Comment une copropriété devient une « Eco-copropriété » ?
Un immeuble en copropriété peut être transformé en « éco-copropriété » pour bénéficier ainsi d’une certification de qualité environnementale et d’une labellisation qui aura le triple avantage :
- d’être respectueux des principes du développement durable.
- d’augmenter sa valeur vénale
- de réduire ses charges de fonctionnement énergétiques
La mise au point du cahier des charges pour y parvenir sera faite par une société de labellisation qui sera reconnue comme telle par sa réputation dans les milieux immobiliers et qui saura suggérer tous dispositifs utiles pour la « mise au vert » de l’immeuble pour qu’il devienne une « copropriété écologique ».
Tout d’abord déterminer la classe énergétique:
il faut savoir que les immeubles français n’ont pas en général une bonne « étiquette énergétique »:
D’après « DE PARTICULIER à PARTICULIER », statistique reprise par la revue « Le particulier immobilier d’avril 2011, en Ile de France,
9% du parc immobilier est classé en C,
57% en D et E,
et 33% en F et G
Il en est de même dans les grandes villes telles Bordeaux,Lyon ou Rennes…
Voici l’éiquette energétique des logements,telle qu’elle figure sur les diagnostics de performance énergétique (D.P.E.)
Il s’agit donc tout d’abord de faire réaliser un audit énergétique et technique de l’immeuble à l’aide d’un architecte spécialisé en copropriété ou d’un bureau d’études puis de déterminer les priorités de la rénovation énergétique:
Il faudra choisir un « bouquet de travaux« ,soit:
l’isolation intérieure ou extérieure,le changement ou le règlage de la chaudière,le passage à des énergies renouvelables: Solaire,photovoltaique,géothermie,réseau de chaleur urbain,éolien etc..
l’objectif étant la baisse des charges d’énergie et la valorisation ainsi du patrimoine immobilier qui se distinguera des autres car il aura une « valeur verte » qui augmentera sa valeur vénale,sa valeur de revente.
La copropriété se comportera totalement en entreprise se valorisant,recherchant le meilleur qualité-prix des travaux à exécuter,calculera la durée de son retour sur investissement,le moment où son investissement sera rentabilisé puisque les charges baisseront.
Cela suppose la confection de « plans pluriannuels de travaux » votés en assemblée générale,la constitution d’un « fonds travaux »,c’est-à-dire la réalisation d’un plan d’épargne avec une réserve de fonds qui sera utilisée sur plusieurs années et placés en attendant sur un compte bancaire rémunérateur.
Cela suppose aussi la recherche de toutes les subventions et aides financières existantes pour alléger la charge financière des travaux.
Fini la copropriété gérée « à la papa »:
Elle devra s’entourer de spécialistes des économies d’énergie qui rechercheront pour elle les contrats d’économies de charges et les contrats de performance énergétique dans lesquels les prestataires seront payés pour la plupart de leur rémunération « au résultat ».Au moyen notamment des CPE (Contrats de Performance Energetique).
Les copropriétés déjà construites:
LABEL TSDC
Ce sera au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic d’obtenir que son immeuble satisfasse aux exigences environnementales correspondant à des normes très définies.
Par exemple le dispositif de labellisation » TSDC », marque protégée, est applicable aux batiments et territoires:
il exige le respect de 19 cibles environnementales.
A l’issue de l’audit ainsi réalisé les travaux seront exécutés après approbation de l’Assemblée Générale de la copropriété suivant un programme défini par la société de labellisation.
Le label donné à l’immeuble sera : « COPROPRIETE ECO-ADAPTEE » et éventuellement « COPROPRIETE ECO-GEREE « , si le syndic de copropriété se soumet à un audit régulier de sa gestion environnementale du batiment, qui peut etre mutualisé avec d’autres en « ilots ».
A cet égard le recours au système des « Unions de copropriétés » qui existe déjà dans notre législation peut avoir une « seconde jeunesse » car il a été mis sur pied lors du vote de la Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété…
LABEL « PATRIMOINE COPROPRIETE »:
CERQUAL PATRIMOINE, filiale de l’AFNOR, peut également délivrer un label « PATRIMOINE COPROPRIETE »: 6 fonctions de l’immeuble sont examinées par les auditeurs qui donnent à la copropriété des étoiles,comme pour un hotel..
