{"id":464,"date":"2014-04-11T08:00:38","date_gmt":"2014-04-11T07:00:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ecocopro.com\/?p=464"},"modified":"2014-04-25T09:50:08","modified_gmt":"2014-04-25T08:50:08","slug":"les-constats-de-lhabitat-en-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ecocopro.com\/?p=464","title":{"rendered":"Le \u00ab\u00a0d\u00e9veloppement durable\u00a0\u00bb et inexorable de l’habitat en copropri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/strong><\/p>\n

\"Unknown6\"<\/a><\/p>\n

La copropri\u00e9t\u00e9, invention fran\u00e7aise, en d\u00e9veloppement \u00ab\u00a0\u00e0 l’international\u00a0\u00bb:<\/span><\/strong><\/p>\n

Le syst\u00e8me de l’habitat en copropri\u00e9t\u00e9 est en d\u00e9veloppement fulgurant dans le monde jusqu’aux EMIRATS ARABES UNIS\u00a0ou \u00e0 \u00a0SHANGHAI en passant par DAKAR et MARRAKECH…<\/p>\n

\u00a0Des pays anglo-saxons tels les Etats-Unis et la Grande-Bretagne construisent d\u00e9sormais beaucoup plus d’immeubles verticaux qu’il y a quelques dizaines d’ann\u00e9es.<\/p>\n

Ces pays s’orientaient\u00a0 traditionnellement vers des maisons individuelles juxtapos\u00e9es ou non d’o\u00f9 l’\u00e9talement urbain sp\u00e9cialement d\u00e9velopp\u00e9 dans les villes anglaises…<\/p>\n

D\u00e9sormais ils s’orientent vers le r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9 appel\u00e9 \u00ab\u00a0CONDOMINIUM\u00a0\u00bb.<\/p>\n

La verticalit\u00e9 des immeubles suppose en effet que leur syst\u00e8me juridique de propri\u00e9t\u00e9 soit une sorte d’\u00a0indivision entre les copropri\u00e9taires<\/span> pour tout l’immeuble ou simplement les parties communes de celui-ci.<\/p>\n

Or l’indivision suppose des r\u00e8gles de vie communes qui ne s’acomodent pas sp\u00e9cialement \u00e0 l’individualisme des habitants.<\/p>\n

D’o\u00f9 l’invention du syst\u00e8me de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles batis.<\/p>\n

\"Unknown5\"<\/a><\/p>\n

L’id\u00e9e s’est r\u00e9pandue que la copropri\u00e9t\u00e9 est\u00a0une invention fran\u00e7aise apr\u00e8s guerre et tr\u00e8s pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 GRENOBLE.<\/p>\n

Les premiers immeubles en \u00ab\u00a0copropri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb \u00e9taient en effet r\u00e9gis dans cette ville suivant la\u00a0\u00bbm\u00e9thode de GRENOBLE\u00a0\u00bb, anc\u00e8tre de notre Loi du 10 juillet 1965.<\/p>\n

Quoi qu’on en dise, le syst\u00e8me fonctionne assez correctement pour environ 28 millions d’habitants en FRANCE qui vivent dans 8,5 millions de lots de copropri\u00e9t\u00e9 soit environ 600 000 immeubles.<\/p>\n

La long\u00e9vit\u00e9 de la Loi,son am\u00e9lioration progressive pour faciliter les d\u00e9cisions d’AG en abaissant les majorit\u00e9s en vue de d\u00e9bloquer les inerties en fait une l\u00e9gislation tr\u00e8s respect\u00e9e dans le monde.<\/p>\n

Les Lois Grenelle 1 et 2 sont parmi les plus avan\u00e7\u00e9es au monde en mati\u00e8re de lutte contre le r\u00e9chauffement climatique dont les batiments sont responsables \u00e0 hauteur de 42%.Nous nous sommes dot\u00e9s d’une batterie des textes r\u00e8glementaires sur les obligations d’audits energ\u00e9tiques dans les copropri\u00e9t\u00e9s et de plans pluriannuels de travaux issus de la nouvelle loi ALUR (mars 2014).<\/p>\n

Deux syst\u00e8mes diff\u00e9rents<\/strong> s’oposent toutefois pour r\u00e9gir (juridiquement parlant) une copropri\u00e9t\u00e9:<\/p>\n

Soit le copropri\u00e9taire int\u00e8gre une soci\u00e9t\u00e9 dont il est actionnaire: La gestion et la propri\u00e9t\u00e9 s’apparente \u00e0 la gouvernance et au r\u00e9gime du droit des soci\u00e9t\u00e9s commerciales, ce qui est en g\u00e9n\u00e9ral le cas des pays anglo-saxons,<\/p>\n

soit le copropri\u00e9taire reste propri\u00e9taire de son lot auquel est attach\u00e9 une quote part des parties communes,ce qui est le cas des pays latins.<\/p>\n

Dans les pays \u00e9mergents<\/span>:<\/p>\n

Dans les pays \u00e9mergents, les gratte-ciels se constituent en copropri\u00e9t\u00e9 ou \u00ab\u00a0condominiums\u00a0\u00bb appel\u00e9s encore \u00ab\u00a0condos\u00a0\u00bb, r\u00e9gime juridique qu’ils adoptent en pratique\u00a0avec diverses formules de gouvernance<\/span>\u00a0 (conseil d’administration des copropri\u00e9taires tout puissant avec des assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9taires qui le d\u00e9signe et le renvoie s’il ne donne pas satisfaction).<\/p>\n

Les l\u00e9gislations locales \u00e9tant parfois inexistantes ou balbutiantes en mati\u00e8re de copropri\u00e9t\u00e9 ,les diff\u00e9rents pays confront\u00e9s au probl\u00e8me de la coexistence des parties communes et privatives sont partag\u00e9es entre:<\/p>\n

1. L’ instauration d’une l\u00e9gislation minimum en laissant faire les praticiens du droit qui \u00e9laborent des contrats r\u00e9gissant la vie de l’immeuble: la prudence est de mise pour bien comprendre les subtilit\u00e9s et pi\u00e8ges des contrats!<\/p>\n

C’est le syst\u00e8me anglo-saxon<\/strong>,bas\u00e9 sur la \u00ab\u00a0common law\u00a0\u00bb,<\/p>\n

plus jurisprudentielle que l\u00e9gale au sens strict du terme,qui voit le jour en CHINE notamment et est r\u00e9pendue en INDE.<\/p>\n

\u00a0(voir l’interview d’un copropri\u00e9taire chinois \u00e0 SHANGHAI\u00a0dans ce site)<\/p>\n

2. L’ instauration d’une l\u00e9gislation de copropri\u00e9t\u00e9\u00a0contraignante comme en France et plus g\u00e9n\u00e9ralement en Europe et au QUEBEC,de plus en plus en Afrique francophone.<\/p>\n

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DANS LE GOLFE PERSIQUE (EMIRATS, OMAN) :<\/span><\/p>\n

Dans les pays emergents tels les EMIRATS ARABES UNIS (DUBAI et ABU DHABI notamment\u00a0qui construisent le plus actuellement),mais aussi le Sultanat d’OMAN\u00a0, les praticiens de la vente immobili\u00e8re\u00a0inventent donc\u00a0des dispositifs contractuels qu’il faut \u00e9tudier au cas par cas pour etre sur:<\/p>\n

. \u00a0De la mise en propri\u00e9t\u00e9 du sol et de l’appartement, meme sous forme emphyt\u00e9otique de bail \u00e0 tr\u00e8s long terme.<\/p>\n

\u00a0. Et du r\u00e9gime des d\u00e9cisions de travaux sur l’immeuble ou du syst\u00e8me du\u00a0paiement des charges pour \u00e9viter les d\u00e9rives de celles-ci par les promoteurs qui restent tr\u00e8s souvent les \u00ab\u00a0syndics de copropri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb qui sont en fait les g\u00e9rants de l’immeuble et meme les r\u00e9parateurs de malfa\u00e7ons \u00e9ventuelles! Cela nous rappelle en France ou en Europe les d\u00e9rives des promoteurs-vendeurs qui sont les premiers syndics de copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles…<\/p>\n

(Voir dans ce site \u00ab\u00a0la destination parfaite pour vivre \u00e0 l’\u00e9tranger dans une copropri\u00e9t\u00e9 exemplaire\u00a0\u00bb)<\/em><\/p>\n

Un bon Avocat praticien est donc plus que conseill\u00e9 pour faire au besoin modifier ou pr\u00e9ciser les clauses du contrat de vente dans les pays peu prot\u00e9g\u00e9s par une l\u00e9gislation sur la copropri\u00e9t\u00e9!…<\/p>\n

En tous cas ces pays sont \u00e0 l’\u00e9coute de nos syst\u00e8mes l\u00e9gislatifs pour les instiller dans leur l\u00e9gislation, en les combinant avec le droit anglosaxon comme l’a fait un peu le QUEBEC en s’inspirant de notre l\u00e9gislation fran\u00e7aise mais en donnant plus de pouvoir au \u00ab\u00a0Conseil d’administration\u00a0\u00bbqui est l’\u00e9quivalent de notre conseil syndical.<\/p>\n

Encore faut-il v\u00e9rifier que les pays se sont dot\u00e9s d’un bon cadastre, d’un livre foncier pour enregistrer les transactions immobili\u00e8res pour les s\u00e9curiser sur le plan du droit de la propri\u00e9t\u00e9…<\/p>\n

En France et dans le Maghreb:<\/span><\/p>\n

Nous avons donc une bonne exp\u00e9rience reconnue\u00a0 du syt\u00e8me de la\u00a0\u00ab\u00a0copropri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb, parfaitement exportable dans le monde.<\/p>\n

Les pays du Maghreb tels la Tunisie et le Maroc se dotent d’une nouvelle l\u00e9gislation \u00a0inspir\u00e9e de notre Loi du 10 Juillet 1965.<\/p>\n

Ils sont oblig\u00e9s de \u00ab\u00a0l\u00e9gif\u00e9rer \u00e0 la fran\u00e7aise\u00a0\u00bb (!) pour rassurer les investisseurs et notamment les retrait\u00e9s qui s’y installent.<\/p>\n

La multiplication des ventes immobili\u00e8res aux retrait\u00e9s \u00e9trangers oblige en effet\u00a0ces pays \u00e0 l\u00e9gif\u00e9rer pour rassurer les acheteurs qui ne veulent pas subir les inconv\u00e9nients ci-dessus signal\u00e9s.<\/p>\n

Les copropri\u00e9t\u00e9s de demain:<\/strong><\/p>\n

Partout, m\u00eame \u00e0 DUBAI ou ABU DHABI ou encore SHANGHAI, les d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques font l’objet de toute les attentions:<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0DUBAI et ABU DHABI( o\u00f9 se trouvent actuellement le plus de grues au monde)\u00a0\u00a0ont\u00a0 d\u00e9sormais compris l’ interet de\u00a0\u00a0veiller aux d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques\u00a0\u00a0pour attirer les nouveaux investisseurs qu’elles recherchent apr\u00e8s la crise immobili\u00e8re\u00a0 locale en 2009.<\/p>\n

Elles en font meme d\u00e9sormais des arguments commerciaux de vente..<\/p>\n

DUBAI vient d’inaugurer sa premi\u00e8re tour de bureaux r\u00e9frig\u00e9r\u00e9s par panneaux solaires,une premi\u00e8re dans le monde avec une technologie su\u00e9doise..<\/p>\n

Les Emirats se sont dot\u00e9s d’un label environnemental immobilier<\/strong>: ESTIDAMA PEARL.<\/p>\n

Nous nous somme dot\u00e9s en FRANCE du label HQE<\/strong> mais existe \u00e9galement d’autres labels notamment anglo saxons tels BREEAM<\/strong> ou LEED.<\/strong><\/p>\n

Les pays du GOLFE viennent de pr\u00e9ciser que les r\u00e9serves de la p\u00e9ninsule en p\u00e9trole s’\u00e9puiseront dans 80 ans.<\/p>\n

D’o\u00f9 les nouvelles orientations:<\/p>\n

1.\u00a0sur les \u00e9conomies d’\u00e9nergie dans les immeubles,<\/p>\n

2.le traitement des territoires<\/strong> et plus simplement des immeubles (voir l’interview de Mr Gilles OLIVE, fondateur du HQE, dans notre site).<\/p>\n

3. les recherches de l’Universit\u00e9 de MASDAR, future ville \u00ab\u00a0z\u00e9ro carbone\u00a0\u00bb en construction, formidable laboratoire duquel la FRANCE est pour l’instant cruellement absente…<\/p>\n

4. Les r\u00e9flexions des Autorit\u00e9s sur les syst\u00e8mes de certification environnementale\u00a0LEED (USA), BREEAM (GB) et meme HQE (FRANCE)\u00a0,ou TDSC (FRANCE)) sur les territoires,lesquels peuvent faire leur chemin.<\/p>\n

\u00a0Les Emirats ont donc\u00a0d\u00e9velopp\u00e9 actuellement leur propre syst\u00e8me de certification d’immeuble,ce qui n’emp\u00e8che pas d’obtenir les certifications am\u00e9ricaines,anglaise et fran\u00e7aises qui sont les plus reconnues au monde.<\/p>\n

HQE FRANCE vient de se doter de la certification HQE INTERNATIONAL ce qui souligne la progression partout dans le monde de syst\u00e8mes de r\u00e9f\u00e9rencements ou de labellisations des immeubles EXEMPLAIRES notamment en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

5. La construction des mus\u00e9es prestigieux que sont LE LOUVRE et GUGGENHEIM sur l’ile de SAADIYAT \u00e0 ABU DHABI en vue de constituer une ville culturelle et de loisirs unique au monde pour les nouveaux touristes susceptibles non seulement de visiter mais d’acheter de l’immobilier notamment en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

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Le d\u00e9veloppement des m\u00e9gapoles :<\/span><\/strong><\/p>\n

Le d\u00e9veloppement des copropri\u00e9t\u00e9s est inexorable<\/span> dans le monde.<\/p>\n

Plus de la moiti\u00e9 des 6,7 milliards d’humains vit en ville contre 1\/3 simplement en 1950 et cette part rapprochera les 2\/3 d’ici \u00e0 2030 selon les Nations Unies.<\/p>\n

Les M\u00e9gapoles de plus de 10 millions d’habitants ont quintupl\u00e9 depuis 1975 passant de 4 \u00e0 20.<\/p>\n

Les villes sont responsables de 80% des \u00e9missions de CO2.<\/p>\n

Les 2\/3 de la population urbaine mondiale se concentrent dans les pays en voie de d\u00e9veloppement.<\/p>\n

\u00a0Les plus grandes agglom\u00e9rations sont les suivantes en millions d’habitants\u00a0:<\/p>\n