Ecocopro

 

La copropriété, invention française, en développement « à l’international »:

Le système de l’habitat en copropriété est en développement fulgurant dans le monde jusqu’aux EMIRATS ARABES UNIS ou à  SHANGHAI en passant par DAKAR et MARRAKECH…

 Des pays anglo-saxons tels les Etats-Unis et la Grande-Bretagne construisent désormais beaucoup plus d’immeubles verticaux qu’il y a quelques dizaines d’années.

Ces pays s’orientaient  traditionnellement vers des maisons individuelles juxtaposées ou non d’où l’étalement urbain spécialement développé dans les villes anglaises…

Désormais ils s’orientent vers le régime de la copropriété appelé « CONDOMINIUM ».

La verticalité des immeubles suppose en effet que leur système juridique de propriété soit une sorte d’ indivision entre les copropriétaires pour tout l’immeuble ou simplement les parties communes de celui-ci.

Or l’indivision suppose des règles de vie communes qui ne s’acomodent pas spécialement à l’individualisme des habitants.

D’où l’invention du système de la copropriété des immeubles batis.

L’idée s’est répandue que la copropriété est une invention française après guerre et très précisément à GRENOBLE.

Les premiers immeubles en « copropriété » étaient en effet régis dans cette ville suivant la »méthode de GRENOBLE », ancètre de notre Loi du 10 juillet 1965.

Quoi qu’on en dise, le système fonctionne assez correctement pour environ 28 millions d’habitants en FRANCE qui vivent dans 8,5 millions de lots de copropriété soit environ 600 000 immeubles.

La longévité de la Loi,son amélioration progressive pour faciliter les décisions d’AG en abaissant les majorités en vue de débloquer les inerties en fait une législation très respectée dans le monde.

Les Lois Grenelle 1 et 2 sont parmi les plus avançées au monde en matière de lutte contre le réchauffement climatique dont les batiments sont responsables à hauteur de 42%.Nous nous sommes dotés d’une batterie des textes règlementaires sur les obligations d’audits energétiques dans les copropriétés et de plans pluriannuels de travaux issus de la nouvelle loi ALUR (mars 2014).

Deux systèmes différents s’oposent toutefois pour régir (juridiquement parlant) une copropriété:

Soit le copropriétaire intègre une société dont il est actionnaire: La gestion et la propriété s’apparente à la gouvernance et au régime du droit des sociétés commerciales, ce qui est en général le cas des pays anglo-saxons,

soit le copropriétaire reste propriétaire de son lot auquel est attaché une quote part des parties communes,ce qui est le cas des pays latins.

Dans les pays émergents:

Dans les pays émergents, les gratte-ciels se constituent en copropriété ou « condominiums » appelés encore « condos », régime juridique qu’ils adoptent en pratique avec diverses formules de gouvernance  (conseil d’administration des copropriétaires tout puissant avec des assemblée générale de copropriétaires qui le désigne et le renvoie s’il ne donne pas satisfaction).

Les législations locales étant parfois inexistantes ou balbutiantes en matière de copropriété ,les différents pays confrontés au problème de la coexistence des parties communes et privatives sont partagées entre:

1. L’ instauration d’une législation minimum en laissant faire les praticiens du droit qui élaborent des contrats régissant la vie de l’immeuble: la prudence est de mise pour bien comprendre les subtilités et pièges des contrats!

C’est le système anglo-saxon,basé sur la « common law »,

plus jurisprudentielle que légale au sens strict du terme,qui voit le jour en CHINE notamment et est répendue en INDE.

 (voir l’interview d’un copropriétaire chinois à SHANGHAI dans ce site)

2. L’ instauration d’une législation de copropriété contraignante comme en France et plus généralement en Europe et au QUEBEC,de plus en plus en Afrique francophone.

DANS LE GOLFE PERSIQUE (EMIRATS, OMAN) :

Dans les pays emergents tels les EMIRATS ARABES UNIS (DUBAI et ABU DHABI notamment qui construisent le plus actuellement),mais aussi le Sultanat d’OMAN , les praticiens de la vente immobilière inventent donc des dispositifs contractuels qu’il faut étudier au cas par cas pour etre sur:

.  De la mise en propriété du sol et de l’appartement, meme sous forme emphytéotique de bail à très long terme.

 . Et du régime des décisions de travaux sur l’immeuble ou du système du paiement des charges pour éviter les dérives de celles-ci par les promoteurs qui restent très souvent les « syndics de copropriété » qui sont en fait les gérants de l’immeuble et meme les réparateurs de malfaçons éventuelles! Cela nous rappelle en France ou en Europe les dérives des promoteurs-vendeurs qui sont les premiers syndics de copropriété des immeubles…

(Voir dans ce site « la destination parfaite pour vivre à l’étranger dans une copropriété exemplaire »)

Un bon Avocat praticien est donc plus que conseillé pour faire au besoin modifier ou préciser les clauses du contrat de vente dans les pays peu protégés par une législation sur la copropriété!…

En tous cas ces pays sont à l’écoute de nos systèmes législatifs pour les instiller dans leur législation, en les combinant avec le droit anglosaxon comme l’a fait un peu le QUEBEC en s’inspirant de notre législation française mais en donnant plus de pouvoir au « Conseil d’administration »qui est l’équivalent de notre conseil syndical.

