La nouvelle LOI ALUR du 24 mars 2014 en ce qui concerne les copropriétés
Prévenir et prendre en charge la dégradation des copropriétés, mieux connaitre les copropriétés,créer un registre d’immatriculation
Il n’existe pas de système de collecte nationale des données relatives aux copropriétés. En la matière, les données statistiques dont on dispose aujourd’hui sont rares, et il reste difficile de connaître précisément l’état du parc ainsi que le nombre de copropriétés qui sont en difficulté. Sur le million de copropriétés qui sont dénombrées (représentant 8,5 millions de logements), on estime à 15 % la part de ces copropriétés qui seraient en difficulté.
Pour améliorer la connaissance des copropriétés, mieux détecter les facteurs de fragilité (situation du bâti et des équipements, difficultés financières, problème de gouvernance), la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) instaure un registre d’immatriculation des copropriétés.
Ce registre contiendra notamment les données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet. Le contrôle d’immatriculation sera notamment fait à l’occasion des ventes de lots ou lors d’une demande de subvention adressée aux pouvoirs publics.
Le registre devrait être prêt avant fin 2016 et sera suivi par une immatriculation étalée dans le temps : avant fin 2016 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots, avant fin 2017 pour ceux comportant plus de 52 lots et avant fin 2018 pour les autres.
Dans les cas où l’immatriculation ne serait pas faite, des dispositions sont prévues :
- un ou plusieurs copropriétaires peuvent mettre en demeure le syndic par lettre recommandée ;
- un copropriétaire ou toute personne intéressée signale au teneur du registre la non- immatriculation, lequel met le syndic en demeure et applique une amende d’astreinte au bout d’un mois ;
- au cours d’une vente, un notaire procède d’office à l’immatriculation de façon à ne pas pénaliser le vendeur et informe le teneur du registre qui applique une amende après mise en demeure d’un mois ;
- les syndicats dont les copropriétés ne sont pas correctement immatriculées ne pourront prétendre aux subventions publiques.Mieux informer les acquéreursLes difficultés que connaissent certaines copropriétés résultent souvent d’une mauvaise information des copropriétaires au moment de l’achat du bien. Ceux-ci n’intègrent pas toujours dans leur plan de financement le paiement des charges ni les provisions pour travaux. Les propriétaires modestes sont ainsi surreprésentés dans les copropriétés en difficulté.
- La loi Alur va protéger les futurs acquéreurs et prévenir la dégradation des copropriétés, car elle renforce l’information en amont de l’achat d’un bien. Cette information passe notamment par :
la présence de mentions obligatoires sur la publicité de vente de lots en copropriété : nombre de lots, montant moyen des charges, procédures en cours ;
la constitution d’un dossier obligatoirement annexé au contrat de vente informant l’acquéreur sur la situation juridique et financière du syndicat, le niveau des charges courantes, l’état technique de l’immeuble et du lot de copropriété, les travaux votés ou prévus et les répercussions financières prévues pour l’acquéreur ;
l’obligation pour le syndicat de créer une fiche de synthèse regroupant les principales données techniques et financières de la copropriété. Son contenu sera fixé par décret. Cette fiche doit être transmise sous 15 jours à un copropriétaire qui en fait la demande.Ces informations doivent être transmises suffisamment tôt pour que l’acquéreur puisse éventuellement se rétracter s’il juge qu’il n’a pas les moyens d’assurer les charges de copropriété prévues.
- Améliorer la gestion des copropriétés et prévenir leur dégradation et faciliter la prise de décision lors des AGL’organisation des copropriétés s’avère souvent trop complexe et les prises de décision sont souvent bloquées du fait d’un fort absentéisme lors des assemblées générales de copropriété.La loi Alur comprend plusieurs mesures afin d’améliorer la gouvernance et d’assouplir les règles de décision de l’assemblée générale de la copropriété.Favoriser la réalisation des travaux, notamment via la création d’un fonds travaux
Pour répondre à l’enjeu de rénovation du parc, il est nécessaire d’inciter les copropriétaires à mettre en œuvre une politique de gestion patrimoniale dans une perspective de long terme. L’entretien et l’amélioration réguliers des bâtiments permettent de maîtriser les charges et de valoriser les logements.
La loi Alur crée ainsi un fonds travaux pour faciliter la réalisation de travaux inéluctables (notamment la rénovation énergétique, la réfection des toitures, le renouvellement des équipements de chauffage collectif, etc.) et étaler dans le temps la charge pesant sur les copropriétaires en provisionnant en amont les sommes qui seront nécessaires pour financer ces travaux.
Ce fonds est obligatoire pour toutes les copropriétés mais, selon leur taille, les modalités de financement varient (plafonnement du montant global, etc.) et seront précisées par décret.
Le fonds de prévoyance fait l’objet d’un compte bancaire séparé que le syndic doit ouvrir dans le même établissement bancaire que le compte séparé du syndicat des copropriétaires.
La loi Alur prévoit aussi, pour toutes les copropriétés, la programmation de travaux éventuels pour maintenir le bâti en bon état ainsi que la possibilité de faire réaliser un diagnostic complet, tous les dix ans. Ce diagnostic comprend une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation, de la performance énergétique du bâtiment, de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Il peut inclure des propositions de mesures pour optimiser ou réduire les charges.
À noter : ce diagnostic est fait par un tiers indépendant et la décision de réaliser ce diagnostic peut être prise à la majorité simple de l’assemblée générale des copropriétaires.
Renforcer la prise en charge des copropriétés dégradées
Permettre une détection précoce des difficultés
Afin de permettre une intervention rapide et précoce, la loi Alur prévoit d’abaisser le seuil d’impayé de la copropriété à partir duquel se déclenche la saisine du juge pour désignation d’un mandataire ad hoc.
L’analyse de la situation de la copropriété par un expert indépendant peut donc se faire dans les copropriétés de plus de 200 lots dès 15 % d’impayés, contre 25 % auparavant.
Renforcer les outils de la puissance publique pour redresser les copropriétés dégradées
L’implication des élus locaux dans le déclenchement des procédures de redressement des copropriétés est facilitée.
Pour faire face aux dettes accumulées, l’administrateur peut désormais gérer les impayés, les étaler, voire même les effacer sous contrôle du juge.
La loi Alur instaure également la possibilité d’« exproprier » uniquement les parties communes de la copropriété en état de carence. La gestion de ces parties communes peut ainsi être prise en charge par une société d’économie mixte, la commune ou par un bailleur financièrement capable de mener à bien les travaux nécessaires. Ce nouveau régime juridique est expérimenté pendant une dizaine d’années, et des conditions de retour à la copropriété par rétrocession sont prévues.
Enfin, un statut d’opération de requalification de copropriétés très dégradées est créé et permet de déclarer d’intérêt national les projets de redressement des ensembles les plus dégradés de France. La réalisation de l’opération peut être confiée à un établissement public foncier qui peut lever pour cela une fiscalité spécifique (taxe spéciale d’équipement)
Clarifier la rémunération et l’activité et des syndic
Pour renforcer le contrôle de la copropriété sur les frais du syndic et permettre une plus grande transparence, la loi du 10 juillet 1965, qui régit les copropriétés, va être réformée.
D’un côté, les copropriétaires se plaignent de l’importante et constante augmentation des honoraires des syndics. Ils dénoncent aussi une tendance des syndics à augmenter les tâches « particulières » et facturées en sus, au détriment de celles rémunérées dans le cadre du forfait et correspondant à de la gestion courante. Selon l’ARC, qui rassemble des responsables de copropriété, le prix des prestations supplémentaires aurait augmenté de 10 % par an ces trois dernières années.
De leur côté, les syndics soulignent l’insuffisante rentabilité d’une activité impliquant de nombreuses charges peu valorisantes, un important taux de rotation de leurs collaborateurs et l’importance des contraintes législatives et règlementaires auxquelles ils doivent satisfaire.
Encadrer les tarifs:
Actuellement, les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits « frais particuliers », peuvent faire l’objet d’une facturation « à la pièce », et le prix unitaire doit être précisé dans le contrat. La liste les charges réputées courantes a été fixée par l’arrêté dit « Novelli ».
Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés. Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, ils facturent très chers et au titre de prestations particulières certains frais qui ressortissent pourtant à la gestion courante (impression des comptes rendus d’assemblée générale, diagnostics techniques obligatoires).
Pour mettre fin à ces pratiques, une inversion est opérée : la liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.
Rendre plus transparente la gestion des fonds via l’obligation de compte séparé
Dans la très grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l’assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés. Ce coût supplémentaire dissuade souvent le syndicat des copropriétaires de faire le choix du compte séparé, alors même que c’est le principe affirmé par la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l’a mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes.
Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds (appels de fonds pour travaux, règlement des factures, etc.), mais aussi pour permettre de mieux identifier des signaux d’alerte (difficultés financières, trésorerie fragilisée), l’article 18 de la loi Hoguet sera modifié sur trois points :
suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé ;
obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ; interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.
De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété, d’autre part, seront bien distincts. Et chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et géré par le syndic.
UN BESOIN DE RÉGULER: Donner des règles claires aux professionnels
Les professionnels immobiliers proposent un service essentiel aux ménages, en leur délivrant conseils et accompagnement et en leur apportant leur expertise. Ces professions constituent par ailleurs un secteur économique important et porteur d’emplois.
Cependant, alors que les marchés de l’immobilier ont connu cette dernière décennie des hausses des prix et des loyers sans précédent, le manque de transparence et le développement de pratiques abusives chez certains professionnels ont porté préjudice aux ménages et ont contribué à dégrader fortement l’image de l’intermédiaire immobilier.
Lever ces difficultés est fondamental pour aider les Français à accéder au logement dans de bonnes conditions et favoriser la fluidité et le bon fonctionnement des marchés immobiliers.
Mettre fin aux dérives liées aux marchands de listes
L’activité de marchand de listes a pour objet d’inscrire un bien immobilier sur une liste, à la demande de son propriétaire, et de proposer ces listes à des candidats à la location ou à l’achat d’un bien immobilier. La rémunération des activités de transaction et de marchand de listes est librement fixée.
De nombreux abus émaillent cette activité : liste vendue à un prix allant jusqu’à 450 € sans aucune garantie de succès, biens indisponibles ou plus chers qu’annoncés, listes issues de sites internet gratuits, taux de réussite faible, faiblesse du nombre de biens proposés, etc.
Dans un contexte d’augmentation continue de la dépense de logement et de crise économique affectant les activités d’entremise et de gestion immobilières, il devient urgent de mettre fin à ces dérives, qui touchent particulièrement les jeunes à la recherche d’un logement, les étudiants, les personnes dont les revenus modestes ne leur permettent pas de faire appel à un agent immobilier classique.
À cette fin, il sera désormais imposé que les logements proposés au sein des listes aient fait l’objet d’un mandat d’exclusivité avec le marchand de liste, par lequel le propriétaire du bien s’engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel.
Grâce à cette mesure, les clients auront l’assurance que la liste qu’ils acquièrent comporte uniquement des biens qui n’ont pas déjà été loués par d’autres agences.
Instaurer une obligation de formation continue
Il n’existe pas aujourd’hui de formation continue obligatoire pour les activités d’entremise et de gestion immobilières, alors même que les dispositions législatives et réglementaires en la matière se complexifient et nécessitent une expertise de plus en plus grande.
La diversification du rôle du syndic de copropriété donne une nouvelle dimension à cette activité, autrefois majoritairement cantonnée à des tâches de gestion comptable et de relance des impayés. Le besoin de formation apparaît de façon prégnante lorsqu’on considère le rôle que pourrait être amené à jouer le syndic dans le cadre de la transition écologique de l’habitat, qui implique la mise en œuvre de nouveaux outils (diagnostic de performance énergétique, plan de travaux d’économie d’énergie, contrat de performance énergétique, etc.).
L’instauration d’une obligation de formation continue pour tous les professionnels permettra d’assurer un niveau de compétences minimal et de contrôler la mise à niveau régulière des connaissances des professionnels, afin qu’ils apportent à leurs interlocuteurs, propriétaires comme locataires, un service de qualité adapté aux exigences actuelles de toutes natures.
Créer des instances de contrôle
Actuellement, il n’existe pas de code ou de règles déontologiques communes à l’ensemble des professions immobilières. Un client s’estimant lésé n’a d’autre choix que d’engager une procédure devant la justice, souvent longue et coûteuse.
Pour pouvoir sanctionner certains professionnels peu scrupuleux et ainsi rétablir des relations de confiance entre les autres, qui constituent la grande majorité, et les consommateurs, le projet de loi propose de redonner un cadre solide à la profession.
Il prévoit ainsi de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l’élaboration :
des règles déontologiques pour toute la profession, qu’il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ;
du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre.
Le projet de loi prévoit aussi la création de commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de veiller au respect des règles et des principes déontologiques au sein de ces activités.
Ces commissions seront de nature administrative, sous l’autorité de représentants de l’État et de magistrats, afin que soient garanties l’indépendance et l’impartialité de leurs décisions. Elles pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense de consommateurs. Ainsi, les consommateurs disposeront d’une voie de recours plus simple et plus rapide qu’un contentieux judiciaire.
Les commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières veilleront notamment à ce que les professionnels respectent l’obligation, prévue dans la loi, de collaborer avec l’observatoire des loyers opérant sur leur territoire.
Modification des règles de la surélévation:
L’unanimité des copropriétaires du dernier étage n’est plus exigée.Ils bénéficient d’un droit de préemption sur les nouveaux lots:
(S1) Article 28 bis B 61
L’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « à l’unanimité de ses membres » sont remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l’article 26 » ;
2° Au deuxième alinéa, le mot : « , outre » et les mots : « , l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont supprimés ;
3° À la seconde phrase du troisième alinéa, les mots : « l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont supprimés ;
4° Le dernier alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »
http://www.assemblee-nationale.fr/14/ta/ta0302.asp
ECOCOPRO organise avec CHALLENGE-EXPERTS des formations « à la carte » sur les nouveautés en copropriété et la « nouvelle donne » pour les syndics:
http://challenge-experts.com
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