{"id":9908,"date":"2013-03-01T10:51:05","date_gmt":"2013-03-01T09:51:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ecocopro.com\/?p=9908"},"modified":"2013-04-14T07:57:46","modified_gmt":"2013-04-14T06:57:46","slug":"la-gestion-previsionnelle-dune-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ecocopro.com\/?p=9908","title":{"rendered":"La gestion pr\u00e9visionnelle d’une copropri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"
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\"ag\"<\/a><\/p>\n

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Les copropri\u00e9t\u00e9s peinent \u00e0 organiser et \u00e0 planifier le gros entretien de leurs parties communes.<\/p>\n<\/div>\n

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Les travaux sont souvent pr\u00e9sent\u00e9s en assembl\u00e9e lorsqu\u2019ils sont devenus indispensables (urgence technique ou obligation r\u00e8glementaire) et sont g\u00e9r\u00e9s comme une d\u00e9pense, d\u2019un montant exceptionnel.<\/p>\n

Chaque copropri\u00e9taire pr\u00e9sent lors de l\u2019appel de fonds doit alors assurer le financement de cette r\u00e9paration m\u00eame s\u2019il n\u2019est propri\u00e9taire que depuis quelques semaines.<\/p>\n

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Un manque d\u2019information chronique:<\/strong><\/span><\/p>\n

C\u2019est souvent \u00e0 l\u2019occasion de ces projets de travaux que le copropri\u00e9taire prend conscience de l\u2019existence de parties communes, et encore, de celles qui ont besoin de travaux \u00e0 court terme.<\/p>\n

Pour le commun des copropri\u00e9taires, en payant sa quote-part de charges courantes au syndic en plus de l\u2019entretien de son espace privatif, il assume ses devoirs de copropri\u00e9taire.<\/p>\n

Chez le notaire, lors de l\u2019acquisition de son bien, il a re\u00e7u un exemplaire du carnet d\u2019entretien qui retrace, s\u2019il est bien tenu, les travaux d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s, ainsi que des informations sur les charges courantes et les travaux engag\u00e9s ou pr\u00e9visibles \u00e0 3 ans.<\/p>\n

Cette courte vue ne semble pas compatible avec son engagement de cr\u00e9dit qui va contraindre son budget, peut-\u00eatre pour une dur\u00e9e de 20 ans.<\/p>\n

Chaque ann\u00e9e lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale il subira les devis correspondant \u00e0 la r\u00e9paration des outrages du temps, mais n\u2019aura pas connaissance de l\u2019usure globale de l\u2019ensemble des parties communes dont il aura pourtant la charge d\u2019entretien \u00e0 plus ou moins long terme.<\/p>\n

Le syndic a par ailleurs l’obligation de soumettre \u00e0 l’AG la constitution d’un fonds de pr\u00e9voyance appel\u00e9 FONDS DE RESERVE POUR TRAVAUX FUTURS <\/em><\/strong>(lors de sa premi\u00e8re d\u00e9signation puis tous les 3 ans.Art. 18 de la Loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n

Mais comment bien determiner les \u00e9l\u00e9ments de ce plan tr\u00e8s souvent rejet\u00e9 \u00a0par les copropri\u00e9taires,faute d’informations et d’explications suivantes.<\/p>\n

C’est particuli\u00e8rement dommage car ces plans pourraient pr\u00e9cis\u00e9ment constituer de bonnes bases pour d\u00e9terminer les travaux d’\u00e9conomies d’\u00e9nergie qu’il faut r\u00e9aliser apr\u00e8s un audit energ\u00e9tique devenu obligatoire dans les copropri\u00e9t\u00e9s de 50 lots pourvues d’un chauffage collectif ( ou un Diagnostic de Performance Energ\u00e9tique dans les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 50 lots).<\/p>\n

Ces audits energ\u00e9tiques, s’ils sont bien r\u00e9alis\u00e9s, constituent une amorce absolument capitale pour la connaissance par les copropri\u00e9taires de leur immeuble en vue de d\u00e9terminer ce qu’il faut faire.<\/p>\n