Encore faut-il vérifier que les pays se sont dotés d’un bon cadastre, d’un livre foncier pour enregistrer les transactions immobilières pour les sécuriser sur le plan du droit de la propriété…

En France et dans le Maghreb:

Nous avons donc une bonne expérience reconnue  du sytème de la « copropriété », parfaitement exportable dans le monde.

Les pays du Maghreb tels la Tunisie et le Maroc se dotent d’une nouvelle législation  inspirée de notre Loi du 10 Juillet 1965.

Ils sont obligés de « légiférer à la française » (!) pour rassurer les investisseurs et notamment les retraités qui s’y installent.

La multiplication des ventes immobilières aux retraités étrangers oblige en effet ces pays à légiférer pour rassurer les acheteurs qui ne veulent pas subir les inconvénients ci-dessus signalés.

Les copropriétés de demain:

Partout, même à DUBAI ou ABU DHABI ou encore SHANGHAI, les dépenses énergétiques font l’objet de toute les attentions:

 DUBAI et ABU DHABI( où se trouvent actuellement le plus de grues au monde)  ont  désormais compris l’ interet de  veiller aux dépenses énergétiques  pour attirer les nouveaux investisseurs qu’elles recherchent après la crise immobilière  locale en 2009.

Elles en font meme désormais des arguments commerciaux de vente..

DUBAI vient d’inaugurer sa première tour de bureaux réfrigérés par panneaux solaires,une première dans le monde avec une technologie suédoise..

Les Emirats se sont dotés d’un label environnemental immobilier: ESTIDAMA PEARL.

Nous nous somme dotés en FRANCE du label HQE mais existe également d’autres labels notamment anglo saxons tels BREEAM ou LEED.

Les pays du GOLFE viennent de préciser que les réserves de la péninsule en pétrole s’épuiseront dans 80 ans.

D’où les nouvelles orientations:

1. sur les économies d’énergie dans les immeubles,

2.le traitement des territoires et plus simplement des immeubles (voir l’interview de Mr Gilles OLIVE, fondateur du HQE, dans notre site).

3. les recherches de l’Université de MASDAR, future ville « zéro carbone » en construction, formidable laboratoire duquel la FRANCE est pour l’instant cruellement absente…

4. Les réflexions des Autorités sur les systèmes de certification environnementale LEED (USA), BREEAM (GB) et meme HQE (FRANCE) ,ou TDSC (FRANCE)) sur les territoires,lesquels peuvent faire leur chemin.

 Les Emirats ont donc développé actuellement leur propre système de certification d’immeuble,ce qui n’empèche pas d’obtenir les certifications américaines,anglaise et françaises qui sont les plus reconnues au monde.

HQE FRANCE vient de se doter de la certification HQE INTERNATIONAL ce qui souligne la progression partout dans le monde de systèmes de référencements ou de labellisations des immeubles EXEMPLAIRES notamment en copropriété.

5. La construction des musées prestigieux que sont LE LOUVRE et GUGGENHEIM sur l’ile de SAADIYAT à ABU DHABI en vue de constituer une ville culturelle et de loisirs unique au monde pour les nouveaux touristes susceptibles non seulement de visiter mais d’acheter de l’immobilier notamment en copropriété.

Le développement des mégapoles :

Le développement des copropriétés est inexorable dans le monde.

Plus de la moitié des 6,7 milliards d’humains vit en ville contre 1/3 simplement en 1950 et cette part rapprochera les 2/3 d’ici à 2030 selon les Nations Unies.

Les Mégapoles de plus de 10 millions d’habitants ont quintuplé depuis 1975 passant de 4 à 20.

Les villes sont responsables de 80% des émissions de CO2.

Les 2/3 de la population urbaine mondiale se concentrent dans les pays en voie de développement.

 Les plus grandes agglomérations sont les suivantes en millions d’habitants :

•  NEW YORK 1,6
•  LOS ANGELES 13,7
•  MEXICO 21,0
•  SAO POLO 21,4
•  BUENOS AIRES 13,7
•  RIO DE JANEIRO 13,4
•  LAGOS 15,8
•  KINSHASA 16,8
•  LE CAIRE 15,6
•  BOMBAY 26,4
•  KARACHI 17,1
•  DELHI 26,4
•  CALCUTTA 20,6
•  DACCA 22,0
•  SHANGHAI 20,6
•  MANILLE 14,8
•  PEKIN 14,5
•  OSAKA-KOBE 11,4
•  TOKYO 36,4

Les Agglomérations les plus riches sont TOKYO, NEW YORK, LOS ANGELES, CHICAGO, PARIS, LONDRES, OSAKA, MEXICO, PHILADELPHIE, WASHINGTON, BOSTON, DALLAS, BUENOS AIRE, HONG KONG, SAN FRANCISCO.

