La Loi fran\u00e7aise \u00ab CLIMAT ET RESILIENCE \u00bb provoque un d\u00e9bat passionn\u00e9 parmi les professionnels immobiliers et le public concern\u00e9s soit les propri\u00e9taires de logements d\u2019habitation qui ne sont pas suffisamment isol\u00e9s et vont \u00eatre interdits de location ou d\u2019augmentation de loyer tant que les travaux ne sont pas faits.<\/p>\n\n\n\n
Les transactions immobili\u00e8res se bloquent.<\/p>\n\n\n\n
Les propri\u00e9taires cherchent \u00e0 se d\u00e9barrasser de leurs logements, mais attention !<\/p>\n\n\n\n
Les agents immobiliers doivent appliquer une d\u00e9cote, car ils ne peuvent plus les vendre, En effet, qui va acheter une passoire \u00e9nerg\u00e9tique qui ne pourra plus se louer, dont on ne pourra pas augmenter les loyers, sauf \u00e0 faire d\u2019importants travaux int\u00e9rieurs ou sur le b\u00e2timent ?<\/p>\n\n\n\n
Des \u00ab passoires \u00e9nerg\u00e9tiques \u00bb ? de quoi s\u2019agit-il ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9taires de ces logements d\u2019habitation seront \u00e0 terme oblig\u00e9s de faire des travaux de mise aux normes de leur logement \u00e9nergivore pour faire baisser la facture \u00e9nerg\u00e9tique et les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre.<\/p>\n\n\n\n Comment en est-on arriv\u00e9 l\u00e0 ?<\/p>\n\n\n\n Les biens immobiliers fran\u00e7ais d\u2019habitation sont class\u00e9s en \u00ab \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique \u00bb A B C D E F G<\/strong> apr\u00e8s la r\u00e9alisation par un diagnostiqueur accr\u00e9dit\u00e9 d\u2019un \u00ab DPE \u00bb (Diagnostic de Performance Energ\u00e9tique). Un logement \u00ab A <\/strong>\u00bb le situe dans la fourchette haute et \u00ab G \u00bb est d\u00e9sastreux : une vraie \u00ab passoire \u00e9nerg\u00e9tique \u00bb avec de fortes charges de copropri\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00e9nergie, car l\u2019immeuble et donc le logement ne sont pas isol\u00e9s, la chaudi\u00e8re obsol\u00e8te, etc\u2026<\/p>\n\n\n\n Le calcul des d\u00e9perditions et le classement du logement et de l\u2019immeuble sont faits par rapport \u00e0 des kWh heure\/an\/m2. Selon la loi CLIMAT, Les logements class\u00e9s G, F, E <\/strong>ne peuvent plus \u00eatre lou\u00e9s en fonction d\u2019un \u00e9ch\u00e9ancier fix\u00e9 par la Loi (respectivement 2023 pour les G, 2025 pour les F, 2028 pour les E, 2034 pour les D<\/strong>). Aucune augmentation des loyers n\u2019est permise pour les G<\/strong> depuis le 1\/1\/23 et ils ne peuvent plus \u00eatre lou\u00e9s au renouvellement du bail.<\/p>\n\n\n\n Comment peuvent-ils encore \u00eatre vendus ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Aucune amende n\u2019est encourue pour les fraudeurs, mais le Juge, saisi par un locataire pourra ordonner des travaux et\/ou baisser les loyers !… Les agents immobiliers sont constern\u00e9s par ces mesures, eux qui souffrent d\u00e9j\u00e0 du fort ralentissement des mises en chantier et des octrois restreints de cr\u00e9dits immobiliers que ce soit aux promoteurs ou aux clients en raison de l\u2019inflation. Pour l\u2019instant ne sont concern\u00e9s que les logements d\u2019habitation. Les immeubles commerciaux font l\u2019objet d\u2019une autre r\u00e9glementation moins contraignante, car ils ne sont soumis pour l\u2019instant qu\u2019\u00e0 l\u2019obligation d\u2019audits \u00e9nerg\u00e9tiques parce que l\u2019on appelle \u00ab le d\u00e9cret tertiaire \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Panique \u00e0 bord pour les propri\u00e9taires des logements d\u2019habitation !<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le gouvernement s\u2019est emp\u00eatr\u00e9 dans une logique environnementaliste. D\u2019une part, lutter contre le r\u00e9chauffement climatique demand\u00e9 par les Directives europ\u00e9ennes et les \u00e9cologistes, car l\u2019on sait que les b\u00e2timents consomment 43% de l\u2019\u00e9nergie et \u00e9mettent 25% des gaz \u00e0 effet de serre. Mais il existe une autre logique \u00e0 laquelle il n\u2019a pas sans doute suffisamment pens\u00e9 disent les d\u00e9tracteurs de la loi CLIMAT :<\/p>\n\n\n\n Le march\u00e9, la dure r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 !