LABEL BBC ou BBC RENOVATION
Si L’immeuble dispose d’une consommation inférieure à 50 KWH/M2/an
.Ce sera en général pour des copropriétés neuves qui peuvent disposer des autres labels énergétiques HQE,LEED,BREEAM etc..
En rénovation,l’immeuble devra développer 80KWH/M2/an( Label BBC EFFINERGIE RENOVATION)
les « éco-copropriétés » devraient respecter cet objectif.
Elles devraient aussi respecter les cibles de la biodiversité,telle par exemple celle insérée dans la cible 1 HQE:
Les cibles définies par l’association HQE® sont :
1. Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat
2. Choix intégré des procédés et produits de construction
3. Chantier à faibles nuisances Eco – Gestion :4. Gestion de l’énergie
5. Gestion de l’eau
6. Gestion des déchets d’activité
7. Gestion de l’entretien et de la maintenance Confort :
8. Confort hygrothermique
9. Confort acoustique
10. Confort visuel
11. Confort olfactif
12. Qualité sanitaire des espaces
13. Qualité sanitaire de l’air
14. Qualité sanitaire de l’eau
La cible « biodiversité » consiste à réaliser notamment sur les espaces verts de la copropriété des nichoirs, hotels à insectes, mares destinées à éviter la « fragmentation » de la biodiversité par la présence d’immeubles formant écran à la pollinisation naturelle et à la conservation des espèces animales ou végétales controlées et non nuisibles.
A Paris,il y a 1300 espèces animales recensées.
La ville pratique pour ses jardins le « zéro-phyto »,les engrais naturels.
Les copropriétés doivent s’y mettre pour passer à l’éco-copropriété.
Les copropriétés à « construire »:
Un promoteur constructeur peut en effet choisir dès l’origine d’obtenir le bénéfice du et des labels environnementaux en respectant les normes précises de construction mises au point par les organismes de certification.
Il pourra ainsi obtenir le label HQE (Haute Qualité Environnementale) en respectant l’exigentiel des 14 cibles édictées par HQE.
Il peut également obtenir les autre certifications disponibles sur le marché: BBC etc…
Il pourra également obtenir le bénéfice de la certification BREEAM développée en Grande-Bretagne mais applicable également en France ou LEED développée aux Etats-Unis et également applicable en France.
Le label TSDC comme dit ci-dessus donne une labellisation plus étendue:
19 objectifs ou cibles ont été ainsi déterminés pour obtenir une labellisation de « Développement Durable des Batiments et Territoires« .
Ces « objectifs » sont complémentaires des 11 cibles de HQE ,
mais ils vont plus loin encore car ils intègrent des composantes sociales et économiques de territoire et de confort qui sont une nouveauté en France et à l’ international.
Qu’est-ce qu’un éco-syndic ?Un système de management « développement durable ».
Le syndic de copropriété peut disposer d’un système de management « développement durable » lorsqu’il s’occupe de gérer de façon environnementale les copropriétés qui lui sont confiées par les syndicats de copropriétaires.
Un label peut donc être donné aux professionnels qui ont adopté et appliquent correctement des démarches d’actions prédéfinies et utilisées par exemple dans le système de labellisation « syndic de copropriété TSDC ».
Le syndic suivra une formation organisée par une commission de labellisation et d’agrément et se fera contrôler périodiquement par un auditeur qui vérifiera que les prescriptions sont bien réalisées.
Par exemple le label TSDC est valable 2 ans ½ et l’évaluation est faite en 6 mois.
TSDC est une marque utilisée par la société SBEI FRANCE qui dispose de son monopole d’utilisation en France et à l’étranger;
Elle tache de s’implanter aux EMIRATS ARABES UNIS dans le cadre de l’Université MASDAR,suscitée par le pouvoirs publics qui construisent la ville écologique de MASDAR à ABU DAHBI.En effet les pays du Golfe persique se dotent de labels environnementaux qui leur sont propres et cherchent à développer leurs constructions sous un angle plus écologique.
Plusieurs copropriétés ensemble:
On peut imaginer que plusieurs copropriétés ou immeubles du meme quartier ou de la meme ville vont donc travailler ensemble à la réduction de leurs factures énergétiques dans le cadre de quartiers,de régions et qu’elles vont mutualiser leurs efforts pour réduire les factures énergétiques des immeubles.
