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L’enjeu de la meilleure performance énergétique des immeubles est important à l’heure où devient obligatoire dans les annonces immobilières « l’étiquette énergétique ».

On se souvient également que le diagnostic de performance énergétique est obligatoire en matière de ventes et locations immobilières.

Le public et les professionnels  vont faire de plus en plus la différence avec les appartements qui ont une consommation énergétique catastrophique du style classe G par rapport à ceux qui sont dans des immeubles « vertueux » en classe A …

Et comme disent les experts immobiliers : « on va voir arriver un mouvement de  » valorisation/dévalorisation » du parc immobilier selon sa performance énergétique »

C’est en cela que l’immeuble qui a été traité par des travaux de réduction des charges d’énergie va disposer d’une « valeur verte » qu’il va falloir tenter de chiffrer dans les calculs de rentabilité d’un investissement immobilier.

 

 

L’étude sur les bureaux « verts » aux Etats-Unis :

Les analyses faites par l’organisme RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ont déjà révélé que les immeubles de bureaux bénéficiant d’une labellisation verte  « LEED » ou « ENERGY STAR » (l’équivalent de notre certification française HQE) ont un loyer, un taux d’occupation, une valeur de revente plus élevés que les bureaux non certifiés.

Comme on va le voir ci-après cette  » prime de transaction » est aux USA de 16%.

 

 

Au QUEBEC, Me Yves JOLICOEUR,Avocat spécialisé en copropriétés s’exprime de la manière suivante :

« Au Québec, les mécanismes favorisant le développement durable dans les projets immobiliers et les immeubles déjà construits se développent de plus en plus.

Plusieurs acteurs s’inscrivent dans cette démarche, dont l’État, notamment par le biais de l’Agence d’efficacité énergétique, avec ses accréditations et certifications Novoclimat et Rénoclimat.

Les certifications Leed Canada sont aussi un gage d’excellente qualité environnementale et couvrent de nombreux aspects de la construction.

L’aménagement ou la réécriture des déclarations de copropriété sont aussi une formule appréciée par les copropriétaires car elle scelle une volonté commune d’œuvrer dans la même direction.

Malgré la nouveauté de tous ces mécanismes, on peut d’ores et déjà être assuré de l’impact majeur de ces mécanismes en termes de valeur du bien immobilier ».

 

 

Une étude suisse sur l’immobilier d’habitation :

La Banque Cantonale Zurichoise a déjà  précisé en 2003 qu’une maison suisse ayant obtenu la certification environnementale « MINERGIE » se revend 4% à 14% plus cher qu’une maison comparable non certifiée.

Cette certification correspond à une maison »BBC ».

Il existe donc déjà 2 études fiables sur cette notion de « valeur verte ».

 

 

Que signifie la notion de « valeur verte » ?

C’est la valeur nette additionnelle dégagée par une construction verte ou plus généralement par la bonne performance environnementale d’un actif immobilier.

Par exemple un immeuble peut avoir une rentabilité disons de 7% par an, ce qui est le rapport entre le revenu net et le taux de capitalisation : c’est le risque qu’estime un investisseur immobilier.

Il s’agit du calcul de la rentabilité du capital investi dans un immeuble donné par rapport au loyer de celui-ci.

Mais si l’investisseur choisit d’investir dans un immeuble « vert » qui a une bonne performance environnementale car ses charges de fonctionnement notamment d’énergie sont moins élevées,il fera la différence avec un immeuble classique non traité.

1.  Cet investisseur disposera donc d’un plus d’autant plus important qu’il pourra fixer un loyer plus cher,

2. que sur le plan de la commercialisation son immeuble va se différencier des autres,

3. et qu’il disposera même d’un plus en terme de marketing puisqu’il va pouvoir faire toute sa communication sur un produit « vert ».

Il sera triplement gagnant !

Les promoteurs qui réalisent des constructions neuves HQE ou BBC le savent bien !

La question de la « valeur verte » se pose donc désormais aux investisseurs achetant des immeubles existants,verdis ou non ou en passe de l’être ou risquant d’etre obligés à terme de l’être en raison du durcissement de la législation future sur les travaux d’économies d’énergie.

 

 

L’effet « GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT » :

 

On sait que l’objectif européen est une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre en 2050.

D’après la Loi Grenelle 800.000 logements sociaux qui sont en classe énergétique E,F,G c’est-à-dire 20% du parc, doivent être réhabilités d’ici 2020 pour atteindre la classe C soit un passage de 230 KWH/m2/an à 150 KWH/m2/an.

