{"id":11004,"date":"2014-07-01T11:55:38","date_gmt":"2014-07-01T10:55:38","guid":{"rendered":"http:\/\/ecocopro.com\/?p=11004"},"modified":"2014-07-01T11:55:38","modified_gmt":"2014-07-01T10:55:38","slug":"la-copropriete-en-italie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ecocopro.com\/?p=11004","title":{"rendered":"LA COPROPRIETE EN ITALIE"},"content":{"rendered":"

 <\/p>\n

\"italie\"<\/a><\/p>\n\n\n\n
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La copropri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9gie par les\u00a0articles 1117 \u00e0 1139 du code civil<\/strong>. Elle permet de concilier la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e de certaines parties d’un immeuble et la propri\u00e9t\u00e9 indivise d’autres parties.<\/p>\n

Ces articles du code civil ne d\u00e9finissent pas la copropri\u00e9t\u00e9, mais \u00e9num\u00e8rent les parties communes, objet de la propri\u00e9t\u00e9 indivise, et fixent les r\u00e8gles de fonctionnement de la copropri\u00e9t\u00e9. Selon la jurisprudence, la copropri\u00e9t\u00e9\u00a0<\/strong>ne dispose pas de la personnalit\u00e9 morale. Elle constitue un organe de gestion qui agit en repr\u00e9sentation des int\u00e9r\u00eats communs \u00e0 tous les propri\u00e9taires dans la limite de l’administration et de la bonne utilisation du bien en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/a>Les organes de la copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n

D’apr\u00e8s le code civil, les organes de la copropri\u00e9t\u00e9 sont l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires et l’administrateur. La loi ne pr\u00e9voit pas de conseil syndical,\u00a0<\/strong>mais la plupart des copropri\u00e9t\u00e9s en sont dot\u00e9es.<\/p>\n

<\/a>a) L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires<\/h4>\n

Organe d\u00e9lib\u00e9rant<\/strong>, elle rassemble tous les copropri\u00e9taires et se r\u00e9unit\u00a0au moins une fois par an<\/strong>,\u00a0<\/strong>sur convocation de l’administrateur. Elle peut \u00e9galement se r\u00e9unir \u00e0 la demande de l’administrateur ou d’au moins deux copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant un sixi\u00e8me des tanti\u00e8mes. Dans ce dernier cas, l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut \u00eatre convoqu\u00e9e par n’importe quel copropri\u00e9taire si l’administrateur refuse de le faire. L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est habituellement pr\u00e9sid\u00e9e par un copropri\u00e9taire.<\/p>\n

L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne peut si\u00e9ger valablement que si elle rassemble les deux tiers des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant les deux tiers des tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9. Lorsque le\u00a0quorum<\/strong>\u00a0n’est pas atteint, une seconde assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est convoqu\u00e9e. Elle doit se r\u00e9unir dans le d\u00e9lai de dix jours. Il suffit alors que le tiers des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant le tiers des tanti\u00e8mes soit pr\u00e9sent pour que l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale d\u00e9lib\u00e8re valablement.<\/p>\n

<\/a>b) L’administrateur<\/h4>\n

D’apr\u00e8s le code civil,\u00a0sa d\u00e9signation n’est obligatoire que lorsque le nombre des copropri\u00e9taires exc\u00e8de quatre.<\/strong><\/p>\n

Son mandat dure\u00a0un an<\/strong>, mais il peut \u00eatre d\u00e9mis par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 tout moment. Il peut \u00e9galement l’\u00eatre par voie judiciaire \u00e0 la demande de tout copropri\u00e9taire pour irr\u00e9gularit\u00e9, en particulier s’il s’est abstenu de rendre compte de sa gestion pendant deux exercices cons\u00e9cutifs.<\/p>\n

La loi n’exige aucune comp\u00e9tence particuli\u00e8re des administrateurs de copropri\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/p>\n

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\"italieq\"<\/a><\/p>\n

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<\/a>c) Le conseil syndical<\/h4>\n

Sa d\u00e9signation n’est pas pr\u00e9vue par le code civil<\/strong>, mais l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut d\u00e9cider d’en nommer un. En l’absence de disposition l\u00e9gislative, c’est l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui fixe l’effectif du conseil syndical et qui d\u00e9termine les conditions de nomination des conseillers. Elle peut par exemple d\u00e9cider que l’appartenance au conseil syndical n’est pas r\u00e9serv\u00e9e aux copropri\u00e9taires. La plupart des copropri\u00e9t\u00e9s d’une certaine importance disposent d’un conseil syndical. Celui-ci rassemble en g\u00e9n\u00e9ral cinq personnes.<\/p>\n

<\/a>2) Les comp\u00e9tences<\/h3>\n

<\/a>a) L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires<\/h4>\n

Le code civil lui donne les attributions suivantes\u00a0:<\/p>\n

–\u00a0nommer l’administrateur et d\u00e9cider de sa r\u00e9mun\u00e9ration\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0voter le budget de l’ann\u00e9e future et la r\u00e9partition des charges correspondantes\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0approuver le compte rendu annuel de gestion de l’administrateur\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0d\u00e9cider du programme de travaux et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, constituer un fonds sp\u00e9cial \u00e0 cet effet.<\/p>\n

