{"id":12110,"date":"2022-11-22T10:37:35","date_gmt":"2022-11-22T09:37:35","guid":{"rendered":"http:\/\/ecocopro.com\/?p=12110"},"modified":"2022-11-22T10:38:13","modified_gmt":"2022-11-22T09:38:13","slug":"lobsolescence-des-batiments-en-copropriete-danger-immediat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ecocopro.com\/?p=12110","title":{"rendered":"L’OBSOLESCENCE DES BATIMENTS EN COPROPRIETE: DANGER IMMEDIAT !"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019obsolescence des batiments en copropri\u00e9t\u00e9, vue de France<\/strong><\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/a><\/figure><\/div>\n\n\n

Marseille (R\u00e9gion Provence Cote d\u2019azur), le 5 novembre 2018 \u00e0 9h du matin : L\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 65 rue d\u2019Aubagne s\u2019effondre entrainant avec lui la chute de l\u2019immeuble voisin appartenant \u00e0 la Ville.<\/p>\n\n\n\n

8 morts sont \u00e0 d\u00e9plorer.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019information judiciaire pour \u00ab homicides involontaires aggrav\u00e9s et violation d\u2019une obligation de prudence ou de s\u00e9curit\u00e9 \u00bb a permis de comprendre que l\u2019effondrement a \u00e9t\u00e9 provoqu\u00e9 par la rupture d\u2019un poteau supportant le plancher du rez de chauss\u00e9e de la copropri\u00e9t\u00e9 qui n\u2019\u00e9tait pas entretenue correctement.<\/p>\n\n\n\n

Lille (R\u00e9gion Nord pas de calais), le 12 novembre 2022 : 1 mort dans l\u2019effondrement de deux immeubles anciens.Ouverture d\u2019une enqu\u00e8te judiciaire sur les causes et les responsabilit\u00e9s des copropri\u00e9taires et de la Mairie qui n\u2019aurait pas pris assez \u00e0 temps un Arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril et d\u2019interdiction d\u2019habiter, vu l\u2019instabilit\u00e9 du batiment.<\/p>\n\n\n\n

LES RESPONSABILITES ENCOURUES<\/p>\n\n\n\n

A Marseille, les mises en examen par les 3 Juges d\u2019Instruction d\u00e9sign\u00e9s par la Justice concernent la filiale de la ville propri\u00e9taire d\u2019un des immeubles effondr\u00e9s, l\u2019adjoint au Maire (charg\u00e9 du service de gestion et pr\u00e9vention des risques), et le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 .<\/p>\n\n\n\n

Les experts expliquent :<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00ab L\u2019effondrement des immeubles a \u00e9t\u00e9 l\u2019aboutissement d\u2019une longue histoire partag\u00e9e entre les immeubles, dont la v\u00e9tust\u00e9 qui les avait  affect\u00e9s s\u2019\u00e9tait r\u00e9v\u00e9l\u00e9e \u00e9vidente et sans pour autant que cette situation n\u2019ait \u00e9t\u00e9 prise alors, ni ensuite en consid\u00e9ration au plan technique, comme cela s\u2019imposait. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Il appartient maintenant au Tribunal correctionnel (mais la date d\u2019audience n\u2019est pas encore fix\u00e9e), de statuer sur les culpabilit\u00e9s et les peines p\u00e9nales encourues, pr\u00e9cision donn\u00e9e que les assurances ont vers\u00e9 des provisions sur pr\u00e9judice aux victimes en attendant la D\u00e9cision de Justice.<\/p>\n\n\n\n

Elles se concerteront apr\u00e8s proc\u00e8s pour se r\u00e9partir les indemnit\u00e9s une fois les culpabilit\u00e9s \u00e9tablies.<\/p>\n\n\n\n

Rappelons qu\u2019en France, depuis la Loi \u00ab HOGUET \u00bb du 2\/01\/1970, les syndics de copropri\u00e9t\u00e9 doivent obligatoirement disposer d\u2019une assurance de responsabilit\u00e9 professionnelle.A d\u00e9faut ils ne peuvent exercer leur m\u00e9tier et risquent des poursuites p\u00e9nales.<\/p>\n\n\n\n