Ces mégapoles construisent verticalement pour éviter les débordements périphériques catastrophiques pour les transports et la pollution qu’ils génèrent notamment par les gaz à effet de serre.

Nul doute que le système de la copropriété verticale va donc se répandre sur toute la planète…

 

 

 

Des copropriétés modulables, « à la carte » qui évitent la densification.

L’on considère désormais que l’habitat doit se développer dans des immeubles verticaux plus qu’horizontaux, ne serait-ce que pour réduire l’émission des CO2 dans les transports.

L’idéal est de concevoir une mixité habitation-entreprise pour une urbanisation harmonieuse, d’où les idées architecturales revenant sur la construction de tours ou les surélévations plus que le développement urbain au sol.

En tout cas, le forum urbain mondial sous l’égide du « Programme des Nations-Unies pour les Etablissements Humains » (ONU-HABITAT) y travaille de même par exemple que le cercle immobilier FRANCE-QUEBEC (www.cifq.info)   sur le développement durable et les échanges bilatéraux d’utilisateurs d’immobilier.

(Voir notre article dans ce site sur RIO+20 et l’immobilier)

Une ville comme DUBAI est ainsi considérée un formidable « laboratoire de la copropriété et du développement durable »:

La tour la plus haute du monde « BURJ DUBAI » n’est-elle pas composée de milliers d’appartements,autant de lots privatifs avec des parties communes?

Comment cette tour et la centaine d’autres de cette ville se gèrent-t-elles,comment sont calculées les charges?qui les calcule?sur quelles bases?avec quelle energie?

Pour l’instant les promoteurs les gèrent de manière empirique sans faire appel à un syndic extérieur qui serait pourtant garant d’indépendance vis-àvis du promoteur…

La fin du pétrole,dont les Emirats finiront par manquer explique leur développement vers les loisirs-villes,vers « l’enternainment »  ou les « amenities »  intégrés auximmeubles (salles de sport, piscines, restaurants, commerces, conciergerie…),

qui ne sont donc plus « isolés » mais bénéficient de connections aux hotels pour bénéficier des services hoteliers,aux centres commerciaux,aux parcs de loisir, aux pistes de ski atificielles comme à DUBAI,

avec au rez de chaussée des lounges,des cafétérias,des restaurants et salles de sport,toute une vie réclamée par les habitants ou les occupants de bureaux ou les appartements.

Ce qyue les anglo-saxons appellent des « AMENITIES », soit des adjonctions d’équipements ou de services à l’immeuble.

En voici la définition en anglais tels que les USA les voient actuellement dans leurs programmes immobiliers:

« In real property and lodging, amenities are any tangible or intangible benefits of a property, especially those that increase its attractiveness or value or that contribute to its comfort or convenience. Tangible amenities might include attractive guest rooms (lodging), WiFi, dining, parks, swimming pools, golf courses, health club facilities, party rooms, theater or media rooms, bike paths, community centers, services, or garages, for example. Untangible amenities might include pleasant views, nearby activities, good schools (in the case of residential real estate), or a low crime rate, all of which add to the desirability of a property. A small number of people also use the word « amenity » for lavatory, bathroom and personal hygiene facilities. »

Traduction:

« Dans les biens immobiliers et le logement, les équipements sont des avantages tangibles ou intangibles d’une propriété, en particulier ceux qui augmentent son attrait ou donnent de la valeur ou qui contribuent à son confort ou augmentent ses commodités. Commodités corporelles pourraient inclure de jolies chambres (hébergement), WiFi, salle, parcs, piscines, terrains de golf, les installations du club de santé, salles de fête, de théâtre ou de médias , des pistes cyclables, des centres communautaires, des services, ou des garages, par exemple. Ces équipements intangible pourraient inclure des vues agréables,  des activités à proximité, de bonnes écoles (dans le cas de l’immobilier résidentiel), ou un faible taux de criminalité, ce qui ajoute à l’opportunité d’une propriété. un petit nombre de personnes spécialisées utilisent également le mot «amenities» pour les équipements spécifiques dans les toilettes, salle de bains et d’installations d’hygiène personnelle « .

 

 

Un programme de copropriété en Floride, à MIAMI décrit ces services comme suit:

 

 

• Stunning two story lobby anchored by a sculptural staircase leading to a world of amenities and services
• Breathtaking three stories of glass overlooking pool and beach
• Exclusive clubroom with extensive outdoor terrace, demonstration kitchen, perfect for private events
• Breakfast area with outdoor seating on beach pavilion terrace with sky dome
• Doorman and valet, at your service
• Beach bar and grill offering pool and beach service
• Private beach amenities including chaise lounges and umbrellas at the shoreline
• Teen’s tech lounge with outdoor ping pong
• Landscaped beachfront gardens with hammocks and seating
• Entertaining lounge and terrace facing lap pool with billiards and wine bar
• Health and wellness center with dry sauna and steam room
• Coed hamam / Turkish bath
• Magnificent water terrace with massage beds and plunge pools overlooking the ocean
• Invigoration cold rain shower
• Yoga deck surrounded by zen garden

 

 

Le must dans les villes du monde ? travailler et vivre dans le même immeuble!

