![\"\"](\"http:\/\/www.routard.com\/images_contenu\/communaute\/photos\/publi\/006\/pt5345.jpg\")
<\/p>\n\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0Les immeubles collectifs priv\u00e9s existent aujourd\u2019hui dans toutes les villes du monde.<\/p>\n
\u00a0La propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e du logement et la gestion des parties communes, sous diverses formes, posent des probl\u00e8mes de vie courante, d\u2019entretien des b\u00e2timents et d\u2019administration des services collectifs.<\/p>\n
\u00a0Quel que soit le pays, il est important qu\u2019une toiture soit maintenue \u00e9tanche et que les escaliers soient r\u00e9guli\u00e8rement entretenus. Pour cela, les propri\u00e9taires ont d\u00fb s\u2019organiser et les solutions adopt\u00e9es par les l\u00e9gislateurs d\u00e9pendent de l\u2019histoire et des traditions de chaque pays ainsi que de leur r\u00e9gime \u00e9conomique et social.<\/p>\n
Il est impossible de comprendre la situation actuelle dans le domaine de la r\u00e8glementation de la copropri\u00e9t\u00e9 en Russie, sans avoir une connaissance minimale de son \u00e9volution historique. Le syst\u00e8me actuel de gestion des logements est, en effet, fortement influenc\u00e9 par le mod\u00e8le sovi\u00e9tique.<\/p>\n
I – LA COPROPRIETE DANS L\u2019HISTOIRE RECENTE DE LA RUSSIE:<\/strong><\/p>\n Nationalisation des immeubles d\u2019habitation <\/strong><\/p>\n Le point de d\u00e9part a \u00e9t\u00e9 la r\u00e9volution de 1917.<\/p>\n \u00a0Elle a eu pour cons\u00e9quence de supprimer\u00a0 la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, y compris pour les logements. Les immeubles d\u2019habitation furent nationalis\u00e9s. Beaucoup de grands appartements de luxe qui appartenaient avant la r\u00e9volution \u00e0 des aristocrates ou \u00e0 des commer\u00e7ants, ont \u00e9t\u00e9 divis\u00e9s en petites chambres.<\/p>\n Celles-ci furent attribu\u00e9es aux ouvriers dans le cadre de \u00ab\u00a0logements communautaires\u00a0\u00bb.\u00a0 Des personnes sans aucun lien de parent\u00e9 habitaient ainsi dans le m\u00eame appartement et partageaient la cuisine et la salle d\u2019eau qui \u00e9taient communes (ce type d\u2019habitation existe toujours en Russie\u00a0; toutefois, il est devenu plus rare qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9poque sovi\u00e9tique).<\/p>\n Au d\u00e9but, dans les ann\u00e9es 1918 \u00e0 1921, les logements communautaires \u00e9taient gratuits car le gouvernement sovi\u00e9tique avait pour objectif d\u2019abolir le syst\u00e8me mon\u00e9taire. Toutefois, quand il fut devenu \u00e9vident que toute circulation mon\u00e9taire ne pourrait pas \u00eatre supprim\u00e9e rapidement, un syst\u00e8me de loyer fut mis en place.<\/p>\n Le retour \u00e0 une solution de paiements pour le service de logement ne fut pas ais\u00e9. Il est toujours difficile de payer pour quelque chose qui vous a \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9 gratuitement et qui ne correspond pas forcement aux meilleurs crit\u00e8res de qualit\u00e9 de vie.<\/p>\n Pour cette raison, le gouvernement sovi\u00e9tique prit la d\u00e9cision de demander aux occupants un loyer symbolique qui devait ensuite \u00eatre augment\u00e9 progressivement. L\u2019Etat, \u00e9tait par ailleurs oblig\u00e9 de subventionner les charges que le loyer ne pouvait pas couvrir.<\/p>\n Cet \u00e9pisode dans l\u2019histoire de la gestion du logement en Russie est tr\u00e8s important, car \u00e0 partir de ce moment les frais de maintenance des parties communes d\u2019un immeuble ont \u00e9t\u00e9 partiellement subventionn\u00e9s. De plus, dans la mentalit\u00e9 des occupants cette situation \u00e9tait normale, puisque les parties communes de l\u2019immeuble\u00a0ne leur appartenaient pas.<\/p>\n Coop\u00e9ratives d\u2019occupants<\/strong><\/p>\n Dans les ann\u00e9es 1920-1930, la gestion de 25% des immeubles d\u2019habitation a \u00e9t\u00e9 prise en charge directement par les autorit\u00e9s locales.<\/p>\n \u00a0La gestion des 75% restants a \u00e9t\u00e9 confi\u00e9e \u00e0 des \u00ab\u00a0coop\u00e9ratives d\u2019occupants\u00a0\u00bb sous le contr\u00f4le des autorit\u00e9s locales. La coop\u00e9rative d\u2019occupants est une soci\u00e9t\u00e9 de personnes dans laquelle l\u2019Etat \u00e9tait repr\u00e9sent\u00e9 par des \u00ab\u00a0soviets locaux\u00a0\u00bb.<\/p>\n Ces coop\u00e9ratives obtenaient de l\u2019Etat un droit de location de longue dur\u00e9e pour un immeuble. L\u2019Etat leur transf\u00e9rait ainsi une partie de ses fonctions de gestion. Les membres de la coop\u00e9rative \u00e9taient les occupants de l\u2019immeuble. La structure interne de la coop\u00e9rative \u00e9tait d\u00e9finie dans ses statuts.<\/p>\n Elle pouvait \u00eatre assez souple. La coop\u00e9rative avait le droit de g\u00e9rer et d\u2019attribuer les logements de l\u2019immeuble \u00e0 de nouveaux occupants. Elle avait \u00e9galement l\u2019obligation d\u2019assurer l\u2019entretien de l\u2019immeuble. La coop\u00e9rative percevait les charges communes aupr\u00e8s des occupants.<\/p>\n Toutes les d\u00e9cisions importantes \u00e9taient prises lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n \u00a0La gestion et l\u2019entretien quotidiens de l\u2019immeuble \u00e9taient r\u00e9alis\u00e9s par un administrateur employ\u00e9 par la coop\u00e9rative. L\u2019infrastructure d\u2019un immeuble \u00e0 l\u2019\u00e9poque \u00e9tait particuli\u00e8rement simple (peu d\u2019\u00e9quipements collectifs, peu de personnel).<\/p>\n Une personne pouvait assumer \u00e0 la fois les fonctions administratives, \u00e9conomiques et techniques (par exemple, les petites r\u00e9parations). Dans les cas o\u00f9 l\u2019intervention de sp\u00e9cialistes \u00e9tait n\u00e9cessaire, la coop\u00e9rative avait le droit de passer un contrat avec eux. Si l\u2019Etat n\u2019\u00e9tait pas satisfait du fonctionnement de la coop\u00e9rative, il pouvait d\u00e9noncer le contrat de location.