Plan\u00e8te copropri\u00e9t\u00e9.com<\/em> sugg\u00e8re:<\/p>\n

un Bilan Initial de Copropri\u00e9t\u00e9 (BIC) qui est gratuit (!),<\/p>\n

suivi d’un Audit Global Partag\u00e9 (voir nos articles sur ce sujets dans notre site).<\/p>\n

L’immeuble pourra ainsi b\u00e9n\u00e9ficier de labels energ\u00e9tiques ou environnementaux qui lui donneront (ainsi qu’aux appartements) une valeur patrimoniale sup\u00e9rieure car l’\u00e9tiquette energ\u00e9tique le classera dans une cat\u00e9gorie sup\u00e9rieure appr\u00e9ci\u00e9e des acheteurs potentiels…<\/p>\n

Rappelons \u00a0que les copropri\u00e9t\u00e9s peuvent se pourvoir de plans pluriannuels de travaux<\/strong>, par exemple sur 5, 10, 15 ou 20 ans pour \u00ab\u00a0lisser\u00a0\u00bb les travaux \u00a0qu’il faudra r\u00e9aliser en fonction de l’usure du batiment, de son \u00ab\u00a0cycle de vie\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Les anglo-saxons sont depuis longtemps rompu \u00e0 cet exercice et ils se sont dot\u00e9s de grands sp\u00e9cialistes de l’\u00e9tude et de l’\u00e9laboration des plans d’amortissement des travaux en fonction de l’usure de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Il faut dire qu’ils sont habitu\u00e9s \u00e0 des \u00ab\u00a0inspections\u00a0\u00bb<\/em> syst\u00e9matiques des immeubles en principe tous les 5 ans.<\/p>\n

Ces expertises r\u00e9alis\u00e9es par des \u00ab\u00a0inspectors<\/em>\u00a0\u00bb tr\u00e8s qualifi\u00e9s permettent l’\u00e9laboration des plans de financement pour le vote des fonds de pr\u00e9voyance rendus obligatoires par exemple au QUEBEC (mais aussi en Hollande, en Espagne, en Floride,en Ontario…).<\/p>\n

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\"persjardindtdefpanne\"<\/a><\/p>\n

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Comment combler le d\u00e9ficit d\u2019information ?<\/strong><\/span><\/p>\n

Le projet de \u00ab\u00a0recherche action\u00a0\u00bb, laur\u00e9at du concours PUCA\/ANAH, r\u00e9alis\u00e9 par Plan\u00e8te Copropri\u00e9t\u00e9 et pilot\u00e9 par C\u00e9cile BARNASSON, a permis de pr\u00e9senter et d\u2019exp\u00e9rimenter une m\u00e9thode pour combler ce d\u00e9ficit d\u2019information.<\/p>\n

\u00ab\u00a0Recherche-action\u00a0\u00bb r\u00e9alis\u00e9e pour le compte du PUCA : Plan Urbanisme Construction et Architecture (Minist\u00e8re du logement)et de l\u2019ANAH : Agence Nationale pour l\u2019Am\u00e9lioration de l\u2019Habitat.<\/p>\n

Elle consiste \u00e0 r\u00e9aliser un inventaire, \u00e0 analyser l\u2019usure des composants, puis \u00e0 \u00e9laborer un tableau de gestion pr\u00e9visionnelle de l\u2019entretien et \u00e0 traduire les op\u00e9rations comptables associ\u00e9es \u00e0 l\u2019entretien sous forme d\u2019immobilisations et d\u2019amortissements.<\/p>\n

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C\u00e9cile BARNASSON, pr\u00e9sidente de la SAS COPRO+, soci\u00e9t\u00e9 de conseil sp\u00e9cialis\u00e9e en copropri\u00e9t\u00e9 est co-auteur avec Pierre OLIVIER de l\u2019ouvrage \u00ab Sauvons les copropri\u00e9t\u00e9s \u2013 ce qu\u2019il faut changer \u00bb.<\/p>\n