C’est ainsi que peut etre conçu un veritable éco-quartier ou un « territoire » à partir d’immeubles existants.
Les syndics de copropriété devraient être friands de ces labels qui leur donnent accès à une ingénierie technique qui peut faire la différence avec les autres syndics et redorer leur profession si malmenée.
Des Clubs de réflexion, tels « CLUB D2C », composés de spécialistes de la copropriété, d’architectes spécialisés, d’Avocats spécialisés en droit de la copropriété et de l’environnement, d’urbanistes,d’energéticiens, d’utilisateurs des batiments et transports de bureaux d’études travaillent à ces constitutions d’entités nouvelles, de « territoires éco-managés » entièrement axés sur le développement durable dans toutes ses composantes allant des matériaux de construction jusqu’aux problèmes socio-économiquesde conservation d’emplois régionaux…
Vers des « ECO-BROKERS » en France:
Aux Etats-Unis les agents immobiliers et administrateurs de biens commencent à s’organiser autour de labels verts…
Ce sont les « ECO-BROKERS » qui viennent de se féderer en réseau couvrant le territoire américain: ils se spécialisent dans la vente d’immeubles « verts »,habitation,commerces,bureaux..
Et en France?
Les professionnels y réfléchissent…
(Voir notre article spécial sur les ecobrokers)
Un exemple de rénovation énergétique d’une copropriété à GRENOBLE:
Profitant d’une requalification urbaine générée par la construction d’une nouvelle ligne de tramway, la Ville de Grenoble a lancé en 2006 une Opération Programmée d’Amélioration Thermique et énergétique des Bâtiments (OPATB) appelée « OPATB des Grands Boulevards ».
L’objectif est de profiter des ravalements de façades imposés après la construction de la nouvelle ligne de tramway pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments situés sur les artères entourant le boulevard Foch, dans le centre de Grenoble.
Construit en 1959, un immeuble situé 53 boulevard Joseph Vallier entre dans le périmètre concerné par l’OPATB.
Il s’agit d’un im-meuble d’habitation de 10 étages, organisé en copropriété de 27 logements dont 16 sont en location.
Les logements sont équipés d’un système de chauffage individuel fonctionnant à l’électricité et au gaz. La copropriété s’est engagée en 2007 dans l’opération afin de réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre des logements, d’améliorer le confort des habitants et de lutter contre la précarité énergétique tout en maîtrisant les charges financières.
D’une manière générale, il apparaît que les immeubles d’habitation construits entre 1950 et 1967 offrent des performances thermiques et phoniques médiocres. Moins courantes et moins faciles à mener qu’en habitat individuel car il faut convaincre une majorité de copropriétaires, les rénovations thermiques dans l’habitat collectif constituent un enjeu majeur pour l’amélioration énergétique du parc immobilier existant.
Avec une consommation de 70 millions de tonnes équivalent pétrole par an, soit 43% de l’énergie finale totale, le secteur du bâtiment est en effet le premier consommateur d’énergie en France. C’est pourquoi, dans le cadre du Grenelle Environnement, les pouvoirs publics ont fixé un objectif ambitieux : réduire de 38% la consommation d’énergie des bâtiments existants d’ici 2020.
A Grenoble, le résidentiel et le tertiaire totalisent 48% des rejets de CO2 et 65% de la consommation en énergie de la Ville. C’est pourquoi la Direction régionale de l’ADEME en Rhône-Alpes a souhaité intervenir pour accompagner les collectivités locales, en particulier la Ville de Grenoble et la communauté d’agglomération Grenoble Alpes Métropole, et pour soutenir financièrement les travaux d’isolation réalisés dans le cadre de l’OPATB des Grands Boulevards.
Voir la suite dans le site de l’ADEME:
http://www2.ademe.fr/servlet/getDoc?cid=96&m=3&id=78144&p2=&ref=&p1=1#presentation
Une rénovation énergétique de copropriété aidée par l’Etat rue CLAVEL 75018 PARIS dont le thermicien est POUGET CONSULTANTS:
Cet immeuble va faire l’objet d’une rénovation énergétique exemplaire dans le cadre d’un programme appelé « REHA ».
Il demandera sans doute une labellisation pour être véritablement constitué en « éco-copropriété ».
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