<\/p>\n D\u00e9partements locaux d\u2019administration d\u2019immeubles<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>En 1928, \u00e0 la faveur des reformes dont l\u2019objectif \u00e9tait la centralisation de l\u2019administration et la mise en place d\u2019une \u00e9conomie planifi\u00e9e, les coop\u00e9ratives de locataires furent supprim\u00e9es et les immeubles d\u2019habitation se trouv\u00e8rent plac\u00e9s sous le contr\u00f4le direct des autorit\u00e9s locales.<\/p>\n \u00a0Pour en assurer la gestion, des d\u00e9partements sp\u00e9cialis\u00e9s furent cr\u00e9\u00e9s sous l\u2019appellation d\u2019\u00a0\u00bbadministrations d\u2019immeubles<\/strong>\u00ab\u00a0. Chaque administration g\u00e9rait un immeuble ou un groupe d\u2019immeubles dont la surface habitable ne pouvait exc\u00e9der 3000 m2<\/sup>.<\/p>\n L\u2019administration prenait toutes les d\u00e9cisions concernant l\u2019entretien de l\u2019immeuble\u00a0: des horaires du nettoyage des parties communes jusqu\u2019aux d\u00e9tails des travaux de ravalement. Les administrations d\u2019immeubles recevaient de l\u2019Etat tous les moyens techniques et financiers n\u00e9cessaires.<\/p>\n \u00a0L\u2019administration d\u2019immeuble cumulait les taches administratives d\u2019un syndic et les fonctions techniques d\u2019une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e de travaux d\u2019entretien. Le financement de l\u2019entretien des immeubles devait \u00eatre couvert par les loyers pay\u00e9s par les occupants.<\/p>\n Les loyers \u00e9taient calcul\u00e9s, dans un souci d\u2019\u00e9galit\u00e9, sur la base de tarifs uniques, fix\u00e9s par l\u2019Etat pour l\u2019ensemble du pays.<\/p>\n Sp\u00e9cialisation des gestionnaires<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Dans les ann\u00e9es soixante, une nouvelle r\u00e9forme de l\u2019organisation de la gestion des immeubles d\u2019habitation est intervenue pour professionnaliser partiellement la gestion des logements.\u00a0 Le secteur a \u00e9t\u00e9 plac\u00e9 sous le double contr\u00f4le des autorit\u00e9s locales et du gouvernement central.<\/p>\n Une part de sp\u00e9cialisation fut introduite parmi les organes de gestion.<\/p>\n Certains d\u2019entre eux devinrent responsables de la gestion technique des b\u00e2timents\u00a0; d\u2019autres se sp\u00e9cialis\u00e8rent dans la fourniture de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, du gaz et de l\u2019eau\u00a0; certains furent charg\u00e9s des gros travaux.<\/p>\n Il faut noter, qu\u2019il n\u2019y avait pas d\u2019organisme sp\u00e9cialement charg\u00e9 des fonctions d\u2019administration d\u2019un immeuble, comme peuvent l\u2019\u00eatre les syndics en France. Ainsi, un organisme responsable du chauffage de l\u2019immeuble pouvait prendre la d\u00e9cision d\u2019effectuer les travaux d\u2019entretien qu\u2019il jugeait n\u00e9cessaires et les ex\u00e9cuter lui-m\u00eame.<\/p>\n Il \u00e9tait \u00e0 la fois ma\u00eetre d\u2019\u0153uvre et ma\u00eetre d\u2019ouvrage, les deux fonctions \u00e9tant rassembl\u00e9es sur la t\u00eate de l\u2019Etat.<\/p>\n Chaque immeuble se voyait assigner par les autorit\u00e9s locales ou centrales ses fournisseurs et ses administrateurs, les occupants n\u2019ayant aucune prise sur les d\u00e9cisions centralis\u00e9es.<\/p>\n Prix des services<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Le prix des services fournis aux immeubles \u00e9taient d\u00e9termin\u00e9s par l\u2019Etat.<\/p>\n \u00a0En outre, ils n\u2019\u00e9taient que partiellement couverts par le paiement des loyers.<\/p>\n \u00a0Le montant d\u2019un loyer (qui \u00e9tait cens\u00e9 comprendre les charges d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, d\u2019eau froide et d\u2019eau chaude, de gaz et de t\u00e9l\u00e9phone) ne d\u00e9passait pas 10% d\u2019un salaire moyen, soit environ 200 roubles (5 \u20ac au cours de change d\u2019aujourd\u2019hui).<\/p>\n Pour les cat\u00e9gories sociales fragiles, comme les familles nombreuses (avec trois enfants et plus), les invalides et les retrait\u00e9s, un syst\u00e8me d\u2019aide de l\u2019Etat, fond\u00e9 sur des r\u00e9ductions de tarifs, avait \u00e9t\u00e9 mis en place.<\/p>\n Le taux de change \u00e0 l\u2019\u00e9poque \u00e9tait de 66 kopecks pour 1 dollar am\u00e9ricain (1 rouble = 100 kopecks). Il faut prendre en compte que les prix des denr\u00e9es alimentaires, des m\u00e9dicaments et des autres biens de premi\u00e8re n\u00e9cessit\u00e9 \u00e9taient fix\u00e9s par l\u2019Etat au niveau n\u00e9cessaire pour que chaque citoyen puisse les acheter\u00a0 (par exemple, une baguette co\u00fbtait 10 kopecks.<\/p>\n Toutefois, certains biens (voiture, r\u00e9sidence secondaire) ne pouvaient pas \u00eatre achet\u00e9s librement, m\u00eame si le consommateur \u00e9tait riche. Pour obtenir ces biens, il fallait justifier d\u2019un certain statut dans la soci\u00e9t\u00e9 (m\u00e9daill\u00e9 du travail, v\u00e9t\u00e9ran de la guerre, membre important d\u2019un corps de l\u2019Etat, etc.).<\/p>\n<\/div>\n \u00a0Le loyer \u00e9tait, bien s\u00fbr, insuffisant pour couvrir les co\u00fbts support\u00e9s par les fournisseurs. Bien que la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019augmenter les loyers \u00e9tait r\u00e9guli\u00e8rement un sujet de d\u00e9bats, une telle augmentation ne fut jamais r\u00e9alis\u00e9e car le loyer bas pour le logement \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme un des acquis importants du socialisme. En cons\u00e9quence, les fournisseurs furent constamment subventionn\u00e9s par l\u2019Etat.