Plan\u00e8te Copropri\u00e9t\u00e9 est une association transversale regroupant des professionnels et des copropri\u00e9t\u00e9s int\u00e9ress\u00e9s par l\u2019am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

http:\/\/planete-copropriete.com<\/p>\n

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\u00a0\"images\"<\/a><\/p>\n

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Savoir de quoi on parle : l\u2019inventaire:<\/strong><\/span><\/p>\n

Alors que le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9taille la consistance et liste les parties privatives (les lots), les parties communes (b\u00e2ti, \u00e9quipements), objet de l\u2019entretien collectif, ne sont pas r\u00e9f\u00e9renc\u00e9es.<\/p>\n

Le premier travail est donc de recenser les parties communes, de les identifier et de les caract\u00e9riser (dimensions, type), pour constituer un inventaire.<\/p>\n

Gr\u00e2ce \u00e0 une nomenclature simple, cet inventaire sera compr\u00e9hensible par tous, copropri\u00e9taires comme professionnels, et constituera un langage de d\u00e9finition du patrimoine commun.<\/p>\n

Il s’agit donc d’un document de compr\u00e9hension qui devrait \u00eatre remis par le Notaire dans toutes les ventes de lots en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Le notaire le transmettra au nouvel acqu\u00e9reur.<\/p>\n

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\"credit_impot\"<\/a><\/p>\n

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Analyser la valeur:<\/strong><\/span><\/p>\n

Un moyen simple d\u2019\u00e9valuer les besoins d\u2019entretien d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 est de donner \u00e0 chacun des composants de la nomenclature (une fa\u00e7ade, une chaudi\u00e8re, un groupe moteur d\u2019ascenseur,…)une valeur,<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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valeur \u00e9gale \u00e0 celle estim\u00e9e pour sa remise \u00e0 neuf ou son remplacement.<\/p>\n

Cette valeur pourra \u00eatre approch\u00e9e \u00e0 partir du carnet d\u2019entretien ou estim\u00e9e lors des phases d\u2019audit ou diagnostics.<\/p>\n

Il est alors facile, par simple cumul, d\u2019obtenir la valorisation approch\u00e9e du patrimoine commun.<\/p>\n

L\u2019exercice r\u00e9alis\u00e9 sur une copropri\u00e9t\u00e9 de 200 lots \u00e0 Lyon a montr\u00e9 que la valeur estim\u00e9e des parties communes \u00e9tait de 6 M\u20ac pour une valeur marchande globale des 200 appartements de 50 M\u20ac.<\/p>\n

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\"265A_1350\"<\/a><\/p>\n

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Pr\u00e9voir le cycle de vie et mesurer l\u2019usure<\/strong><\/span><\/p>\n

La dur\u00e9e de vie pr\u00e9visionnelle de chaque composant peut \u00eatre estim\u00e9e (par exemple 20 ans pour une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9).<\/p>\n

Elle sera r\u00e9guli\u00e8rement affin\u00e9e, lors d\u2019une inspection quinquennale qui pourra r\u00e9\u00e9valuer l\u2019\u00e9ch\u00e9ance probable de remplacement.<\/p>\n

Rappelons encore que ces inspections sont tr\u00e8s courantes dans les copropri\u00e9t\u00e9s am\u00e9ricaines du nord…<\/p>\n

En pratiquant un simple amortissement lin\u00e9aire (co\u00fbt de remise \u00e0 neuf \/ dur\u00e9e de vie en ann\u00e9es) on obtient le montant de l\u2019usure annuelle du composant et par cumul, celui des parties communes.<\/p>\n

Dans l\u2019exemple pr\u00e9cit\u00e9 le montant de l\u2019usure annuelle moyenne ressort \u00e0 200 K\u20ac (6 M\u20ac \/ 30 ans) alors que le budget annuel de charges courantes est de 410 k\u20ac soit pr\u00e8s de 50% !<\/p>\n