<\/strong><\/p>\n\n\n\n La crise immobili\u00e8re due \u00e0 l\u2019inflation avec des taux de cr\u00e9dit qui s\u2019envolent, la guerre en Ukraine, l\u2019incertitude au Moyen Orient p\u00e9nalisent les acheteurs qui acc\u00e8dent difficilement au cr\u00e9dit dont le taux est trop \u00e9lev\u00e9. Les marges des promoteurs recourant au cr\u00e9dit se r\u00e9duisent \u00e0 tel point que les ventes d\u2019appartements sont en chute libre : – 30% au 4e trimestre 2023\u2026<\/p>\n\n\n\n Et cette Loi CLIMAT qui perturbe en plus le march\u00e9\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Rien que dans la r\u00e9gion Ile de France, 2,3 millions de logements ont une \u00e9tiquette E, F<\/strong> ou G<\/strong>, soit 45% du parc immobilier. Les propri\u00e9taires concern\u00e9s devront faire face \u00e0 terme \u00e0 19 000 euros de travaux d\u2019isolation en moyenne par logement que ce soit en maison individuelle ou en copropri\u00e9t\u00e9. On comprend que les syndicats des agents immobiliers transactionnaires ou des propri\u00e9taires essaient de faire fl\u00e9chir les pouvoirs publics\u2026 Les propri\u00e9taires cherchent \u00e0 se d\u00e9barrasser de leurs logements, mais qui va acheter un appartement soumis \u00e0 des restrictions d\u2019augmenter les loyers ou de pouvoir louer ? Du coup les propri\u00e9taires des logements p\u00e9nalis\u00e9s ne vendent plus, les agents immobiliers pleurent et la r\u00e9volte gronde. Et l\u2019on entend, c\u2019est nouveau, une petite musique de \u00ab contre- r\u00e9volution \u00e9cologique \u00bb des propri\u00e9taires exasp\u00e9r\u00e9s du style : \u00ab L\u2019environnement ? Une machine infernale ! \u00bb<\/p>\n\n\n\n Panique \u00e0 bord chez les agents immobiliers !<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les agents immobiliers sont \u00e0 la man\u0153uvre pour leurs clients propri\u00e9taires, mais ils ne peuvent plus vendre \u00ab les passoires \u00e9nerg\u00e9tiques D E F G \u00bb, sauf \u00e0 imaginer avec leurs avocats des solutions qui peuvent encore exister. En effet, tout d\u00e9pend des contraintes architecturales des b\u00e2timents qui ne peuvent tous \u00eatre isol\u00e9s. Un d\u00e9cret publi\u00e9 cet \u00e9t\u00e9 assouplit parfois les exigences l\u00e9gales, mais la porte est \u00e9troite, trop \u00e9troite pour les bailleurs. La crainte est \u00e9videmment qu\u2019au renouvellement du bail (en g\u00e9n\u00e9ral tous les 3 ans) le locataire exige le respect du seuil de d\u00e9cence \u00e9nerg\u00e9tique. Des proc\u00e9dures devant les tribunaux en masse sont attendues y compris contre les professionnels immobiliers qui pourraient mal conseiller leurs clients dans les m\u00e9andres de la Loi et son D\u00e9cret.<\/p>\n\n\n\n Panique \u00e0 bord chez les syndics-gestionnaires de copropri\u00e9t\u00e9 !<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les agents immobiliers se tournent vers leurs confr\u00e8res syndics-gestionnaires de copropri\u00e9t\u00e9 : Faire de l\u2019isolation int\u00e9rieure est compliqu\u00e9, car on va perdre de la surface.<\/p>\n\n\n\n Alors les agents immobiliers et leurs clients se tournent vers leurs confr\u00e8res syndics-gestionnaires des copropri\u00e9t\u00e9s pour r\u00e9aliser des travaux d\u2019isolation ext\u00e9rieure sur le b\u00e2timent. En copropri\u00e9t\u00e9, que faire quand on sait que les travaux d\u2019\u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie sur le b\u00e2timent \u00e0 isoler sont tellement on\u00e9reux qu\u2019il faut les faire en moyenne en 3 ans \u00e0 condition que l\u2019argent soit l\u00e0 et qu\u2019ils soient possibles \u00e0 la suite d\u2019un audit complet du b\u00e2timent. Les syndics-gestionnaires sont donc aussi \u00e0 la man\u0153uvre, car les bailleurs et leurs agents immobiliers leur demandent de mettre \u00e0 l\u2019ordre du jour des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de copropri\u00e9t\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution de travaux de mise aux normes \u00e9nerg\u00e9tiques pour pouvoir continuer de louer ou d\u2019augmenter les loyers (pour les G), ou alors ils seront contraints de vendre avec de fortes d\u00e9cotes\u2026ou plus du tout\u2026 Une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique de copropri\u00e9t\u00e9 co\u00fbte tr\u00e8s cher, m\u00eame avec les aides de l\u2019\u00c9tat et c\u2019est donc tr\u00e8s long.