<\/p>\n Qualit\u00e9 des services<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Le contr\u00f4le de la qualit\u00e9 des services des fournisseurs \u00e9tait assur\u00e9 par les organes sup\u00e9rieurs de l\u2019Etat, qui recevaient les plaintes des occupants.<\/p>\n Ces plaintes \u00e9taient toujours examin\u00e9es par les autorit\u00e9s centrales parce qu\u2019elles \u00e9taient un indicateur jug\u00e9 parmi les plus fiables du fonctionnement des services d’utilit\u00e9 publique. Le seul inconv\u00e9nient de ce syst\u00e8me \u00e9tait le d\u00e9lai constat\u00e9 entre le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une plainte et la r\u00e9action de l\u2019administration.<\/p>\n Par exemple, en cas d\u2019une fuite dans son appartement un occupant devait contacter l\u2019administration de l\u2019immeuble pour lui envoyer un plombier (pr\u00e9pos\u00e9 de l\u2019Etat) pour effectuer la r\u00e9paration.<\/p>\n \u00a0Toutes les interventions de ce type \u00e9taient gratuites, car leur co\u00fbt \u00e9tait compris dans le loyer. Si le plombier ne r\u00e9agissait pas assez vite, ou s\u2019il y avait beaucoup de commandes, l\u2019occupant avait trois solutions\u00a0:<\/p>\n 1) faire la r\u00e9paration lui-m\u00eame (beaucoup de gens optaient pour cette issue, puisque dans ce cas la qualit\u00e9 et la rapidit\u00e9 d\u00e9pendaient de l\u2019occupant)\u00a0;<\/p>\n 2) donner un pot de vin au plombier pour qu\u2019il ignore l\u2019ordre des commandes et r\u00e9pare la fuite en priorit\u00e9 (un pot de vin \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme un d\u00e9lit s\u2019il \u00e9tait r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par les deux parties et dans ce cas aurait \u00e9t\u00e9 puni)\u00a0;<\/p>\n \u00a03) introduire un recours hi\u00e9rarchique (ou d\u00e9poser une plainte). En g\u00e9n\u00e9ral, la qualit\u00e9 des services d\u2019administration d\u2019immeuble \u00e9tait, n\u00e9anmoins, satisfaisante.<\/p>\n Toutefois, les fournisseurs ne s\u2019int\u00e9ressaient gu\u00e8re au co\u00fbt des services, car les tarifs et leur \u00ab\u00a0client\u00e8le\u00a0\u00bb \u00e9taient fix\u00e9s de mani\u00e8re administrative, en dehors de tout contexte \u00e9conomique. Les fournisseurs n\u2019avaient aucun stimulant pour r\u00e9duire les charges et am\u00e9liorer leur efficacit\u00e9.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Coop\u00e9ratives de construction<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Au cours de la m\u00eame p\u00e9riode (ann\u00e9es soixante), les coop\u00e9ratives de construction sont apparues comme une alternative au logement d\u2019Etat.<\/p>\n \u00a0Le gouvernement sovi\u00e9tique a lanc\u00e9 un grand programme de construction d’habitations auquel des personnes physiques priv\u00e9es ont eu la possibilit\u00e9 de participer en investissant leur \u00e9pargne. En contrepartie, ces investisseurs priv\u00e9s re\u00e7urent le droit d\u2019occuper un appartement dans une coop\u00e9rative de construction, qui correspondait \u00e0 une participation \u00e9quivalente en valeur \u00e0 leur apport. Cependant, le propri\u00e9taire d\u2019une part n’\u00e9tait pas propri\u00e9taire du logement.<\/p>\n Tous les logements appartenaient \u00e0 la coop\u00e9rative. Ainsi, apr\u00e8s la mort d’un membre de la coop\u00e9rative, cette derni\u00e8re pouvait, soit accepter des h\u00e9ritiers du d\u00e9funt en tant que membres et leur accorder son appartement, soit leur rembourser la valeur de leur part dans les fonds propres de la coop\u00e9rative.<\/p>\n Dans ce dernier cas, l’appartement \u00e9tait remis \u00e0 la disposition de la coop\u00e9rative.<\/p>\n D\u00e8s que la privatisation du logement social a \u00e9t\u00e9 admise en 1991, les membres des coop\u00e9ratives d\u2019habitants obtinrent un droit de propri\u00e9t\u00e9 sur les logements qui correspondaient \u00e0 leur part dans la coop\u00e9rative.<\/p>\n Aujourd\u2019hui, ils peuvent disposer librement des logements (les vendre, les l\u00e9guer ou les donner). La coop\u00e9rative n\u2019a pas de droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n<\/div>\n \u00a0Un immeuble coop\u00e9ratif est g\u00e9r\u00e9 par les membres de la coop\u00e9rative et les d\u00e9cisions les plus importantes sont prises lors d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. La gestion courante est effectu\u00e9e par un conseil d’administration. Tous les contrats avec les fournisseurs sont pass\u00e9s au nom de la coop\u00e9rative. Les charges d’entretien de l\u2019immeuble sont support\u00e9es par les membres de la coop\u00e9rative.<\/p>\n Privatisation des immeubles<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Le syst\u00e8me des coop\u00e9ratives de construction a fonctionn\u00e9 jusqu\u2019en 1990, date \u00e0 laquelle la loi a introduit la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e des biens immobiliers.<\/p>\n \u00a0En 1991 \u00a0a commenc\u00e9 la privatisation \u00ab\u00a0gratuite\u00a0\u00bb,c’est-\u00e0-dire sans aucune contrepartie financi\u00e8re, des appartements au profit de leurs occupants. C\u2019est le moment o\u00f9 la notion de copropri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 introduite.<\/p>\n \u00a0Toutefois, la l\u00e9gislation sur la gestion des parties communes n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 clarifi\u00e9e tout de suite. Les autorit\u00e9s locales sont donc rest\u00e9es en charge de l’entretien des immeubles.<\/p>\n La privatisation d\u2019un logement peut encore intervenir jusqu\u2019au 1er<\/sup> mars 2013<\/strong>.<\/p>\n \u00a0Il n\u2019est pas admis de privatiser un logement de l\u2019Etat, un logement municipal qui a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 en location sociale avant le 1er<\/sup> mars 2005, un logement situ\u00e9 dans une maison \u00e0 d\u00e9molir, dans une cit\u00e9<\/p>\n \u00a0militaire \u00ab\u00a0interdite\u00a0\u00bb\u00a0ou dans un foyer de travailleurs ou d’\u00e9tudiants.