Il est alors int\u00e9ressant de comparer ce montant de l\u2019usure moyenne avec le montant des travaux d\u2019entretien vot\u00e9s.<\/p>\n

Si l\u2019usure est sup\u00e9rieure, le bon sens voudrait que l\u2019on proc\u00e8de \u00e0 un appel de fonds de la diff\u00e9rence et mette en r\u00e9serve une provision pour travaux futurs.<\/p>\n

Naturellement la d\u00e9marche permet d\u2019\u00e9tablir et de pr\u00e9senter chaque ann\u00e9e la valeur nette (valeur \u00e0 neuf \u2013 usure) du patrimoine commun.<\/p>\n

C\u2019est un excellent antidote contre le report des travaux !<\/p>\n

Ainsi g\u00e9r\u00e9, l\u2019entretien de l\u2019immeuble change de logique, ce n\u2019est plus \u00ab qui est pr\u00e9sent paie \u00bb mais \u00ab qui consomme paie \u00bb forme de solidarit\u00e9 temporelle nettement plus \u00e9quitable.<\/p>\n

Et dans la foul\u00e9e peuvent \u00eatre ainsi vot\u00e9s en toute connaissance de cause les fonds de pr\u00e9voyance cuopl\u00e9s aux plans pluriannuels de travaux en vue de les faire plus facilement financer au besoin par recours \u00e0 l’emprunt collectif \u00e0 adh\u00e9sion individuelle,outil tr\u00e8s efficace et au point,<\/p>\n

et avec les aides et subventions de l’Etat et des collectivit\u00e9s locales pour les \u00e9conomies d’\u00e9nergie en vue de la baisse des charges et de la nouvelle valeur verte de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

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\"copro\"<\/a><\/p>\n

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Elaborer le tableau de gestion pr\u00e9visionnelle de l\u2019entretien<\/strong><\/span><\/p>\n

Le reclassement du tableau d\u2019inventaire selon la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance des travaux de chaque composant, par tranche de 5 ans, produit un tableau de gestion pr\u00e9visionnelle de l\u2019entretien.<\/p>\n

Ce tableau distingue les travaux court terme (\u00e9ch\u00e9ance < 5 ans), moyen terme (entre 5 et 10 ans) et long terme (entre 10 et 20 ans).<\/p>\n

L\u2019ordonnancement des travaux court terme pourra alors \u00eatre organis\u00e9 de mani\u00e8re coh\u00e9rente, soit en programme unique soit en plan pluriannuel, selon les priorit\u00e9s et contraintes, et int\u00e9grer la prise en compte la ma\u00eetrise de l\u2019\u00e9nergie et les am\u00e9liorations de confort.<\/p>\n

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Organiser le financement, facteur cl\u00e9 de la r\u00e9ussite<\/strong><\/span><\/p>\n

La pr\u00e9paration d\u2019un plan de financement unique pour la tranche de travaux facilitera son acceptation et donc le vote par la communaut\u00e9 des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Le financement utilisera, s\u2019il y a lieu, le fonds de r\u00e9serve, calculera le reste \u00e0 charge apr\u00e8s \u00e9ventuelles aides et subventions, et proposera un emprunt collectif dont la dur\u00e9e sera appr\u00e9ci\u00e9e en fonction de la nature des travaux et des capacit\u00e9s de remboursement (dont r\u00e9duction des charges courantes par la ma\u00eetrise de l\u2019\u00e9nergie).<\/p>\n

A d\u00e9faut d\u2019anticipation de financement amont (fonds de r\u00e9serve) la logique de r\u00e9novation sera donc\u00a0de grouper les travaux et d\u2019\u00e9taler les d\u00e9penses (emprunts).<\/p>\n

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Inscrire les pratiques d\u2019investissement et d\u2019amortissement en comptabilit\u00e9<\/strong><\/span><\/p>\n

Les m\u00e9canismes pr\u00e9sent\u00e9s ici comme innovants pour la copropri\u00e9t\u00e9 sont pratiques courantes pour toutes les autres entit\u00e9s de gestion (entreprises, administrations, logements collectifs g\u00e9r\u00e9s par les bailleurs sociaux,..).<\/p>\n