<\/p>\n\n\n\n Beaucoup d\u2019immeubles ne peuvent pas se permettre une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, soit qu\u2019ils sont des b\u00e2timents historiques et donc prot\u00e9g\u00e9s par la loi soit que la structure de la fa\u00e7ade ne permet pas une isolation thermique sur le plan architectural. Il se peut aussi que la copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019ait pas les moyens de r\u00e9aliser les travaux m\u00eame avec des aides financi\u00e8res de l\u2019\u00c9tat et de la R\u00e9gion que les professionnels immobiliers doivent aller chercher :<\/p>\n\n\n\n Un vrai parcours du combattant !<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le dernier D\u00e9cret de petit assouplissement pris cet \u00e9t\u00e9 par le gouvernement prouve qu\u2019il a conscience de l\u2019\u00e9tau dans lequel il se trouve. Il s\u2019aper\u00e7oit que parfois les propri\u00e9taires de logements qui les habitent ne se sentent pas concern\u00e9s par la loi CLIMAT, car ils ne les louent pas et refusent donc de voter en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9 les travaux de mise aux normes \u00e9nerg\u00e9tiques ! Et c\u2019est le blocage des travaux de mise aux normes.<\/p>\n\n\n\n Ce sont les tensions entre les bailleurs et les propri\u00e9taires occupants. En France ce n\u2019est pas le \u00ab conseil syndical \u00bb de l\u2019immeuble qui d\u00e9cide, mais les copropri\u00e9taires en assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales. Les remont\u00e9es d\u2019information des professionnels immobiliers ne sont pas bonnes quant aux affrontements entre copropri\u00e9taires concern\u00e9s dans les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales. Or par d\u00e9finition un agent immobilier est press\u00e9 de vendre pour percevoir sa commission ainsi que le propri\u00e9taire pour se reloger ou profiter de l\u2019argent de la vente ou tout simplement, car il en a besoin ! Le march\u00e9 se bloque.<\/p>\n\n\n\n La fi\u00e8vre monte chez les petits propri\u00e9taires !<\/strong><\/p>\n\n\n\n Et voil\u00e0 que les \u00ab petits copropri\u00e9taires \u00bb se m\u00ealent \u00e0 la r\u00e9volte, ceux qui ont \u00e9conomis\u00e9 toute leur vie pour s\u2019acheter un petit appartement pour compl\u00e9ter leur retraite et ne pourront pas payer les travaux de mise aux normes, donc verront l\u2019investissement immobilier ruin\u00e9, sauf \u00e0 essayer de trouver des failles dans la Loi CLIMAT.<\/p>\n\n\n\n Un vrai casse-t\u00eate.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Emmen\u00e9s par les agents immobiliers en crise, ils font aussi pression pour faire plier le gouvernement qui r\u00e9siste en faisant pr\u00e9valoir l\u2019effet de la loi CLIMAT sur le r\u00e9chauffement climatique et appelant \u00e0 la solidarit\u00e9 collective.<\/p>\n\n\n\n Nous voil\u00e0 bien !<\/p>\n\n\n\n Tiraill\u00e9s entre notre responsabilit\u00e9 collective de donner \u00e0 nos enfants et petits enfants une plan\u00e8te propre et vivable ou alors sacrifier un investissement immobilier souvent d\u2019une vie et entra\u00eener les agents immobiliers dans la difficult\u00e9, la d\u00e9prime et le ch\u00f4mage co\u00fbteux pour la nation !<\/p>\n\n\n\n Comment sauver la plan\u00e8te de ses maux ?<\/p>\n\n\n\n Me Olivier Brane<\/strong>, avocat honoraire au Barreau de Paris, formateur en copropri\u00e9t\u00e9<\/p>\n\n\n\n (Article publi\u00e9 dans le site CONDOLEGAL \u00e0 MONTREAL, avec son aimable autorisation)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La Loi fran\u00e7aise \u00ab CLIMAT ET RESILIENCE \u00bb provoque un d\u00e9bat passionn\u00e9 parmi les professionnels immobiliers et le public concern\u00e9s soit les propri\u00e9taires de logements d\u2019habitation qui ne sont pas suffisamment isol\u00e9s et vont \u00eatre interdits de location ou d\u2019augmentation de loyer tant que les travaux ne sont pas faits. 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