<\/p>\n Pour privatiser un logement, le locataire principal doit obtenir l\u2019accord des tous les autres occupants du logement. Il doit ensuite d\u00e9poser la demande de privatisation aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9. Son dossier est instruit dans un d\u00e9lai de 2,5 mois maximum.<\/p>\n \u00a0Si toutes les conditions mentionn\u00e9es ci-dessus sont respect\u00e9es, les occupants du logement deviennent ses propri\u00e9taires \u00e0 parts \u00e9gales.<\/p>\n Au d\u00e9but de la campagne de privatisation, des occupants refusaient de donner leur accord \u00e0 la privatisation pour nuire aux autres cooccupants du logement. Cela \u00e9tait fr\u00e9quent dans des \u00ab\u00a0logements communautaires\u00a0\u00bb o\u00f9 les cooccupants n\u2019avaient pas de liens familiaux.<\/p>\n Pour r\u00e9soudre ce probl\u00e8me la Cour constitutionnelle de Russie a annul\u00e9 l\u2019obligation de privatiser un logement communautaire en entier. Aujourd\u2019hui, un occupant de ce type de logement peut librement privatiser sa part, c’est-\u00e0-dire une ou plusieurs pi\u00e8ces de l\u2019appartement, sans l\u2019accord des autres cooccupants.<\/p>\n Si une situation identique est constat\u00e9e dans un logement \u00ab\u00a0non communautaire\u00a0\u00bb, la jurisprudence admet la possibilit\u00e9 de privatiser sans l\u2019accord d\u2019un autre occupant de l\u2019immeuble et seulement lorsque la mauvaise foi de ce dernier est prouv\u00e9e.<\/p>\n<\/div>\n \u00a0Apres quelques tentatives l\u00e9gislatives manqu\u00e9es pour introduire l\u2019id\u00e9e que les occupants d\u2019un immeuble puissent s’organiser en syndicat pour g\u00e9rer leur copropri\u00e9t\u00e9, ce n\u2019est qu\u2019au 1er<\/sup> janvier 2006 qu\u2019un nouveau Code du logement est<\/strong> entr\u00e9 en vigueur par lequel le r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 officiellement \u00e9tabli.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n II – LE REGIME DE LA COPROPRIETE<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Parties communes<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Selon le nouveau Code du logement les parties communes d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 appartiennent aux copropri\u00e9taires qui sont oblig\u00e9s de les entretenir. La r\u00e9partition des charges pour l\u2019entretien des parties communes est pr\u00e9vue uniquement par tanti\u00e8mes de propri\u00e9t\u00e9.\u00a0<\/p>\n \u00a0Il s\u2019agit d\u2019une diff\u00e9rence importante par rapport au syst\u00e8me fran\u00e7ais qui pr\u00e9voit la facult\u00e9 de r\u00e9partir les charges en fonction de l\u2019utilit\u00e9 potentielle que chaque copropri\u00e9taire peut retirer des services collectifs et des \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement commun (art.10 de la loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n \u00a0Il faut noter que la r\u00e8gle des milli\u00e8mes de propri\u00e9t\u00e9 est imp\u00e9rative en Russie. Les copropri\u00e9taires ne peuvent pas y d\u00e9roger m\u00eame par une d\u00e9cision prise \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9. La notion de charges sp\u00e9ciales \u00e0 une partie de la copropri\u00e9t\u00e9 (b\u00e2timent ou escalier) n\u2019existe donc pas dans le droit de la copropri\u00e9t\u00e9 en Russie.<\/p>\n Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale <\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Chaque ann\u00e9e, les copropri\u00e9taires sont oblig\u00e9s de r\u00e9unir une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour prendre les d\u00e9cisions de gestion. Aux termes du nouveau Code du logement n\u2019importe quel propri\u00e9taire peut prendre l\u2019initiative de r\u00e9unir la premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n \u00a0C\u2019est lui qui fixe la date et le lieu de la r\u00e9union et en fait la notification aux autres copropri\u00e9taires. C\u2019est cette premi\u00e8re assembl\u00e9e qui d\u00e9termine la proc\u00e9dure de convocation, les r\u00e8gles de\u00a0 d\u00e9roulement de l\u2019assembl\u00e9e, ainsi que la forme de la notification aux copropri\u00e9taires des d\u00e9cisions prises lors de l\u2019assembl\u00e9e.<\/p>\n \u00a0Toutefois, le nouveau Code du logement russe impose que les copropri\u00e9taires soient inform\u00e9s de la tenue de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale au moins 10 jours avant la date de la r\u00e9union (en France le d\u00e9lai est de 21 jours). La notification de la\u00a0 convocation doit \u00eatre faite, d\u00e8s la premi\u00e8re assembl\u00e9e, selon les moyens traditionnels\u00a0: lettre recommand\u00e9e, remise contre \u00e9margement, ou affichage d\u2019une annonce dans une partie commune de l\u2019immeuble accessible \u00e0 tout copropri\u00e9taire (en France l\u2019affichage, en tant que forme de notification concernant la convocation \u00e0 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, n\u2019est pas admis selon les termes de l\u2019art. 64 du d\u00e9cret du 17 mars 1967).<\/p>\n \u00a0Toutefois, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut prendre la d\u00e9cision d\u2019accepter d\u2019autres voies de notification, par exemple, la notification par courriel internet. Dans ce cas, cette forme de notification sera admise pour les r\u00e9unions suivantes.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Les r\u00e9ponses des copropri\u00e9taires pour confirmer leur pr\u00e9sence \u00e0 la premi\u00e8re assembl\u00e9e doivent \u00eatre transmises \u00e0 l\u2019initiateur de la convocation \u00e0 son adresse.<\/p>\n Le Code du logement ne pr\u00e9cise pas qui anime la premi\u00e8re assembl\u00e9e, mais, logiquement, c\u2019est le copropri\u00e9taire qui prend l’initiative de la convoquer. L\u2019assembl\u00e9e d\u00e9cide elle-m\u00eame des modalit\u00e9s de gestion de la s\u00e9ance.