Hautement recommandé par le développement durable! Pour éviter les émissions de C02 par les transports!

les surélévations d’immeubles en copropriété sont aujourd’hui encouragées (voir nos articles à ce sujet dans le site).

 

 

 

 

Les études sur le GRAND PARIS le démontrent:

http://www.lemonde.fr/planete/portfolio/2009/02/20/dix-projets-pour-le-grand-paris_1158391_3244.html

La mixité des immeubles est telle que les suites d’hotels sont appartements et vice-versa, louables ou habitables avec ou sans services hoteliers:  des immeubles « à la carte », en copropriété avec charges extensibles ou réductibles en fonction des besoins.

cf. par exemple le complexe SPORTS CITY à DUBAI qui va s’exporter dans le monde en Tunisie, au Maroc:

 

Un éco-quartier axé sur les loisirs sportifs: copropriétés et stades de football, golf, académie de tennis entremélés..

 

 

Il est fort possible que le statut de la copropriété à la française ou à la canadienne gagne ainsi les villes émergentes comme DUBAI, ABU DHABI,  ou celles de l’INDE ou de la CHINE :

Sous l’effet d’un exode rural massif les grandes villes de la CHINE sont passées de 77 millions d’habitants en 1953 à 190 millions en 1980 puis à 490 millions en 2000 pour atteindre quelques 650 millions aujourd’hui…

 

 

En Chine on  aussi trouve des milliers de copropriétés :Le droit de propriété et donc de copropriété y est reconnu.

En CHINE 246 villes nouvelles ont été construites depuis 1990 et 400 autres doivent sortir de terre d’ici à 2020 pour faire face à l’afflux des paysans.

SHENZHEN est devenue une mégapole tentaculaire dépassant les 10 millions d’habitants.

Le pays compte 89 villes de plus de 1 million d’habitants et son taux de population urbaine qui est aujourd’hui de 45% devrait atteindre 60% d’ici à 2020 car les villes doivent absorber 300 millions d’habitants supplémentaires.

Les zones urbaines représentent plus de 60% du territoire et 80% de la croissance économique du pays. Le transfert de main d’œuvre de la campagne vers les industries urbaines plus productives explique 10% de la croissance économique de la CHINE sur les deux dernières décennies.

Cependant, le pays détient le triste record  des 30 villes du monde les plus polluées en raison de la multiplication des voitures, de l’allongement des trajets domicile-travail et d’une production électrique issue à 70% des centrales à charbon, des déchets urbains et des eaux usées pour moitié non traitées.

L’environnement est un enjeu indispensable.

Le développement mondial des immeubles en copropriétés ne peut s’instituer qu’en corrélation avec les économies d’énergie et les principes du développement durable,

. pour faire baisser les charges de fonctionnement des immeubles notamment les dépenses énergétiques

.pour améliorer les conditions de vie

. pour augmenter les valeurs vénales des batiments.

 

 

 

Les dépenses énergetiques dans les copropriétés :

 Dans les pays occidentaux tempérés, les dépenses d’énergie domestique sont à plus de 70% consacrées au chauffage.

Dans les pays émergents non tempérés la dépense est la meme pour la climatisation.

Les dépenses d’éclairage et d’électricité spécifiques pour les appareils électroménagers représentent 13%  des dépenses.

 L’eau chaude sanitaire représente  10% de ces dépenses.

 Plus précisément en France,  Les bâtiments d’habitation et tertiaires (bureaux et commerces ou entrepôts) représentent 3,5 milliards de m2 chauffés.

Les ¾ de cette surface sont affectés aux logements.

5 millions de logements sont chauffés par le chauffage collectif.

 Là où le chauffage est quasi exclusivement individuel dans l’habitat individuel, il se partage par moitié entre chauffage collectif et chauffage individuel dans l’habitat collectif, cette dernière notion regroupant les immeubles collectifs « uni propriétés » et les copropriétés.

Les immeubles collectifs consomment 43,5 tétrawatts heures en électricité, 81,8 térawatts heures en gaz et 26,8 tétrawatts heures en autres soit un total de 157,6 tétrawatts heures  soit 24% des immeubles bâtis.

Le tétrawatt heure est une unité de mesure d’énergie correspondant à la quantité produite en 1 heure par une machine d’un watt. 1 kilowatt heure est égal à 1.000 mégawatt heure. 1 mégawatt heure  est égal à 1.000 kilowatt heure. Un gigawatt heure est égal à 1.000 mégawatt heure. 1 twh est égal à 1.000 gigawatt heure.

On consomme en énergie 240 kilowattheures par m2 par an.

 il faudrait passer à 50 kilowatt heures par m2  par an pour que le bâtiment soit « conformes KYOTO » .C’es le cas pour les constructions neuves en France qui doivent respecter la RT 2012 et faire des batiments « BBC »,mais tout reste à faire dans les constructions anciennes qui sont des passoires énergétiques.

