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Propriétaires et locataires peuvent avoir intérêt à s’entendre tous les deux pour rédiger les clauses d’un bail vert, en vue de faire partager leurs obligations pour une bonne performance environnementale des locaux loués.

Aux Etats-Unis les « baux verts » se sont répandus sous le titre « GREEN LEASE » qui ont de plus en plus de succès surtout dans les bureaux, dans le secteur que l’on appelle « tertiaire ».

Le propriétaire valorisera son immeuble par rapport à ceux qui n’ont pas été « verdis »,

et le locataire paiera à terme moins de charges s’il respecte un protocole contractuel défini dans le bail pour faire des économies d’énergie.

Au surplus ses clients seront satisfaits de savoir qu’il est vertueux :

c’est aussi une politique de communication ou de marketing de l’entreprise utilisatrice des bureaux !

Le préalable :  un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (DPE)

Pour l’instant ce DPE est obligatoire en cas de construction nouvelle, d’extension de bâtiments existants, de vente et de location d’un bien à usage d’habitation.

Il va l’etre dans les copropriétés de moins de 50 lots:on attend les décrets d’application.

Depuis la Loi Grenelle 2,un AUDIT ENERGETIQUE ,plus complet que le DPE sera  obligatoire à partir du 1/01/2012 pour les copropriétés de + de 50 lots,à réaliser dans les 5 ans.On attend aussi un décret d’application.

Pour l’instant et pour partir de quelque chose de concret, le bailleur peut  avoir l’intérêt d’établir systématiquement un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique plus complet, quel que soit le bâtiment loué.

Il sera remis au locataire et c’est à partir de celui-ci que les deux parties vont pouvoir s’engager dans une démarche environnementale conjointe qui fera l’objet de clauses particulières dans le bail.

Les objectifs d’économies d’énergie

Le bailleur peut avoir intérêt à vouloir obtenir une certification environnementale de son immeuble du type HQE  (Haute Qualité Environnementale) qu’il ne pourra obtenir que grâce à ses efforts combinés avec celui du preneur.

Et le bailleur ou son gestionnaire pourra aussi avoir l’intérêt d’obtenir une certification de management de l’immeuble du type » ISO 14001″ : tout au long du bail pour un immeuble donné mais aussi tout ceux qu’il peut gérer il aura l’obligation d’avoir un comportement environnemental impeccable (voir à cet égard notre dossier sur le management immobilier environnemental).

Le locataire peut aider le bailleur à obtenir sa certification car son intérêt sera d’obtenir une baisse des charges.

Le bail peut ainsi engager les parties dans une consommation d’électricité maximum ainsi que de gaz, d’eau, de recyclage des déchets et même d’une teneur minimum en CO2 à l’intérieur de l’immeuble,et ce dans un délai précisé à l’avance au bail.

Différents cabinets d’Avocats travaillent actuellement sur ces projets de baux et l’on peut citer le cabinet franco-américain HERBERT SMITH qui propose la clause suivante :

 » bailleur et preneur s’engagent à obtenir une teneur en CO2 à l’intérieur de l’immeuble qui ne soit pas supérieure à la teneur en CO2 à l’extérieur de plus de…     parts par million mesurées conformément au standard 62 1 2007 de l’American Society of Heating Refrigerating an Air Conditioning Engineers (« ASHRAE ») ou à toute autre norme équivalente ».

On peut aussi choisir le protocole »EVO » appelé « IPMVP » d’origine américaine qui mesure l’énergie de manière standardisée et simplifie (un peu!)le protocole de son homologue ASHRAE…

Un auditeur indépendant choisi à l’avance fera un rapport annuel sur les consommations et suggérera tous travaux qui pourront être conjointement financés avec les aides diverses disponibles sur le marché y compris les Certificats d’Economies d’Energie dont la revente sur le marché peut financer les travaux,

soit ces travaux seront devenus obligatoires par les lois nouvelles du type « GRENELLE » et les parties s’en remettent à l’auditeur choisi à l’avance pour les départager dans la charge de ces travaux si la Loi ne spécifie rien à cet égard,

soit il est établi à l’avance un système de bonus-malus avec un objectif de performance environnementale qui est ou non atteint (par exemple une consommation d’électricité de tant de KWH/M2 par an),

et les charges pourront être baissées ou meme le loyer si le locataire a participé à l’obtention de la certification environnementale de l’immeuble par les travaux qu’il a pu prendre en charge.

Autrement dit,il est normal que le locataire ait une sorte de « prime à la réussite de la performance environnementale » de l’immeuble s’il y a contribué…Comme des stock-options au profit des salariés dans les entreprises…

http://www.herbertsmith.com/NR/rdonlyres/F0815F70-9B81-42E2-8D69-530252616CA9/0/ModèleHerbertSmithdeAAPE.pdf

Le nouveau Décret:

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025059834&dateTexte=&categorieLien=id