<\/p>\n Les d\u00e9cisions prises lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale sont notifi\u00e9es par voie d\u2019affichage dans les 10 jours \u00e0 compter de la date de l\u2019assembl\u00e9e qui les a adopt\u00e9es. Une d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut \u00eatre contest\u00e9e pendant 6 mois<\/strong> par un copropri\u00e9taire d\u00e9faillant ou votant contre la r\u00e9solution.<\/p>\n Le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 partir du moment o\u00f9 ce copropri\u00e9taire a pris connaissance de la d\u00e9cision, ou qu\u2019il aurait d\u00fb en prendre connaissance (en France on peut le faire dans les 2 mois apr\u00e8s l\u2019envoi en recommand\u00e9 AR d\u2019un proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e).<\/p>\n Toutefois, si le juge consid\u00e8re que le vote individuel du copropri\u00e9taire n\u2019aurait pas pu changer les r\u00e9sultats du vote concernant la question contest\u00e9e, et que les violations commises ne sont pas suffisamment graves, il peut refuser d\u2019annuler la d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n La l\u00e9gislation russe fixe un quorum<\/strong> pour que l\u2019assembl\u00e9e puisse valablement se r\u00e9unir. Il faut que plus de 50% des tanti\u00e8mes de l\u2019immeuble soient pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s. Il s\u2019agit d\u2019une diff\u00e9rence notable avec la l\u00e9gislation fran\u00e7aise qui ne fixe pas de quorum pour la tenue de l\u2019assembl\u00e9e, mais pr\u00e9voit des r\u00e8gles de majorit\u00e9 diff\u00e9rentes selon l\u2019importance des points \u00e0 traiter (art. 24, 25 et 26 de la loi de 1965).<\/p>\n Le vote lors de l\u2019assembl\u00e9e est effectu\u00e9 par tanti\u00e8mes de propri\u00e9t\u00e9. On peut voter \u00e0 mains lev\u00e9es ou \u00e0 bulletin secret, contrairement \u00e0 la France o\u00f9 seul le vote \u00e0 mains lev\u00e9es est autoris\u00e9. Il est m\u00eame possible de tenir une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale sans r\u00e9unir physiquement les copropri\u00e9taires. Dans ce cas, un copropri\u00e9taire, initiateur de l\u2019assembl\u00e9e, adresse un ordre du jour \u00e0 tous les autres copropri\u00e9taires.<\/p>\n Ces derniers doivent r\u00e9pondre par \u00e9crit \u00e0 chaque question de l\u2019ordre du jour en indiquant le sens de leur vote\u00a0: \u00ab\u00a0pour\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0contre\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0abstention\u00a0\u00bb. Les r\u00e9ponses sont transmises avant la date butoir \u00e0 une adresse indiqu\u00e9e par l\u2019organisateur de l\u2019assembl\u00e9e.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0Cette forme de r\u00e9union vise \u00e0 simplifier au maximum l\u2019organisation technique des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales et \u00e0 stimuler les copropri\u00e9taires \u00e0 l\u2019auto-organisation et \u00e0 l\u2019autogestion des immeubles.<\/p>\n Le nouveau Code du logement russe ne fixe que deux types de majorit\u00e9\u00a0: la majorit\u00e9 simple et la majorit\u00e9 des deux tiers des voix des copropri\u00e9taires.<\/p>\n Cette derni\u00e8re est obligatoire uniquement pour trois types de r\u00e9solutions\u00a0:<\/p>\n 1) la reconstruction et le ravalement d\u2019un immeuble\u00a0;<\/p>\n 2) la d\u00e9finition des limites de jouissance du terrain sur lequel se trouve\u00a0l\u2019immeuble;<\/p>\n 3) la cession d\u2019un droit de jouissance des parties communes.<\/p>\n Le choix du mode de gestion ne rentre pas dans le champ d\u2019application de la majorit\u00e9 des deux tiers. Cette option peut para\u00eetre surprenante car il s\u2019agit d\u2019une question importante pour la copropri\u00e9t\u00e9. Toutefois, l\u2019explication est simple\u00a0: le l\u00e9gislateur russe a craint qu\u2019en raison de la passivit\u00e9 des copropri\u00e9taires, le seuil des deux tiers ne soit que rarement atteint. Aussi, pour cette question vitale, la majorit\u00e9 simple a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e suffisante.<\/p>\n LA FEDERATION DE RUSSIE<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Depuis la disparition de l\u2019Union Sovi\u00e9tique, la nouvelle organisation politique et industrielle de la Russie est d\u00e9finie par la Constitution de la F\u00e9d\u00e9ration de Russie adopt\u00e9e le 12 d\u00e9cembre 1993 par voie de r\u00e9f\u00e9rendum.<\/p>\n Le 31 mars 1992, un trait\u00e9 f\u00e9d\u00e9ral \u00e0 institu\u00e9 21 r\u00e9publiques, une r\u00e9gion autonome juive, le Birobidjan, 10 arrondissements nationaux, 6 territoires (ou Kra\u00ef) et 51 r\u00e9gions dont 49 oblast et 2 r\u00e9gions urbaines, Saint-P\u00e9tersbourg et Moscou villes qualifi\u00e9es \u00ab\u00a0d\u2019importance f\u00e9d\u00e9rale\u00a0\u00bb, soit au total 89 inscriptions territoriales, elles-m\u00eames divis\u00e9es en 1867 petites r\u00e9gions int\u00e9grant 1066 villes, 343 r\u00e9gions urbaines et 207 villages de type urbain.<\/p>\n Cette f\u00e9d\u00e9ration comprend diverses unit\u00e9s territoriales (89 \u00ab\u00a0sujets\u00a0\u00bb) dont une partie (les 21 r\u00e9publiques des principaux peuples non russes, la r\u00e9publique autonome du Birobidjan juif et les 10 districts autonomes ou arrondissements nationaux des minorit\u00e9s ethniques) est cens\u00e9e repr\u00e9senter la diversit\u00e9 ethnique du territoire. Ce maillage administratif complexe, h\u00e9rit\u00e9 du mod\u00e8le de la f\u00e9d\u00e9ration sovi\u00e9tique, refl\u00e8te les minorit\u00e9s ethniques, plus d\u2019une centaine, qui vivent sur le territoire de l\u2019Etat russe. La communaut\u00e9 russe repr\u00e9sente environ 79,8% en 2002 de la population du territoire. (Source\u00a0: Economie et statistiques).