Peut-être qu’un jour si l’on sort définitivement de la crise ( !) une performance énergétique minimale d’un appartement sera imposée lors de la revente d’un bien !

On ne pourrait plus le revendre avant d’avoir réalisé des travaux pour le faire passer dans la classe A…

On atteindra alors les objectifs fixés dans le protocole de KYOTO,renouvelable en 2012 conformémént au résultat de la Conférence sur le climat de CANCUN.

De toutes façons des critères énergétiques seront probablement introduits par l’Etat dans la taxe foncière et la taxe d’habitation à défaut de créer une taxe carbone !

Plus l’immeuble ou l’appartement sera vertueux, plus la fiscalité sera allégée…

Les investisseurs immobiliers sont désormais obligés de calculer les futures rentabilités en nourissant leurs ordinateurs de ces modèles économiques nouveaux.

 

 

L’analyse financière de la filiale immobilière de la SNCF :

Des groupes immobiliers comme par exemple ICF, filiale logement de la SNCF qui gère 100.000 logements sociaux, ont défini des politiques de verdissement des immeubles que ce soit lors des constructions ou des réhabilitations qui intègrent une réhabilitation énergétique du parc pour être conforme au fameux facteur 4 en 2050.

Les ordinateurs de la SNCF calculent les rentabilités sur 50 ans en introduisant des données telles que le passage de la classe G à la classe C en terme de performance énergétique, le taux probable de non recouvrement des loyers, la date de la prochaine réhabilitation de l’immeuble et la décote de la valeur vénale du bien après 50 ans !

 

 

 

Un nouvel outil de calcul : le « GREEN RATING » :

4 grands noms de l’immobilier européen ont créé cet outil de calcul de performance énergétique et environnemental des bâtiments.

Ce n’est pas un outil de détermination d’une valeur vénale mais cette méthode d’audit permet aux gestionnaires immobiliers de savoir où en est leur immeuble sur la base de 6 critères :

Energie, carbone, eau, transport, bien être et déchets.

Les auditeurs inspectent les bâtiments et l’ordinateur calcule la moyenne de consommation d’énergie, les émissions de CO2 par an par m2.

35 bâtiments audités par le bureau VERITAS sur la base de cet indice en FRANCE démontre que :

. La performance énergétique peut être optimisée de 15% par des réglages et le comportement des occupants.

. L’amélioration peut être de 18% par un travail sur la qualité du bâti ou des équipements en faisant une rénovation légère.

. La consommation moyenne est de 40 litres d’eau par occupant et par jour mais la mise en poste d’équipements sanitaires plus performants peut réduire de 25% les consommations d’eau : mise en place de nouvelles  chasse d’eau « double  flux », réducteurs de pression, « timers » sur les robinets etc…

. 71% des bâtiments n’ont pas d’équipements appropriés tels des garages à vélo, des vestiaires, des douches pour les cyclistes par exemple,ce qui existe dans des immeubles d’Europe du nord pour réduire les effets du C02 dans les transports.

. 30% n’ont pas de réglage individuel de température.

. 14% sont équipés d’un système de tri sélectif.

Cet audit des batiments par le calcul du « GREEN RATING » est nécessaire pour les propriétaires qui peuvent décider détablir désormais un « bail vert »  Ce « bail vert »fixe avec les locataires des objectifs de consommation d’énergie et modulera le loyer et les charges en fonction des économies d’énergie réalisées.

L’audit  « GREEN RATING » permet ainsi de mesurer la performance et de fixer le loyer qui peut évoluer en fonction de l’augmentation de la performance soit par les travaux exécutés par le bailleur soit par le comportement effectué par le locataire ou des travaux par celui-ci.

 

 

Le résultat des  rélexions du chantier du « Grenelle de l’Environnement » sur la « valeur verte »  du parc tertiaire :

Dans le cadre du plan » Bâtiment Grenelle » le Ministère de l’Ecologie a réuni des professionnels pour établir une méthodologie opérationnelle sur la définition de la « valeur verte «  d’un immeuble de bureaux.

En voici le résumé :

La valorisation financière de l’argument » vert » :

Le recul n’est pas suffisant pour déterminer une réelle « valeur verte » en pourcentage de rentabilité car il n’y a pas encore assez de reventes de bâtiments économes.