Si l’on peut passer à 50 kilowattheure par m2 par an, on réduira ainsi de 40% les consommations d’énergie et d’au moins 50% les émissions de gaz à effet de serre en provenance des bâtiments.

Il faut non seulement moins consommer d’énergie mais également mettre sur le marché des composants ou matériaux que l’on appellera « compatibles  50 kilowatts heure par m2 par an », lesquels devront être clairement identifiés chez le marchand de matériaux (par exemple vitrages, menuiseries, composants de  murs, de toitures,  planchers, etc…).

L’on est ainsi conduit à pratiquer des audits énergétiques des bâtiments existants ce que le Gouvernement s’est engagé à faire pour les bâtiments publics avant 2020 et qui sont devenus obligatoires en France en copropriété et un peu partout en Europe depuis la Directive ENERGIE de 2002.

 Il faut donc réapprendre à vivre dans ces appartements à 19° et ne mettre les climatisations éventuelles en marche qu’au-delà de 26°.

 La France compte actuellement 25,5 millions de résidences principales dont 17 millions construites avant 1975.

Le parc ancien constitue donc un immense gisement d’économies d’énergie.

 Cependant chaque bâtiment est unique et spécifique.

 Or pour rénover une construction standard au niveau thermique, il faut dépenser environ 30.000 € par logement indique l’ARC (Association des Responsables de Copropriété).

D’où la création d’un éco-prêt à taux zéro qui fonctionne mal car les banques l’estime complexe à gérer.

 Il s’agit d’aider les ménages à renover leur habitation à condition que les travaux correspondent à des économies d’energie efficace.

Ce genre de mesures relancera le batiment dans son ensemble tout comme l’a fait l’abaissement de la TVA à 5,5% pour certains travaux ou matériels:

2 milliards de travaux par an avec les aides actuelles et 40.000 emplois directs!(source:CAPEB)…

 

Que faire dans les copropriétés pour réduire leurs émissions de C02 ?

1.  L’isolation thermique par l’extérieur protège des écarts importants de température et du ruissellement de l’eau.

Le confort d’été est amélioré par l’augmentation de l’inertie thermique du bâtiment.

On peut ainsi considérer que l’on va gagner 20% d’économies d’énergie voir plus si un plan d’économies d’énergie globale  par isolation est organisé (en coordination avec le chauffagiste).

On peut utiliser :

•  les enduits sur un isolant de type polystyrène expansé qui est fixé sur la façade et recouvert d’enduit. C’est un procédé économique mais avec une résistance au choc moyenne si bien qu’il ne faut pas en poser en partie basse. Attention à la dilatation qui permet une fissuration.
•  les bardages: l’isolant est accroché à une ossature fixée au mur. L’isolant est de la laine de verre ou de roche ou également du polystyrène expansé puis on pose par-dessus des tuiles, des ardoises, des plaques d’aluminium etc… On embellit ainsi la façade mais le procédé est coûteux.
•  Les vêtures: constitués d’un isolement et d’un parement directement fixé sur le mur avec un aspect desoleil peuvent influer sur le choix des plantes.

2. Etudier en meme temps les équipements de chaudière,ballon d’eau chaude sanitaire,réseau de distribution de chauffage.

Rien ne peut etre fait sans bilan thermique et technique préalable,ce qui signifie qu’en aucun cas le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut suffire…

Ces études sont parfois en cours dans les pays émergents pour les immeubles construits.

 

Les français veulent vivre « écologique » :

 Les Français ne sont pas tous égaux face à l’environnement, ce qu’a démontré une enquête réalisée par LA VIE à partir de 6 critères tels que le tri sélectif, la pollution au nitrate, le poids de l’agriculture biologique, la superficie des sites protégés NATURA 2000, l’effort budgétaire communal pour l’environnement et le niveau de préoccupation des citoyens à l’écologie.

 Au niveau national les communes consacrent en moyenne 11,5% de leur budget à l’environnement mais les écarts sont importants selon les départements.

 Le classement des départements les plus vertueux sur le plan environnemental sont les suivants :

 1. Alpes de Haute-Provence

2. Alpes Maritimes

3. Ariège

3. Hérault

3. Pyrénées Orientales

6. Aude

7. Gard

7. Lozère

7. Le Var

10. Haute Corse

10.Doubs

10. Savoie

10. Haute-Savoie

 

Les priorités des pouvoirs publics : les batiments publics et sociaux:

 La priorité est donnée aux bâtiments publics et aux logements sociaux (800.000 logements sociaux dont la consommation dépasse aujourd’hui 230 kilowattheures par m2 par an).

Concernant le parc résidentiel privé, aucune obligation de travaux n’est imposée. Seules des incitations financières sont envisagées : l’éco-prêt à taux zéro, l a création d’outils financiers assis sur les revenus futurs et les économies d’énergie. Le certificat d’économies d’énergie pourra être étendu aux propriétaires de surfaces tertiaires importantes.