<\/p>\n<\/div>\n \u00a0<\/p>\n III – LES MODES DE GESTION DE LA COPROPRIETE<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Le Code pr\u00e9voit trois modes de gestion de la copropri\u00e9t\u00e9 parmi lesquels l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale doit choisir celui qui lui convient le mieux\u00a0: directe par les copropri\u00e9taires, par un syndicat de copropri\u00e9taires ou par une soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n 1 – Gestion directe par les copropri\u00e9taires<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>La gestion directe est destin\u00e9e aux petites copropri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n \u00a0Ce r\u00e9gime pourrait \u00eatre compar\u00e9 dans son principe \u00e0 la d\u00e9mocratie directe en Suisse.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Si les copropri\u00e9taires choisissent de g\u00e9rer eux-m\u00eames leur immeuble, l\u2019organe de gestion unique de la copropri\u00e9t\u00e9 est l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. A la diff\u00e9rence de la France, la copropri\u00e9t\u00e9 en Russie ne constitue pas une personne morale. \u00a0M\u00eame si la d\u00e9cision de gestion est prise collectivement lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (par exemple, r\u00e9aliser des travaux dans les parties communes), chaque copropri\u00e9taire devra signer individuellement un contrat avec le ma\u00eetre d\u2019\u0153uvre (l\u2019entreprise).<\/p>\n La gestion directe est la seule forme de gestion qui permette \u00e0 chaque propri\u00e9taire de conclure directement avec tous les fournisseurs, y compris pour les contrats de fourniture d\u2019eau froide et d\u2019eau chaude, de gaz et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9. Ce syst\u00e8me est donc particuli\u00e8rement lourd \u00e0 mettre en \u0153uvre, mais en contrepartie il pr\u00e9serve la libert\u00e9 des copropri\u00e9taires.<\/p>\n Les compteurs<\/strong> sont majoritairement collectifs\u00a0: Il faut pr\u00e9ciser que dans la plupart des logements en Russie, seuls les compteurs d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 sont individuels. Il n\u2019y a pas de compteurs pour l\u2019eau froide, l\u2019eau chaude et le gaz. Dans les villes russes, 90% des immeubles sont reli\u00e9s \u00e0 un syst\u00e8me de chauffage urbain centralis\u00e9.<\/p>\n La chaleur et l\u2019eau chaude sont produites par des centrales \u00e9lectrothermiques ext\u00e9rieures desservant un nombre important d\u2019immeubles. Les consommations sont calcul\u00e9es selon des normes \u00e9tablies par les fournisseurs et approuv\u00e9es par l\u2019Etat.<\/p>\n Ces normes sont souvent surestim\u00e9es, ce qui conduit fr\u00e9quemment les utilisateurs \u00e0 payer plus que leur consommation r\u00e9elle. L\u2019avantage des contrats individuels est de permettre aux propri\u00e9taires de n\u00e9gocier avec les fournisseurs. Certains obtiennent ainsi l\u2019installation de compteurs individuels pour ne payer que pour leur consommation.<\/p>\n<\/div>\n \u00a0<\/p>\n Toutefois, les copropri\u00e9taires peuvent d\u00e9l\u00e9guer leurs pouvoirs de conclure des contrats \u00e0 un mandataire commun. La l\u00e9gislation russe ne pr\u00e9voit pas, dans ce type d\u2019organisation, l\u2019existence d\u2019un conseil syndical de type coop\u00e9ratif, comme en droit fran\u00e7ais, pour jouer le r\u00f4le de mandataire, mais elle ne l\u2019interdit pas non plus. Les copropri\u00e9taires sont donc libres de choisir l\u2019organisation interne des organes de gestion de leur copropri\u00e9t\u00e9. Ils peuvent nommer, soit un seul mandataire (une personne physique ou morale), soit plusieurs repr\u00e9sentants qui vont fonctionner comme le conseil syndical d\u2019un syndicat coop\u00e9ratif en France, soit aucun repr\u00e9sentant. Dans ce dernier cas, chaque copropri\u00e9taire intervient en direct sur un pied d\u2019\u00e9galit\u00e9 avec les autres.<\/p>\n Ce syst\u00e8me de gestion directe est cependant peu r\u00e9pandu. La plupart des immeubles collectifs priv\u00e9s utilisent un mandataire pour conclure leurs contrats avec les fournisseurs (souvent un des copropri\u00e9taires). Cette solution satisfait, d\u2019une part, les copropri\u00e9taires en raison de la simplification des d\u00e9marches administratives, et, d\u2019autre part, les fournisseurs qui n\u2019ont affaire qu\u2019\u00e0 un seul interlocuteur et voient leur comptabilit\u00e9 all\u00e9g\u00e9e.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n 2 – Gestion par le syndicat des copropri\u00e9taires <\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>La gestion par un syndicat de copropri\u00e9taires n\u00e9cessite la cr\u00e9ation d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de personnes. La d\u00e9cision doit \u00eatre prise par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, mais les copropri\u00e9taires ne sont pas oblig\u00e9s d\u2019en devenir membres.<\/p>\n \u00a0Le syndicat a le droit de proc\u00e9der \u00e0 des actes de gestion d\u00e8s que ses membres repr\u00e9sentent plus de 50% des tanti\u00e8mes de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble. Les copropri\u00e9taires non-membres doivent passer un contrat de mandat avec le syndicat.<\/p>\n Une telle d\u00e9l\u00e9gation est n\u00e9cessaire, car, selon la loi, lorsqu\u2019un un immeuble est g\u00e9r\u00e9 par un syndicat de copropri\u00e9taires, chaque propri\u00e9taire ne peut pas passer directement des contrats avec les fournisseurs. Seul le syndicat des copropri\u00e9taires les repr\u00e9sente vis-\u00e0-vis des fournisseurs.<\/p>\n Les copropri\u00e9taires non-membres sont oblig\u00e9s de se soumettre aux d\u00e9cisions du syndicat d\u00e8s que ces derni\u00e8res concernent la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9. Ils doivent, en outre, payer leur part des charges. Toutefois, ils ne peuvent pas prendre part aux votes de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du syndicat et donc, influencer les d\u00e9cisions de gestion de la copropri\u00e9t\u00e9. En contrepartie, ils sont dispens\u00e9s de la cotisation syndicale fix\u00e9e par la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Le montant de la cotisation syndicale<\/strong> est d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Il n\u2019y a pas de plafond fix\u00e9 par la l\u00e9gislation. Cette question est laiss\u00e9e \u00e0 la discr\u00e9tion des copropri\u00e9taires. Il est tr\u00e8s difficile de dire quel est actuellement le montant moyen des cotisations en Russie.<\/p>\n Si on prend l\u2019exemple\u00a0d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 de 700 appartements \u00e0 Moscou, la cotisation est de 40 roubles par mois (un peu moins d\u2019un euro). Les charges mensuelles sont d\u2019environ 3 000 roubles (73 euros). Par comparaison les salaires mensuels moyens varient en Russie de 3\u00a0200 Roubles (RUB), soit 80 \u20ac pour un retrait\u00e9 \u00e0 17\u00a0000 RUB (330\u20ac) pour un juriste. Il y a de grandes disparit\u00e9s entre la province et les grandes villes. [1 Rouble (RUB) = 0,025 \u20ac = 0,033 $].<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/div>\n \u00a03 – Soci\u00e9t\u00e9s de gestion<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Le syndicat des copropri\u00e9taires peut choisir de d\u00e9l\u00e9guer la gestion \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. A la fin de 2009, il existait approximativement 10\u00a0000 soci\u00e9t\u00e9s de gestion en Russie.<\/p>\n Ces soci\u00e9t\u00e9s sont assez semblables aux cabinets de syndics professionnels fran\u00e7ais. Le nouveau Code russe ne pr\u00e9voyant pas de conseil syndical, on constate des difficult\u00e9s de fonctionnement en l\u2019absence d\u2019interlocuteur officiel repr\u00e9sentant les copropri\u00e9taires face \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n \u00a0En pratique, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires choisit souvent l\u2019option du syndicat de copropri\u00e9taires et, dans un second temps, le syndicat conclut un contrat de mandat avec une soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Malheureusement, le march\u00e9 des soci\u00e9t\u00e9s de gestion est encore insuffisamment d\u00e9velopp\u00e9 en Russie. Actuellement, la plupart de ces soci\u00e9t\u00e9s sont d\u2019anciennes entreprises municipales qui ont \u00e9t\u00e9 en charge de la gestion technique et administrative d\u2019immeubles \u00e0 l\u2019\u00e9poque sovi\u00e9tique.<\/p>\n Leurs d\u00e9fauts historiques perdurent. Ils sont souvent inefficaces et leur co\u00fbt est \u00e9lev\u00e9. Il existe, par ailleurs, d\u2019autres difficult\u00e9s, comme dans la plupart des pays\u00a0: manque de transparence et de contr\u00f4le, ce qui induit un risque de d\u00e9tournement de fonds, une mauvaise ex\u00e9cution de travail, etc.<\/p>\n Les anciens d\u00e9partements des municip<\/strong>alit\u00e9s qui assumaient les fonctions administratives de suivi et l\u2019entretien des immeubles ont \u00e9t\u00e9 transform\u00e9s en soci\u00e9t\u00e9s de capitaux. L\u2019attribution des parts sociales de ces soci\u00e9t\u00e9s est d\u00e9finie librement par chaque municipalit\u00e9.<\/p>\n \u00c0 Moscou, cette transformation a eu lieu en f\u00e9vrier 2010. Le maire de Moscou a annonc\u00e9 que la ville garderait 100% des parts sociales des nouvelles soci\u00e9t\u00e9s de gestion pendant au minimum trois ans.<\/p>\n<\/div>\n \u00a0<\/p>\n Il est int\u00e9ressant de noter que l\u2019influence administrative des municipalit\u00e9s existe toujours sur les soci\u00e9t\u00e9s de gestion et sur les soci\u00e9t\u00e9s de services comme le montre l\u2019exemple anecdotique suivant\u00a0: une soci\u00e9t\u00e9 de gestion moscovite, qui s\u2019est trouv\u00e9e en difficult\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 la suite d\u2019erreurs de gestion, a envisag\u00e9 de mettre \u00e0 contribution les copropri\u00e9t\u00e9s qu\u2019elle g\u00e9rait en leur facturant des charges non justifi\u00e9es.<\/p>\n Les copropri\u00e9taires ont contact\u00e9 la municipalit\u00e9 qui est intervenue aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 pour qu\u2019elle restitue les sommes ind\u00fbment per\u00e7ues aux copropri\u00e9taires, ce qui fut fait illico. Ainsi, l\u2019ancien syst\u00e8me des plaintes aupr\u00e8s de l\u2019administration fonctionne toujours pour assurer une r\u00e9gulation pratique.<\/p>\n \u00a0D\u00e9sint\u00e9r\u00eat des copropri\u00e9taires<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Le choix par les copropri\u00e9taires d\u2019un mode de gestion devait \u00eatre effectu\u00e9 avant le 1er janvier 2008. Malgr\u00e9 la campagne publicitaire soutenue par l\u2019Etat, plus que 75% des immeubles n’ont fait aucun choix. Cela d\u00e9note une grande passivit\u00e9 de la population russe envers la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> et d\u2019une mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale, la gestion de leur immeuble.<\/p>\n Il est ainsi tr\u00e8s difficile d\u2019obtenir le quorum lors des r\u00e9unions de copropri\u00e9taires, car l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne peut valablement se r\u00e9unir que si des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant plus de 50% des tanti\u00e8mes de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble sont pr\u00e9sents. Cette tendance \u00e0 l\u2019abstentionnisme peut \u00eatre expliqu\u00e9e par le fait que les russes se sont habitu\u00e9s \u00e0 ne pas s’impliquer dans la gestion des parties communes de leurs immeubles<\/strong>.<\/p>\n Aujourd\u2019hui, beaucoup d\u2019entre eux ne comprennent pas pourquoi il leur faut investir leur temps et leur argent pour entretenir et am\u00e9liorer le confort des parties communes, toutes choses jusqu\u2019ici prises en charge par la communaut\u00e9 publique. La gestion directe n\u2019a\u00a0 pas connu, de ce fait, un grand succ\u00e8s.<\/p>\n Par ailleurs, les russes n\u2019accordent pas une grande confiance aux entreprises priv\u00e9es qui proposent leurs services d’administration. M\u00eame s’ils ne sont pas satisfaits de la qualit\u00e9 des services rendus par les soci\u00e9t\u00e9s \u00e9tatiques, ils pr\u00e9f\u00e8rent les \u00ab\u00a0insuffisances\u00a0\u00bb auxquelles ils sont habitu\u00e9s plut\u00f4t que l\u2019inconnu des soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es dont l\u2019image a p\u00e2ti des exc\u00e8s de la lib\u00e9ralisation. Dans les immeubles anciens, l\u2019administration a voulu cr\u00e9er une mixit\u00e9 sociale au cours des d\u00e9cennies pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n Les habitants y pr\u00e9sentent des origines sociales tr\u00e8s diverses ainsi que des niveaux d\u2019\u00e9ducation et des situations professionnelles h\u00e9t\u00e9rog\u00e8nes.<\/p>\n Cette diversit\u00e9 \u00e9conomique et culturelle a pu \u00eatre \u00e0 l\u2019origine de blocages. Il est souvent difficile de concilier les points de vue concernant les travaux d\u2019am\u00e9lioration \u00e0 entreprendre, notamment lorsqu\u2019ils impliquent des d\u00e9penses significatives.<\/p>\n La diversit\u00e9 sociale dans le logement<\/strong>\u00a0: A l’\u00e9poque sovi\u00e9tique la politique du gouvernement avait pour but d\u2019int\u00e9grer dans un m\u00eame immeuble des personnes appartenant \u00e0 des groupes sociaux diff\u00e9rents, afin d\u2019\u00e9viter une stratification de la soci\u00e9t\u00e9. Un scientifique, consid\u00e9r\u00e9 comme appartenant \u00e0 une \u00e9lite de la soci\u00e9t\u00e9 sovi\u00e9tique, pouvait avoir comme voisin un ouvrier, un fonctionnaire ou un vendeur, ce dernier faisant partie d’une profession parmi les moins respect\u00e9es.<\/p>\n<\/div>\n \u00a0<\/p>\n Certaines charges \u00e9tant li\u00e9es \u00e0 l\u2019existence du syndicat des copropri\u00e9taires, par exemple les honoraires des g\u00e9rants, de nombreux propri\u00e9taires consid\u00e8rent que dans ces conditions, un syndicat n\u2019est pas n\u00e9cessaire. En cons\u00e9quence, dans la majorit\u00e9 des cas, les propri\u00e9taires pr\u00e9f\u00e8rent ignorer le probl\u00e8me et laissent aux municipalit\u00e9s le soin d\u2019organiser un concours public pour choisir une soci\u00e9t\u00e9 de gestion pour l\u2019immeuble.<\/p>\n Lorsqu\u2019il existe un syndicat de copropri\u00e9taires (approximativement 20% des copropri\u00e9t\u00e9s) on constate qu\u2019il s\u2019agit d\u2019immeubles neufs ou de propri\u00e9taires disposant de moyens financiers suffisants.<\/p>\n La gestion directe est une forme de gestion encore moins r\u00e9pandue (\u00e0 peine 1% des copropri\u00e9t\u00e9s). Dans l\u2019esprit de la loi, elle est r\u00e9serv\u00e9e aux petites copropri\u00e9t\u00e9s alors que la majorit\u00e9 des copropri\u00e9t\u00e9s russes sont assez grandes (plus de 100 appartements).<\/p>\n Dans les grandes copropri\u00e9t\u00e9s, la plupart des occupants ne s\u2019int\u00e9ressent gu\u00e8re \u00e0 la gestion de leur immeuble. Certains copropri\u00e9taires actifs, encore rares, souhaiteraient n\u00e9anmoins am\u00e9liorer le confort et l\u2019esth\u00e9tique des parties communes de l\u2019immeuble.<\/p>\n![\"\"](\"http:\/\/raymond.ostertag.free.fr\/voyages\/russie\/thumbnails\/th_Russie_42.jpg\")
<\/strong><\/p>\n![\"\"](\"http:\/\/fr.search-results.com\/fr?q=immeuble+en+russie+&atb=sysid%3D426%3Auid%3Df46bc6780c444af5%3Auc%3D1349437402%3Asrc%3Dhmp%3Ao%3DAPN10193%3Aq%3Dcopropriete%2520en%2520russie%2520images%2520google%3Alr%3D0&locale=fr_FR&desturi=http%3A%2F%2Fwww.alovelyworld.com%2Fwebrussi%2Frussie.html&initialURL=http%3A%2F%2Ffr.search-results.com%2Fpictures%3Fl%3Ddis%26o%3DAPN10193%26q%3Dimmeuble%2520en%2520russie%2520%26qsrc%3D2417%26qid%3D96D4B0847B8A64A7C838A62518B8F65F%26atb%3Dsysid%253D426%253Auid%253Df46bc6780c444af5%253Auc%253D1349437402%253Asrc%253Dhmp%253Ao%253DAPN10193%253Aq%253Dcopropriete%252520en%252520russie%252520images%252520google%253Alr%253D0%26locale%3Dfr_FR%26page%3D9%26pstart%3D161&fm=i&ac=24&fsel=1&ftURI=http%3A%2F%2Ffr.search-results.com%2Ffr%3Fq%3Dimmeuble%2Ben%2Brussie%2B%26desturi%3Dhttp%253A%252F%252Fwww.alovelyworld.com%252Fwebrussi%252Frussie.html%26imagesrc%3Dhttp%253A%252F%252Fwww.alovelyworld.com%252Fwebrussi%252Frussie.gif%26thumbsrc%3Dhttp%253A%252F%252Fmedia5.picsearch.com%252Fis%253F0bMNfdk7eAyzw58da-V-QCxsUNL9sIMcK_fUNvyAWH4%26o%3DAPN10193%26l%3Ddis%26thumbuselocalisedstatic%3Dfalse%26thumbwidth%3D128%26thumbheight%3D87%26fn%3Drussie.gif%26imagewidth%3D696%26imageheight%3D478%26fs%3D14%26f%3D2%26fm%3Di%26fsel%3D1%26atb%3Dsysid%253D426%253Auid%253Df46bc6780c444af5%253Auc%253D1349437402%253Asrc%253Dhmp%253Ao%253DAPN10193%253Aq%253Dcopropriete%252520en%252520russie%252520images%252520google%253Alr%253D0%26ftbURI%3Dhttp%253A%252F%252Ffr.search-results.com%252Fpictures%253Fq%253Dimmeuble%252Ben%252Brussie%252B%2526page%253D9%2526o%253DAPN10193%2526l%253Ddis%2526pstart%253D161%2526atb%253Dsysid%25253D426%25253Auid%25253Df46bc6780c444af5%25253Auc%25253D1349437402%25253Asrc%25253Dhmp%25253Ao%25253DAPN10193%25253Aq%25253Dcopropriete%25252520en%25252520russie%25252520images%25252520google%25253Alr%25253D0%26atb%3Dsysid%253D426%253Auid%253Df46bc6780c444af5%253Auc%253D1349437402%253Asrc%253Dhmp%253Ao%253DAPN10193%253Aq%253Dcopropriete%252520en%252520russie%252520images%252520google%253Alr%253D0%26locale%3Dfr_FR&qt=0\")
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