Comme les grands gestionnaires immobiliers sont en train de digérer les obligations relatives aux performances énergétiques et en sont encore à faire des bilans carbones ou des audits énergétiques de leurs immeubles, il est difficile de déterminer le pourcentage d’augmentation de valeur vénale d’un immeuble vert par rapport à un immeuble qui n’a pas été traité.

Par contre avec l’obligation d’afficher dans les annonces immobilières la performance énergétique du bâtiment, les calculs vont pouvoir s’affiner.

Le groupe de travail « valeur verte  sur le parc tertiaire » présidé par Meka BRUNEL, Directrice Générale de SITQ EUROPE, filiale de la Caisse de Dépôt du QUEBEC,conclue de la manière suivante sur cette notion de valeur verte du parc tertiaire :

. Une rénovation d’un immeuble de façon modérée coûte 12 € le m2 et est amotissable sur 3,75 ans.

. Une rénovation lourde visant un bâtiment BBC coûte cher : 427 € le m2 amortissable en…39 ans.

. L’ajout d’un isolant thermique de 5 cm d’épaisseur peut faire perdre 1% de la surface utile des immeubles et donc 1% de la valeur de l’actif.

. Cependant les immeubles verts devraient être loués plus rapidement.

. Ils bénéficieront d’une prime à l’achat car il s’agit de biens immobiliers de meilleure qualité.

. Toujours selon ce rapport, la rénovation du parc tertiaire devrait atteindre dans les années à venir 190 milliards d’euros pour 197 millions de m2.

. Aux ETATS-UNIS avant la crise, « la prime de transaction » pour un immeuble vert était aux alentours de 16% : il s’agit d’une prime observée en comparaison avec des immeubles non verts mais sur la période 2004/2007.

. Il n’est pas exclu, en cas de reprise du marché en France, que la prime de transaction se matérialise.

Le groupe de travail estime donc,même avec l’absence de recul que la « valeur verte »existe bien même si elle est difficile à calculer.

Une seule chose est certaine pour l’instant  comme le disait un Directeur du Développement Durable d’une grosse compagnie d’assurance propriétaire de millions de m2 :

« Aujourd’hui, c’est plutôt la non prise en compte des critères environnementaux qui va entraîner ou entraîne déjà une perte de valeur ».

Il est recommandé par la commission présidée par Mme BRUNEL la collecte de données environnementales sur les immeubles qui permettront des comparaisons entre des immeubles standards et des immeuble HQE : L’échantillon est donc aujourd’hui trop limité mais l’on sait déjà que les immeuble HQE consomment en moyenne 8% de moins que les autres.

Finalement, en France, tant que les immeubles verts ne constitueront pas le standard de marché c’est-à-dire que le parc d’immeubles verts sera d’un poids significatif dans le parc total des bureaux en Ile de France, le fait d’être un immeuble vert constituera un avantage comparatif valorisé sans que l’on sache vraiment de combien…

 

 

 

Que conclure ?

Ce rapport est intéressant car outre l’étude qu’il comporte sur la « valeur verte » il préconise des aides  publiques qui ne sont pas des financements directs de la part de l’Etat de façon à accélérer le processus des travaux entrepris dans le cadre du Grenelle.

Il s’agit de mesures fiscales qui pourraient être :

. l’amortissement comptable des « travaux Grenelle » sur 10 ans,

. La diminution du montant de la plus value en cas de revente de l’immeuble ayant fait l’objet de travaux verts

. la modulation de la taxe foncière en fonction des travaux verts effectués .

Autre intérêt du rapport :

on doit aboutir à moins 38% de consommation énergétique dans le parc immobilier français si on suit les obligations du Grenelle :

entre 30% à 50% cette diminution est liée à l’utilisation des locaux par les utilisateurs,

et le reste peut être obtenu via des travaux ou une amélioration de la gestion technique de l’immeuble :

Les objectifs du Grenelle ne sont donc atteignables que si les utilisateurs sont parties prenantes.

La « valeur verte » n’est donc pas immuable et dépendra beaucoup du facteur humain que constitue le comportement de l’utilisateur, sans la froideur des statistiques de rentabilité du capital investi telles qu’on les connaisaient jusqu’alors.

Le bail vert qui définit les obligations du locataire dans les économies d’énergie,le règlement intérieur de l’immeuble,les commissions internes des utilisateurs crées sur ces questions seront de nouvelles formes de modules ou de structures de vérification constante de la « valeur verte » de l’immeuble.

 

 

Dans les immeubles de bureaux,la différence est certaine en terme de loyers et de commercialisation plus facile:

Voici un article publié en Avril 2011 par « Business immo »: