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Les travaux d’économies d’énergie dans les copropriétés ?

un enjeu majeur !

Comment prendre les décisions en assemblée générale ?

L’article 25g) de la Loi du 10 juillet 1965 règlemente les décisions d’Assemblée Générale concernant les travaux d’économies d’énergie:

 Article 25 g) :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ».

« La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d’en garantir contractuellement la durée, est déterminée par un Décret en Conseil d’Etat après avis du Comité Consultatif de l’utilisation de l’énergie ».

Contrairement au passé, il n’est plus nécessaire que ces travaux s’amortissent en 10 ans et ce depuis le vote de la Loi GRENELLE 2.

Le Décret n° 87 764 a été pris le 15 septembre 1987 :

il s’agit d’un texte limitatif visible sur wwww. legifrance.fr qui précise les travaux concernés:

Il s’agit des travaux relatifs :

–. à l’isolation thermique du bâtiment : isolation des parois opaques, planchers, murs, toitures etc…

     . au renouvellement de l’air : bouches autoréglables, changement de fenetres, pose de joints etc…

–. au système de chauffage: générateur de chaleur, bruleurs, calorifugeage, comptage et équilibrage,régulation.

– . à la production d’eau chaude : robinets thermostatiques etc…

    . aux énergies nouvelles : géothermie,solaire,bois,déchets,pompes à chaleur,chaudières à condensation,réseaux de chaleur etc…

Comme il s’agit d’un texte limitatif, l’installation de compteurs d’eau froide, même si elle génère des économies, ne peut être décidée en vertu de l’article 25 de la Loi c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux relatifs à l’eau froide doivent donc être votés à la majorité de l’article 30 c’est-à-dire double majorité : majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix.

Il faudrait surement règlementer cette question différamment…

LE PRINCIPE EST DONC DE VOTER CE GENRE DE TRAVAUX A LA MAJORITE DE TOUS LES COPRORIETAIRES, SOIT 51% DES VOIX DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Et si le quorum des voix nécessaires n’est pas atteint , c’est à dire si 51 %des copropriétaires n’est pas présent ou représenté par des pouvoirs à l’assemblée générale ?

 Il  est possible de réunir une 2^ème Assemblée si le quorum de la majorité de l’article 25 n’est pas réuni.

. Il faut simplement, selon l’article 25-1 que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le Syndicat et la même Assemblée peut donc décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

 . Donc lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle Assemblée Générale, si elle est convoquée dans le délai maximum de 3 mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

 

Attention sur le préjudice subi par certains copropriétaires du fait des travaux :

Au cas où les travaux seraient tellement importants qu’ils affecteraient la consistance ou la jouissance des parties privatives de manière durable  les copropriétaires lésés ont droit à une indemnité qui est prévue par l’article 9 de la Loi.

Il faut cependant qu’il y ait « trouble grave » et que » le préjudice soit supérieur à celui qui résulte des travaux tel qu’il peut être souffert par tous les autres » : la Cour d’Appel de PARIS, dans un Arrêt de la 23^ème Chambre B du 11 février 1999 en a décidé ainsi.

La notification préalable obligatoire des travaux par le syndic :

Selon l’article 9 de la Loi, le syndic doit notifier aux copropriétaires au moins 8 jours avant le début de leur réalisation le détail de ces travaux.C’est d’ailleurs une obligation générale en matière de vote de travaux en copropriété!

Sinon les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent demander au Tribunal l’annulation de la décision d’assemblée générale.

 

 

 Le fonds de prévoyance pour travaux futurs :

Selon l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 le syndic doit soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans au vote de l’Assemblée Générale « la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et à des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l’Assemblée Générale. Cette décision est prise à la majorité de l’article 25 de la Loi (majorité des voix de tous les copropriétaires) ».

Il s’agit de constituer un fond de réserves pour travaux futurs et il est admis que les travaux d’économie d’énergie peuvent en principe rentrer dans le cadre de ces dispositions légales.

Cependant attention : il ne s’agit pas de faire passer des travaux d’amélioration par cette voie. C’est au syndic de faire cette gestion prévisionnelle puisqu’il lui faut apprécier quels sont les travaux d’entretien et de conservation dont la nécessité s’impose à la copropriété dans les années qui suivront…

Ces travaux sont forcément ceux de l’article 25 G de la Loi du 10 juillet 1965 (voir ci-dessus).

