des exceptions. Sont exclus du dispositif :
• Les organismes d’habitations à loyer modéré (L411-2 CCH)
• Les sociétés d’économie mixte (L481-1 CCH)
• Les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L365-2 du CCH

Le coût du carnet numérique du logement est estimé entre 2 et 12 euros annuels.

Ces frais ne sera pas supporté par le locataire mais par le propriétaire ou le promoteur immobilier (en cas de création de logement).

La loi précise aussi qu’il n’y aura pas un service unique pour la gestion du carnet numérique du logement mais une multitude, proposée par des acteurs très divers.

A titre d’exemple, plusieurs acteurs avaient été selectionnés pour tester la faisabilité du projet, comme EDF ou l’association indépendante Qualitel. Le coût de cette opération test avait été de 6100€ pour la création et le suivi de 3000 carnets.

Pour financer une telle dépense, plusieurs solutions ont été proposées :
• l’achat d’une licence, à ne payer qu’une seule fois lors de son acquisition et valable ensuite pour toute la durée de vie du bien immobilier
• un abonnement mensuel d’1€
• un système sur la base du freemium, c’est à dire un système essentiellement gratuit assurant l’accès aux fonctionnalités les plus basiques. Une option payante serait accessible et débloquerait des fonctionnalités plus poussées, comme par exemple une synchronisation des données du carnet avec celles fournies par les compteurs connectés Gazpar et Linky ou encore l’augmentation de l’espace de stockage du carnet.

Le carnet numérique de suivi du logement est pensé pour assurer la transparence, l’accessibilité, la pérennité et la fiabilité des données relatives aux logements par le biais d’un outil dynamique et collaboratif.

Aussi, afin de préciser le contenu de cette définition, et notamment quelles devront être les « informations utiles », l’Ingénieur général des ponts, des eaux et des fôrets, Alain Neveu, a été chargé par la Direction générale de l’habitat, en septembre 2015, de produire un rapport sur la mise en oeuvre du carnet numérique du logement en lien avec les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, le notariat et les prestataires de services informatiques.

A l’issue de cette mission, Alain Neveu a proposé une série de préconisations :
1. Le carnet devrait prendre la forme d’un service en ligne
2. Il devrait permettre l’incrémentation autonome de données extérieures
3. Il devrait être ouvert aux usages réels du logement
4. L’usager devrait être au centre du dispositif

Avantages du carnet numérique du logement:

Mettre en place le carnet numérique du logement présente plusieurs avantages pour le locataire et/ou le propriétaire :

• la création d’une plateforme 100% en ligne regroupant toutes les informations sur le logement et leurs mises à jour
• bénéficier d’une meilleure vision sur l’état du logement à un instant T, mieux planifier les travaux à réaliser pour améliorer sa performance énergétique et donc, à terme, réaliser des économies d’énergie
• recevoir des rappels automatiques sur l’entretien des divers équipements (alarme incendie, chaudière…)
• connaître le fonctionnement de tous les équipements du logement ainsi que ceux du bâtiment

Enjeux du carnet de santé numérique du logement : BIM, DTG, PPAT (les nouveaux outils d’amélioration en copropriété!)…

Le création du carnet de santé numérique du logement soulève plusieurs enjeux :

Des enjeux sociologiques : le carnet doit être accessible et compréhensible par tous, y compris les personnes peu familières avec le numérique (personnes âgées, personnes sans accès internet, logement social, etc.) Son utilisation doit donc être simple, intuitive et ergonomique.

• des enjeux techniques : la plateforme créée doit être capable de s’adapter aux besoins des utilisateurs et d’évoluer au fur et à mesure des problèmes rencontrés.En ce sens le DTG (diagnostic technique globa)l et le Plan pluriannuel de travaux (PPAT) joueront un role primordial dans les copropriétés.

• Elle doit aussi pouvoir fonctionner pour tous les types d’habitation (collectif, individuel)au besoin avec un BIM (Building information model : Plan en 3D du batiment.

• des enjeux liés à la sécurité : les données personnelles du locataire et du propriétaire doivent être sécurisées et leur utilisation strictement encadrée. L’Etat pourrait y avoir recours à des fins de big data mais devra alors les anonymiser.

(Article avec l’aide de SELECTRA)

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