Pour les mettre en place, il suffirait d\u2019appliquer aux copropri\u00e9t\u00e9s le plan comptable g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n

Les travaux ne seraient plus consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses mais comme des investissements \u00e0 amortir et leur financement ne serait plus un produit mais un abondement aux ressources propres de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Il faut donc compl\u00e9ter la classe 1 du plan comptable pour enregistrer les appels de fonds travaux et constater dans un compte \u00abcapital\u00bb la valeur comptable de la copropri\u00e9t\u00e9, r\u00e9sultante des op\u00e9rations d\u2019entretien des parties communes.<\/p>\n

L\u2019inscription de ces ressources vient compenser l\u2019enregistrement en classe 2 des immobilisations (co\u00fbt des travaux) et leur usure (dotation aux amortissements).<\/p>\n<\/div>\n

\"page2image33584\" \"page2image34008\" \"page2image34168\" \"page2image34592\" \"page2image34752\" \"page2image34912\" \"page2image35072\" \"page2image35496\" \"page2image35656\"<\/p>\n

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R\u00e9former la structure juridique des copropri\u00e9t\u00e9s:<\/strong><\/span><\/p>\n

C\u00e9cile BARNASSON et Pierre OLIVIER s’expriment de la sorte:<\/p>\n

\u00ab\u00a0Pourquoi n\u2019y a-t-on pas pens\u00e9 plus t\u00f4t ? Probablement parce que la structure juridique de la copropri\u00e9t\u00e9 ne le permet pas.<\/p>\n

Le droit fran\u00e7ais a distingu\u00e9 2 entit\u00e9s : d\u2019un c\u00f4t\u00e9 l\u2019indivision des copropri\u00e9taires est d\u00e9tient les parties communes, et de l\u2019autre, le syndicat des copropri\u00e9taires qui ne poss\u00e8de rien mais qui est charg\u00e9 d\u2019administrer et d\u2019entretenir les parties communes.<\/p>\n

L\u2019analyse met en \u00e9vidence le manque d\u2019anticipation de l\u2019entretien lourd dans les structures d\u00e9finies par la loi de 1965. Cette tare g\u00e9n\u00e9tique est, \u00e0 notre avis, l\u2019une des causes majeures du d\u00e9faut d\u2019entretien et par voie de cons\u00e9quence, du d\u00e9clin des copropri\u00e9t\u00e9s soulign\u00e9 dans le rapport BRAYE.<\/p>\n

Le besoin est donc de fusionner l\u2019indivision et le syndicat des copropri\u00e9taires, en une seule structure qui pourra ainsi disposer d\u2019un plan comptable et d\u2019un bilan complets.<\/p>\n

Esp\u00e9rons que les pouvoirs publics, les professionnels et les associations prendront conscience de cette n\u00e9cessit\u00e9 et sauront coordonner leurs efforts pour redonner \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 sa dimension collective, indispensable \u00e0 l\u2019entretien du patrimoine commun.<\/p>\n

Favoriser l\u2019accession \u00e0 la co-propri\u00e9t\u00e9 c\u2019est bien, organiser les moyens de son entretien c\u2019est mieux !<\/p>\n

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Article r\u00e9dig\u00e9 par C\u00e9cile BARNASSON et Pierre OLIVIER, avec des compl\u00e9ments d’observation par Me Olivier BRANE,Avocat honoraire<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La gestion pr\u00e9visionnelle de l\u2019entretien de la copropri\u00e9t\u00e9 et sa dimension comptable<\/p>\n

Comment faire un plan de financement pluri annuel<\/p>\n

et un fonds de pr\u00e9voyance pour travaux futurs<\/p>\n

Une \u00e9tude de C. BARNASSON et P. OLIVIER (SAS COPRO+)<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9908"}],"collection":[{"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=9908"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9908\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9917,"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9908\/revisions\/9917"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=9908"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=9908"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ecocopro.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=9908"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}