Cette liste n’est pas limitative, car l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est\u00a0l’organe souverain\u00a0<\/strong>de la copropri\u00e9t\u00e9. Elle peut donc se prononcer sur toutes les questions relevant de la gestion commune et adopter n’importe quelle d\u00e9lib\u00e9ration portant sur la copropri\u00e9t\u00e9, m\u00eame si la loi ou le r\u00e8glement de la copropri\u00e9t\u00e9 ne le pr\u00e9voient pas.<\/p>\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale prend les d\u00e9cisions relatives \u00e0 la gestion courante \u00e0 la\u00a0majorit\u00e9 des pr\u00e9sents<\/strong>, \u00e0 condition que ces derniers repr\u00e9sentent la\u00a0moiti\u00e9 des tanti\u00e8mes<\/strong>. Toutefois, si la r\u00e9union de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est cons\u00e9cutive \u00e0 une seconde convocation, la majorit\u00e9 requise correspond au quorum\u00a0: le tiers des pr\u00e9sents repr\u00e9sentant le tiers les tanti\u00e8mes suffit.<\/p>\n

Certaines d\u00e9cisions requi\u00e8rent une\u00a0majorit\u00e9 qualifi\u00e9e<\/strong>, m\u00eame si l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e \u00e0 l’issue de la seconde convocation\u00a0:<\/p>\n

–\u00a0le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9\u00a0(5<\/a>(*<\/a>))<\/em>, les d\u00e9cisions relatives \u00e0 la nomination ou \u00e0 la fin du mandat de l’administrateur, ainsi qu’aux \u00ab r\u00e9parations exceptionnelles de grande ampleur\u00bb doivent \u00eatre adopt\u00e9s par la majorit\u00e9 des pr\u00e9sents repr\u00e9sentant la moiti\u00e9 des tanti\u00e8mes\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0les d\u00e9lib\u00e9rations portant sur les \u00ab\u00a0innovations\u00a0\u00bb destin\u00e9es \u00e0 am\u00e9liorer le fonctionnement des services communs ou sur la construction de nouveaux \u00e9quipements collectifs (installation d’un ascenseur, construction d’une grille de cl\u00f4ture, etc.) requi\u00e8rent le vote favorable de la moiti\u00e9 des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant les deux tiers des tanti\u00e8mes\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0les modifications des cl\u00e9s de r\u00e9partition des charges et de la r\u00e9partition des tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9, l’ali\u00e9nation de parties communes et les d\u00e9cisions qui ont une incidence sur la jouissance des parties privatives requi\u00e8rent l’unanimit\u00e9.<\/p>\n

D’apr\u00e8s le code civil, les charges sont r\u00e9parties proportionnellement au nombre de tanti\u00e8mes d\u00e9tenus, sauf celles qui correspondent \u00e0 des services dont l’utilisation est\u00a0a\u00a0priori<\/em>\u00a0ind\u00e9pendante du nombre de tanti\u00e8mes (ascenseurs par exemple) et qui sont donc r\u00e9parties en fonction de l’utilisation pr\u00e9sum\u00e9e.<\/p>\n

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\"images\"<\/a><\/p>\n

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<\/a>b) L’administrateur<\/h4>\n

Il est\u00a0l’organe ex\u00e9cutif<\/strong>\u00a0de la copropri\u00e9t\u00e9. Le code civil lui attribue les comp\u00e9tences suivantes\u00a0:<\/p>\n

–\u00a0ex\u00e9cuter les d\u00e9cisions de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0veiller \u00e0 l’application du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0organiser l’utilisation des parties communes dans l’int\u00e9r\u00eat de la collectivit\u00e9\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0encaisser les charges et r\u00e9gler les d\u00e9penses correspondant \u00e0 la gestion courante des parties communes\u00a0;<\/p>\n

–\u00a0prendre toutes les mesures conservatoires en cas d’urgence.<\/p>\n

Chaque ann\u00e9e, l’administrateur doit rendre compte \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de sa gestion, y compris des travaux exceptionnels qu’il a \u00e9t\u00e9 amen\u00e9 \u00e0 commander.<\/p>\n

L’administrateur repr\u00e9sente la copropri\u00e9t\u00e9, en particulier en justice.<\/strong><\/p>\n

<\/a>c) Le conseil syndical<\/h4>\n

Les comp\u00e9tences du conseil syndical sont fix\u00e9es par le r\u00e8glement de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/strong>\u00a0En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, le conseil syndical assiste et contr\u00f4le l’administrateur.<\/p>\n

Si le r\u00e8glement dispose que le conseil syndical assiste l’administrateur dans certaines de ses t\u00e2ches, ce dernier a l’obligation de le convoquer avant de prendre une d\u00e9cision dans les domaines concern\u00e9s. Si le conseil syndical a un r\u00f4le limit\u00e9 au contr\u00f4le de l’administrateur, celui-ci doit l’inviter \u00e0 v\u00e9rifier les comptes et la tr\u00e9sorerie avant de pr\u00e9senter le compte rendu de gestion \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

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