Il ne s’agit pas de définir un coût précis de travaux ou des modalités précises d’exécution puisque les provisions appelées vont être utilisées « dans les 3 ans ».

L’Assemblée peut alors prendre une simple décision de principe quitte à définir ultérieurement les modalités d’exécution des travaux c’est-à-dire le choix de l’entreprise, l’époque de l’exécution etc…ou même ne pas prendre de décision du tout.

Le syndic décidera avec l’Assemblée Générale de la manière de placer les fonds qui seront immobilisés à un compte spécial.

Ce fonds peut être combiné à un plan pluriannuel de travaux.

Un commentaire sur ceux-ci:

 http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0611/abus2724.htm

A quelle majorité doivent être décidés les travaux d’installation d’un nouveau système de chauffage en remplacement d’un équipement existant ?

En principe ces travaux doivent être décidés à la double majorité au motif qu’il s’agit d’une amélioration et c’est donc l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoyant la double majorité qui s’applique.

Cependant, parfois on peut utiliser l’article 25 G prévoyant une majorité absolue pour décider de tels travaux ; il faut en effet  considérer qu’il n’y a pas véritablement « amélioration », mais simplement un rendement supérieur de la source d’énergie utilisée.

 Dans un Arrêt rendu le 2 mars 2006 la 3^ème Chambre de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a estimé qu’il fallait adopter ce genre de travaux à la double majorité mais il n’avait pas été fait état d’un gain de rendement de la source d’énergie utilisée (Affaire FLORES/COPROPRIETE 11 AVENUE MATHIS RESIDENCE BUGEAUD 2).

Les chaudières individuelles:

Il y a en FRANCE 12 millions de chaudières individuelles dans des immeubles en copropriété ou non.

 3,5 millions de ces chaudières ont 20 ans ou plus.

Cependant selon l’ADEME des progrès considérables ont été faits.

La régulation et la programmation permettent de régler la température de chauffage. L’allumage automatique permet de faire l’économie d’une veilleuse permanente.

C’est ainsi qu’ont été mises sur le marché :

 ▪ des chaudières à basse température qui permettent des économies de gains de consommation de 12 à 15% et l’on parle alors d’alimenter des radiateurs en «chaleur douce».

 ▪ des chaudières à condensation qui sont considérées comme des produits très écologiques: en condensant la vapeur d’eau des gaz de combustion elle récupère de l’énergie d’où une notable économie de combustible, moins de gaz carbonique et moins d’oxyde d’azote.

  ▪ des chaudières à ventouse qui prélèvent directement à l’extérieur du logement l’air nécessaire au fonctionnement de la chaudière. On n’a pas besoin d’une cheminée. Ces chaudières améliorent de 4 à 5% les consommations: ce système existe pour tous les types de chaudières: standard, basse température et à condensation et elles fonctionnent au gaz ou au fuel.

Un copropriétaire ne peut pas se désolidariser volontairement de l’installation collective en installant un chauffage individuel, sauf autorisation de l’assemblée générale mais la dispense des charges de chauffage collectif ne peut se faire qu’à l’unanimité des voix…

 

 Types de travaux réalisés par les ménages:

Les travaux de maîtrise de l’énergie se répartissent en deux groupes :

d’un côté les travaux d’isolation sur le bâti (66 %), de l’autre les travaux d’amélioration du système de chauffage (34 %).

En 2011 dernières statistiques publiées en 2013, tout en restant largement majoritaire, la proportion des travaux d’isolation connaît une forte baisse (- 7%).

Cette diminution est notamment due à une baisse des changements de fenêtres avec double-vitrage, ainsi que des portes et des volets, qui sont les interventions les plus fréquentes pour ce type de travaux.

Cela peut s’expliquer par la baisse du crédit d’impôt sur ces équipements et la mise en place de critères d’éligibilité plus restrictifs.

Les travaux sur le chauffage portent principalement sur une première installation ou le remplacement d’une chaudière (14 %). A cela vient s’ajouter l’installation de systèmes de chauffage ou d’eau chaude sanitaire fonctionnant avec une énergie renouvelable (bois ou solaire) (6 %) ou de pompes à chaleur (3 %).

Ces trois postes sont en nette augmentation, tout comme les travaux sur les radiateurs (7 %).