COMMENT CES DRAMES AURAIENT-ILS PU ETRE EVITES ?<\/p>\n\n\n\n

Nul doute que les Juges piocheront dans l\u2019arsenal technique et l\u00e9gislatif qui est \u00e0 leur disposition pour condamner les auteurs des n\u00e9gligences dans l\u2019entretien de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n

Il est interessant de constater que les l\u00e9gislations fran\u00e7aises et qu\u00e9b\u00e9cquoises disposent d\u2019outils assez identiques qui peuvent permettre aux propri\u00e9taires et gestionnaires de v\u00e9rifier l\u2019\u00e9tat des batiments pour \u00e9viter leur d\u00e9p\u00e9rissement et le drame d\u2019un effondrement total ou partiel.<\/p>\n\n\n\n

Encore faut-il les mettre en \u0153uvre que ce soit en France par les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de copropri\u00e9t\u00e9 conseill\u00e9es par les gestionnaires car ce sont elles qui d\u00e9cident (sauf urgence) ou au Qu\u00e9bec par les conseils d\u2019administration \u00e9galement conseill\u00e9s par les gestionnaires et au besoin leurs avocats !<\/p>\n\n\n\n

DES OUTILS PREVENTIFS, VUS DE France :<\/p>\n\n\n\n

LE FONDS TRAVAUX<\/p>\n\n\n\n

La l\u00e9gislation fran\u00e7aise sur la copropri\u00e9t\u00e9 oblige, comme au Qu\u00e9bec ,\u00e0 provisionner au moins<\/u><\/strong> 5% du budget \u00e0 titre de pr\u00e9voyance des travaux futurs.<\/p>\n\n\n\n

Si le syndic de la copropri\u00e9t\u00e9 marseillaise avait fait r\u00e9aliser pr\u00e9ventivement une \u00e9tude pour adapter le fonds travaux aux travaux \u00e0 r\u00e9aliser dans l\u2019avenir, on aurait pu connaitre le degr\u00e9 d\u2019urgence de ceux-ci.<\/p>\n\n\n\n

Nul doute que le Tribunal correctionnel se penchera sur la question et fustigera les responsables de l\u2019impr\u00e9voyance.<\/p>\n\n\n\n

Certes l\u2019un des immeubles qui est propri\u00e9taire de la Ville n\u2019est pas soumis aux r\u00e8gles de la copropri\u00e9t\u00e9 sur le fonds travaux mais par similitude le Tribunal pourra reprocher au fonctionnaire de la Ville en charge de la s\u00e9curit\u00e9 de ne pas avoir fait le cas \u00e9ch\u00e9ant proc\u00e9der \u00e0 un audit du batiment et provisionner les travaux !<\/p>\n\n\n\n

A Lille l\u2019enqu\u00e8te judiciaire d\u00e9terminera les n\u00e9gligences faute d\u2019avoir fait r\u00e9aliser un audit architectural alors que des parties d\u2019immeubles commen\u00e7aient de se d\u00e9grader dangereusement.<\/p>\n\n\n\n

Le DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG)<\/p>\n\n\n\n

Cet outil l\u00e9gal fran\u00e7ais n\u2019est pas obligatoire mais les syndics de copropri\u00e9t\u00e9 doivent le mettre \u00e0 l\u2019ordre du jour des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales qui sont libres de le d\u00e9cider ou non.<\/p>\n\n\n\n