Chauffer  » de manière durable » :

 Que signifie « chauffer durablement ? » :

C’est ne pas chauffer ou réduire au maximum les besoins de chauffage et traiter les parois froides c’est-à-dire : isolation + ventilation.

Il faut également penser à l’éclairage car un bâtiment tertiaire consomme entre 7 et 8 kilowattheures en éclairage :

 Par rapport aux 50 kilowattheures par m2 par an visés au Grenelle de l’Environnement ce poste va s’inscrire de plus en plus dans le calcul de l’efficacité globale.

 Parmi les nombreuses pistes de réflexions, il y a celles qui concernent la récupération d’énergie notamment sur l’électroménager et la douche tous deux très dépensiers en énergie :  30 kilowattheures pour le premier et 25 kilowattheures pour le second.

 Les contrats de réduction de charges de copropriété:  l’avenir : 

 Vont se développer dans les prochains mois des contrats de maîtrise de charges de copropriété sur lesquels travaille par exemple le Club D2C qui réunit des professionnels du développement durable dans les immeubles bâtis et les territoires :

La compétence en maîtrise des charges va donc se développer concernant tous les postes des contrats de syndics de copropriété dont ceux relatifs aux économies d’énergie : l’objectif est à la fois d’obtenir une réduction des charges de copropriété et la réduction du CO2.

 L’objectif va de plus en plus être ainsi la technique de réduction des charges de copropriété combinée à la réduction du CO2 dans les immeubles.

 Selon l’ARC il y aurait une grande différence de compétence entre le secteur privé et le secteur dit « HLM » en matière de chauffage collectif :

 la consommation moyenne par m2 habitable pour le chauffage est de 180 kilowattheures par an en HLM,

 et de 260 kilowattheures en copropriété soit plus de 44% de différence !

  Selon le Ministre BORLOO le chantier des économies d’énergie dans les immeubles bâtis (dont ceux en copropriété) est  donc très important :

 On divisera  par 4 nos émissions  de CO2 entre 1990 et 2050 et on baissera de 83% la consommation énergique dans le bâti existant.

 On vise une baisse de 20% des émissions de CO2 dans les transports à l’horizon 2020 et la part des énergies renouvelables dans le bouquet énergétique sera portée à 23% en 2020.

La lutte pour la baisse des charges de copropriété et ce partout dans le monde est la meme que celle contre le réchauffement climatique :

– Les charges de copropriété dans le parc immobilier privé français sont en augmentation constante depuis plusieurs années :

Un récent et excellent article de la revue « LE PARTICULIER » (n° 1054 novembre 2010) attire l’attention sur l’augmentation des charges de copropriété démontrée par une enquête portant sur 1.000 copropriétés.

La moyenne des charges selon « LE PARTICULIER »

La moyenne des charges de copropriété est en FRANCE de 38,42 € dont 10,17 € pour le chauffage.

Plus l’immeuble est récent moins les charges sont élevées en raison de la vétusté des occupants.

La moyenne nationale est à 23 € pour des immeubles construits depuis 2005 en passant par 36,12 € pour des immeubles construits entre 1948 et 1974 et 40,88 € pour ceux qui sont construits avant 1948.

C’est à PARIS que les charges sont les plus chères : une moyenne de 3.625€ par an pour un appartement de 80 m2 à PARIS contre 2.591 € par an pour le même appartement situé en RHONE ALPES.

Le chauffage : 25% des charges

Ce poste très lourd va donc entraîner la copropriété dans une rénovation énergétique pour le réduire.

Ce sont 23 millions de français pour plus de 7 millions de logements qui sont concernés en copropriété.

L’ILE DE FRANCE est la région la plus chère notamment en raison des frais de livraison, de combustible et d’abonnement : plus de 16% par rapport à la province et évidemment moins de 40% pour la région PACA favorisée par son climat…

Ce sont les copropriétés qui ont un contrat de chauffage de type P3 qui paient le moins de charges car elles ont un meilleur entretien des équipements.

Les immeubles dotés de compteurs de chaleur

Certes ils consomment moins que ceux qui en sont dépourvus mais le coût d’abonnement et d’entretien des compteurs absorbent l’économie réalisée.

Les immeubles chauffés au gaz paient 9,13% de moins que ceux chauffés par le réseau urbain ou au fuel.

Les surconsommations d’eau froide 

L’eau froide coûte à peu près 5 € par an et par m2 de surface habitable à PARIS.

Et pourtant le m3 d’eau ne vaut qu’environ 2,93 € mais 3,40 € en petite couronne de PARIS.

La faute en revient aux fuites d’eau qui conduisent à une surconsommation.

En tout cas l’enquête de la revue « LE PARTICULIER » détermine que les immeubles équipés de compteurs paient 2,40% par m2 et par an contre 3,30 € pour ceux qui n’en ont pas.

L’eau chaude

L’eau chaude coûte en moyenne 3 € par m2 c’est-à-dire le prix de l’eau froide plus le prix du combustible et le contrat d’entretien des compteurs d’eau.

Ce coût provient du fait que les factures de chauffage sont partiellement comptabilisées en eau chaude.

De toutes façons la consommation d’eau chaude reste stable : 50 litres par jour et par personne et là, il faut agir sur le comportement pour faire baisser le coût.

Conclusion : comment faire baisser les charges ?

Agir sur le chauffage car il absorbe 25% des charges : préférer des contrats P3 pour un meilleur entretien des équipements.

Préférer un immeuble chauffé au gaz plutôt qu’au fuel au réseau urbain.

Isoler les bâtiments.

Détecter les fuites d’eau froide et poser des compteurs d’eau individuels.

Eau chaude : dans la mesure où les factures de chauffage comptabilisent l’eau chaude, voir ci-dessus en ce qui concerne le poste de chauffage.

Et les autres charges

L’enquête détermine que les postes les plus importants après le chauffage sont :

▪ personnel                                     8,58%

▪ entretien                                      4,59%

▪ honoraires  syndic                   3,16%

▪ eau chaude                                  3,05%

▪ eau froide                                     3,04%

▪ ascenseur                                    2,36%

▪ assurance                                    1,69%

▪ espaces verts                               1,39%

▪ taxes et impôts                            0,39%

On attend de semblables études dans les autres pays…

 

 

Les régions où les charges de copropriété sont les plus élevées sont :

. l’Ile de France

. la Picardie

. la Champagne Ardennes

. le Languedoc Roussillon

Les copropriétés peuvent s’inserer dans les « agendas 21 » du Sommet de la Terre  de  RIO DE JANEIRO :

 Le Département se présente comme un acteur primordial pour la mise en place de stratégies de développement durable notamment dans les immeubles bâtis en copropriété.

 Les départements se sont engagés dans un « Agenda 21 ».

 Ont été ainsi créés des « Comités 21 » pour faire vivre en France l’Agenda 21 ratifié au Sommet de la Terre de RIO :

Chaque département se concentre ainsi sur des domaines tels que la biodiversité et la protection des espaces agricoles, l’habitat durable, l’eau et la gestion des déchets.

 Lors des débats à l’Assemblée Nationale pour le vote du Grenelle,u député disait:

  « la facture énergétique représente aujourd’hui de 7 à 10% du budget familial.

 Mais cette proportion va augmenter notamment pour les plus défavorisés.

 300.000 ménages sollicitent chaque année une aide pour le règlement de leurs factures impayées comme les factures de chauffage ou d’électricité ;

500.000 personnes bénéficient du tarif dit « électricité de première nécessité » et 3 millions occupent des logements insalubres.

 C’est ce que l’on appelle la précarité énergétique ou des habitations  passoires ».

 Les bâtiments de classe A n’émettent que 5 kilogrammes équivalents au CO2 par m2 par an tandis que ceux de la classe G peuvent en émettre jusqu’à 80.

Et en matière de consommation d’énergie les bâtiments de classe A sont les plus économes : moins de 50 KWH par m2 et par an alors que ceux de classe G très gourmand peuvent en consommer plus de 450.

Pour la classe E la consommation est entre 230 et 330 KWH au m2 par an.

D’où l’obligation nouvelle d’afficher le coefficient énergétique dans les annonces immobilières au 1/1/2011.

les copropriétés peuvent elles-memes créer des « Agendas 21 ».Certaines s’y mettent d’ailleurs.

Partout en Europe:

 Comme le dit STAVROS DIMAS Commissaire Européen à l’Environnement :

 « les mesures en faveur des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique doivent stimuler la croissance car elles vont promouvoir l’innovation et la création de nouveaux emplois. Si vous épargnez 1 euro d’électricité, vous pouvez l’utiliser différemment dans un autre  secteur de logement ou l’alimentation ».

Enfin voici un excellent article en langue anglaise sur le développement des copropriétés dans le monde publié dans le DAILY MIRROR sous la plume de Kirthi Hewamanne :

 

Condominium living is a popular option for many people who live in cities as it can be a relatively carefree housing option. Currently, in major cities in some parts of the world, out of most new homes built are condominiums. It is interesting to note that condominiums tend to grow with the urban core renewal in most major cities in the world.

These condominiums will provide comfortable living and also they are close to all amenities, just within walking distance. This will cut the travelling time to go to work, shopping, theatres and restaurants.

To get the maximum out of condominium living you have to be an informed condominium buyer, which will help you to make the best choice out of different types of condominiums available.

Condominium living can offer the prospective homeowner many desirable attributes, such as affordable housing and low maintenance requirements. Many condominiums have enhanced security features over those found in single-family houses.

Condominiums can be complete communities within one complex offering a wide range of social, entertainment and recreational activities. However, buyers should be aware—before they buy—of many issues surrounding the purchase of and the lifestyle in a condominium.

What is a condominium?
A ‘condominium’ refers to a form of legal ownership, as opposed to a style of construction. Condominiums are most often thought of as high-rise residential buildings but this form of ownership can also apply to townhouse complexes, individual houses and low-rise residential buildings.