Naturellement il appartient au syndic d\u2019expliquer aux copropri\u00e9taires son utilit\u00e9 qui est encourag\u00e9e par les techniciens des audits d\u2019immeubles et les syndicats professionnels des gestionnaires de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Il s\u2019agit pour l\u2019architecte ou le bureau d\u2019\u00e9tudes qui le fera de d\u00e9tailler \u00ab les forces et faiblesse \u00bb de l\u2019immeuble dans sa structure, son entretien dans le temps, l\u2019\u00e9nergie qu\u2019il d\u00e9pense et qui pourrait \u00eatre \u00e9conomis\u00e9e si par exemple le batiment \u00e9tait plus isol\u00e9 etc\u2026<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est donc une \u00ab photographie de l\u2019immeuble \u00bb dans sa totalit\u00e9 , une v\u00e9ritable \u00e9tude de l\u2019\u00e9tat actuel du batiment et de l\u2019obsolescence de celui-ci, coupl\u00e9s \u00e0 une \u00e9tude patrimoniale pour l\u2019am\u00e9liorer, en tous cas pour qu\u2019il ne se d\u00e9grade pas et continue d\u2019avoir une valeur v\u00e9nale qui peut m\u00eame s\u2019am\u00e9liorer si les \u00e9tudes de v\u00e9tust\u00e9 sont bien \u00e9tablies ainsi que les plans de retour sur investissement et les subventions possibles pr\u00e9cis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Il est \u00e0 parier que dans les affaires marseillaises et lilloises, le Tribunal examinera si cet outil a  \u00e9t\u00e9 ou non pr\u00e9sent\u00e9 par le gestionnaire de la copropri\u00e9t\u00e9 effondr\u00e9e et s\u2019il a \u00e9t\u00e9 expliqu\u00e9 ou non aux copropri\u00e9taires au titre de l\u2019obligation de conseil qui p\u00e8se sur ses \u00e9paules dans les termes de la Jurisprudence fran\u00e7aise.<\/p>\n\n\n\n

En th\u00e9orie, si le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 peut se disculper \u00e0 cet \u00e9gard car il aurait mis cet outil \u00e0 l\u2019ordre du jour des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, il n\u2019est pas impossible que les juges d\u2019instruction d\u00e9cident alors de poursuites contre les copropri\u00e9taires eux-m\u00eames qui peuvent \u00eatre rendus responsables du d\u00e9faut d\u2019\u00e9x\u00e9cution de travaux minimums de confortation s\u2019ils ne le avaient pas vot\u00e9s malgr\u00e9 les conseils du gestionnaire.<\/p>\n\n\n\n

Et le syndic pourrait plaider que la faute est donc exclusivement celle des copropri\u00e9taires qui auraient refuser de r\u00e9aliser les travaux sans qu\u2019ils puissent s\u2019abriter derri\u00e8re le fait qu\u2019ils n\u2019ont pas d\u2019argent pour les payer !<\/p>\n\n\n\n

Au Qu\u00e9bec, ce serait au Conseil d\u2019administration de r\u00e9pondre des fautes dans l\u2019absence d\u2019entretien et \u00e9ventuellement au gestionnaire pour d\u00e9faut de conseil avis\u00e9\u2026<\/p>\n\n\n\n

A Marseille, il appartenait alors \u00e0 la Ville d\u2019interdire l\u2019occupation ce qu\u2019elle n\u2019a pas fait et \u00e0 Lille l\u2019enqu\u00e8te r\u00e9v\u00e9lera ce que les services municipaux savaient de l\u2019\u00e9tat de cet immeuble et ce qu\u2019il aurait \u00e9ventuellement fallu faire pour conforter le batiment er faire \u00e9vacuer les occupants.<\/p>\n\n\n\n

On voit ici la difficult\u00e9 pour les Juges de trancher sur les responsabilit\u00e9s qui peuvent \u00eatre cumul\u00e9es entre les uns et les autres: La Ville propri\u00e9taire d\u2019un des deux immeubles fragiles marseillais, les fonctionnaires de la Mairie n\u00e9gligents ou non tant \u00e0 Lille qu\u2019\u00e0 Marseille et le syndic qui aurait mal conseill\u00e9 les copropri\u00e9taires\u2026<\/p>\n\n\n\n

Huit morts dans l\u2019effondrement de Marseille et un mort dans celui de Lille doit-on rappeler\u2026<\/p>\n\n\n\n

LE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPAT)<\/p>\n\n\n\n

Encore un bel outil de pr\u00e9voyance pour \u00e9viter les drames.<\/p>\n\n\n\n

En France d\u00e8s apr\u00e8s l\u2019\u00e9tablissement du Diagnostic technique global (DTG), le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 doit mettre \u00e0 l\u2019ordre du jour l\u2019\u00e9tablissement ou non d\u2019un PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPAT) (sauf diverses exceptions trop complexes \u00e0 relater dans cet article\u2026)<\/p>\n\n\n\n

Il s\u2019agit pour le technicien qui l\u2019\u00e9tablira de sugg\u00e9rer un phasage de travaux, une programmation sur 5,10 ou 15 ans en \u00e9tudiant l\u2019obsolescence du batiment qui aura \u00e9t\u00e9 d\u00e9gag\u00e9e par le DTG.<\/p>\n\n\n\n

Les sp\u00e9cialistes connaissent \u00e9l\u00e9ments par \u00e9l\u00e9ments les dur\u00e9es de vie et c\u2019est \u00e0 partir de ces connaissances techniques que s\u2019\u00e9tablira le plan.<\/p>\n\n\n\n

Cet outil a-il \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 aux copropri\u00e9taires marseillais de la rue d\u2019Aubagne et dans quelles conditions ? La Ville pour l\u2019immeuble dont elle est propri\u00e9taire a\u2013t-elle fait r\u00e9aliser ce genre d\u2019audit qui existe pour les immeubles qui ne sont pas en copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019a -t-on fait pr\u00e9ventivement \u00e0 Lille pour \u00e9viter le drame ?<\/p>\n\n\n\n

Au Tribunal de reconnaitre les degr\u00e9s de n\u00e9gligence de ne pas avoir fait \u00e9tudier la probabilit\u00e9 d\u2019un effondrement en fonction des donn\u00e9es techniques et des roles de chacun\u2026<\/p>\n\n\n\n

A noter qu\u2019en France, sans doute traumatis\u00e9s par le drame des immeubles marseillais effondr\u00e9s, les pouvoirs publics ont rendus obligatoires ces Plans pluriannuels de travaux de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 partir de 2024 avec obligation de constituer les fonds travaux \u00e0 2,5% de ceux-ci\u2026<\/p>\n\n\n\n

Nul doute que le drame r\u00e9cent de Lille va sans doute conduire les pouvoirs public fran\u00e7ais \u00e0 rendre obligatoire le Diagnostic technique global des immeubles anciens\u2026<\/p>\n\n\n\n

LA PROCEDURE ADMINISTRATIVE DE PERIL<\/p>\n\n\n\n

En France, le Maire peut prendre \u00e0 tout moment arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril et de mise en s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 la fin d’une proc\u00e9dure contradictoire avec le propri\u00e9taire ou le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 si cela concerne les parties communes<\/u><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Cette proc\u00e9dure consiste pour le propri\u00e9taire ou le syndic \u00e0 s’expliquer sur la situation de p\u00e9ril et \u00e0 conna\u00eetre la proc\u00e9dure de p\u00e9ril \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n

Le syndic doit informer imm\u00e9diatement les copropri\u00e9taires par tous moyen de l’existence de cette proc\u00e9dure et faire pratiquer un audit architectural qui peut \u00eatre vot\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordanaire.<\/p>\n\n\n\n

Si le p\u00e9ril est imminent le syndic peut prendre toute mesure en consultant le conseil syndical de l\u2019immeuble (qui n\u2019a pas de pouvoir de d\u00e9cision contrairement au conseil d\u2019administration qu\u00e9b\u00e9cquois\u2026)<\/p>\n\n\n\n

En cas de danger imminent manifeste ou constat\u00e9 par le rapport des services municipaux, le Maire peut ordonner par un Arr\u00eat\u00e9 (pris m\u00eame sans proc\u00e9dure contradictoire pr\u00e9alable) les mesures indispensables pour faire cesser ce danger.<\/p>\n\n\n\n

Encore faut-il que les Maires aient suffisamment de personnels pour expertiser les immeubles v\u00e9tustes de la Ville !<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSION : FRANCE ET QUEBEC, MEME COMBAT !<\/p>\n\n\n\n

L\u2019effondrement r\u00e9cent d\u2019un immeuble qu\u00e9b\u00e9cquois et le rapprochement de nos Lois \u00e9tudi\u00e9es d\u00e9montre que de part et d\u2019autres de l\u2019Atlantique les solutions peuvent \u00eatre identiques sur les \u00e9tudes de v\u00e9tust\u00e9 et l\u2019obsolescence des batiments.<\/p>\n\n\n\n

Encore faut-il de l\u2019\u00e9nergie aux professionnels pour les faire connaitre aux propri\u00e9taires et les appliquer !<\/p>\n\n\n\n

Nous n\u2019en manquons pas, ni \u00e0 Paris ni \u00e0 Montr\u00e9al !<\/p>\n\n\n\n

(Article publi\u00e9 sur le site qu\u00e9b\u00e9cquois CONDOLEGAL)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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