Condominiums consist of two parts. The first part is a collection of private dwellings called ‘units’. Each unit is owned by and registered in the name of the purchaser of the unit. The second part consists of the common elements of the building that may include lobbies, hallways, elevators, recreational facilities, walkways, gardens, etc. Common elements may also include structural elements and mechanical and electrical services.

The ownership of these common elements is shared amongst the individual unit owners, as is the cost for their operation, maintenance and ongoing replacement. Each unit owner has an undivided interest in the common elements of the building.

This ownership interest is often referred to as a ‘unit factor’. The unit factor for any particular unit will generally be calculated in proportion to the value that the unit has in relation to the total value of all of the units in the condominium corporation. The unit factor will tell you what your ownership percentage is in the common elements and will be used in calculating the monthly fees that you must pay towards their upkeep and renewal.

The information regarding creation of a condominium will be provided in a subsequent article.

Condominium corporation will play a major role in running the condominium complex.

Once a condominium corporation has been established, a board of directors, elected by and generally made up of the individual condominium owners, takes responsibility for the management of the corporation’s business affairs.

Each unit owner has voting rights at meetings. Your voting rights will generally be in proportion to your unit factor.

Different types of condominiums
Residential condominiums can be high-rise or low-rise (under four storeys), town or row houses, duplexes (one unit over another), triplexes (stack of three units), single-detached houses, stacked townhouses or freehold plots.

There are even mixed-use condominiums that are partly residential and partly commercial buildings. They come in various sizes with diverse features and they can be found in almost every price range.

What do I own when I buy a condominium?
When you buy a condominium, you own your unit, as well as a percentage of the common property elements allocated to the unit. The boundaries of each individual unit and the percentage of common elements you own may vary from condominium to condominium, depending on how they are specified in the condominium’s governing documents.

Sometimes, the unit boundary can be at the backside of the interior drywall of the unit’s dividing walls. Alternatively, the unit boundary can be the centre line of the unit’s walls. The boundaries of your condominium unit are an important consideration at the time of purchase—particularly if alterations and renovations are a potential part of your purchase plan.

The unit typically includes any equipment, systems, finishes, etc. that are contained only in the individual unit. The right to use one or more parking spots and storage areas may be included. While you may have exclusive access to parking spot or storage area, you seldom actually own the space itself. For a freehold condominium (or a bare/vacant land condominium), the unit may be the entire house including the exterior walls, the roof and in some cases, the land surrounding the structure.

Prior to making a purchase, you may wish to hire a professional surveyor to review the site plan for the condominium corporation so you know exactly where your unit’s boundaries lay.

Components of building systems that serve more than one unit, such as structural elements and mechanical and electrical services are often considered part of the common property elements, particularly when they are located outside of the unit boundaries specified in the condominium’s governing documents.

There may be some parts of the condominium complex that are called ‘exclusive use common property elements’. They are outside the unit boundaries but are for the exclusive use of the owner of a particular unit.

Balconies, parking spaces, storage lockers, driveways and front or rear lawn areas are common examples of exclusive use common property elements. It is important to be aware of any exclusive use common property elements before you make an offer to purchase a condominium. While these spaces are exclusive to your use, there may be restrictions on how and when you use them. For instance, you may not be able to park a boat, recreational vehicle or commercial vehicle in your assigned parking spot. There may also be restrictions on what you can place on your balcony.

What does freehold mean?
The biggest difference between a freehold condominium and a regular condominium is what is included as part of the unit. With a freehold condominium, you own the plot of land and any structure on that land such as a house or townhouse. You are normally responsible for the care and upkeep of the entire house, including the exterior walls and roof, as well as the lawn, garden, driveway and garage.

With a freehold condominium, the common property elements might include access roads to the units, recreational facilities, visitor parking area or a park with a playground. These items may be the responsibility of the condominium corporation. All unit owners pay a monthly condominium fee toward their upkeep.

With a regular townhouse or house condominium, the unit typically consists of the interior of the house itself, while the exterior of the house and the plot of land on which the unit sits are considered part of the common elements. This means that repair and maintenance of items like exterior walls, windows, lawns, gardens and driveways may be the responsibility of the condominium corporation.

In a freehold condominium, you usually have more freedom to make improvements, such as landscaping features to the unit. However, there are usually provisions that give the condominium corporation some control over owners modifying the unit, such as determining when the roof will be repaired, and what colour roof tiles must be. So, if you want to change the colour of your door or build a deck in your backyard, you may have to ask for permission from the board of directors.

(To be continued)
(Kirthi Hewamanne, a graduate of the University of Ceylon, Peradeniya, an award-winning realtor with wide experience in all aspects of real estate, a condominium specialist with specialized knowledge of the condominium management concept, held membership in the Canadian Real Estate Association. He has written several articles on condominiums and real estate in general and also worked in New Zealand Housing Corporation. He can be contacted at kirtionebiz@gmail.com)