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PROPOSITIONS D’EVOLUTIONS POUR L’AMELIORATION DU POUVOIR D’ACHAT DES COPROPRIETAIRES

Paris 13 Mars 2019

Préambule :

Nous sommes face à un véritable paradoxe :

Les charges liées au logement des français représentent plus de 30 % du budget moyen, et 49 % des ménages considèrent aujourd’hui qu’elles sont lourdes voire trop lourdes à supporter pour leurs budgets.

En parallèle, les charges de copropriété seules représentent également 12% des dépenses des copropriétaires.

Le bâtiment en France concentre 45 % de la consommation finale d’énergie et 25 % des émissions de gaz à effet de serre.

Enfin, 51 % des français prévoient de réaliser d’importants travaux sur leurs logements dans les 5 années à venir.

Nous (professionnels de l’immobilier) devons donc amener les copropriétaires à réaliser ce double challenge de moderniser et isoler leurs logements en diminuant en parallèle leurs charges quotidiennes liées à l’habitat afin de leur redonner du pouvoir d’achat.

Nous avons identifié 4 leviers pour avancer en ce sens :

1/ Faire évoluer certaines contraintes règlementaires

2/ Encourager et massifier la rénovation énergétique des bâtiments 

3/ Maitriser les charges à travers des engagements forts

4/ Anticiper et faciliter le déploiement des nouveaux modes d’usage du « logement »

1/ Evolution des contraintes réglementaires

Certaines dispositions devraient être assouplies rapidement pour accélérer certaines transformations dans le mode de gestion des copropriétés.

A titre d’exemple :

1^erexemple : le déploiement de la lettre recommandée électronique : les frais d’envoi de recommandés liés à l’assemblée générale annuelle représentent au moins 10 € par an et par logement.

A l’heure du digital et du numérique, il est invraisemblable qu’il ne soit pas plus facile pour les syndics d’utiliser la LRE au bénéfice des copropriétaires (contraintes règlementaires, techniques rendent quasiment impossible son utilisation ou en tout cas sans impact financier significatif)

2é exemple : diminuer les couts administratifs des syndics pour tendre vers le « zéro papier » et générer inévitablement des économies pour les copropriétaires.

• Faciliter la gestion des archives numériques notamment en cas de changement de syndic (via un coffre fort numérique qui pourrait être transféré au nouveau syndic)
• Permettre la dématérialisation des appels de fonds
• Autoriser les appels de fonds annuels avec la mise en œuvre d’un prélèvement trimestriel, voire pourquoi pas un appel de fonds annuel sur les petites copropriétés aux charges réduites.
  Cela permettrait une diminution des frais postaux et de reproduction au bénéfice des copropriétaires.

3é exemple : avancer sur les possibilités de tenir des AG « dématérialisées » pour éviter les questions de quorum et de participation aux AG qui engendrent du désintérêt des copropriétaires et des couts liés à l’obligation de reconvoquer des AG pour défaut de quorum (envoi en recommandés de nouvelles convocations….)

4é exemple : participer et encourager le déploiement des objets connectés sur les immeubles dans un but notamment de maitrise de l’énergie et de sensibilisation des copropriétaires en levant nombre de contraintes techniques et juridiques.

5é exemple : simplifier les procédures de recouvrement des charges impayées pour accélérer le traitement et diminuer l’impact des frais de justice sur les budgets des copropriétés.

2/ Encourager et massifier la rénovation énergétique des résidences

Pour répondre aux attentes multiples des copropriétaires et aux dispositions en vigueur :

• Répondre aux problématiques de confort des occupants
• Diminuer les charges de copropriété
• Valoriser ou empêcher la dévalorisation de leur patrimoine
• Etre accompagné par un professionnel tout au long du processus complexe de rénovation

1. Le premier levier me parait être de faire confiance aux syndics pour mener ces projets, de les identifier auprès du grand public comme des acteurs incontournables du processus.

Ils devront donner envie aux copropriétés, aller de l’avant, écouter leurs attentes et instaurer un climat de confiance avec eux.

• Il est également impératif que la copropriété se fasse accompagner d’un maitre d’œuvre ou d’un assistant à maitrise d’ouvrage qui permettra de gérer la globalité du projet (depuis le diagnostic initial jusqu’à la phase d’expérimentation post travaux).

• Fonctionner en mode projet (groupe de travail ou commission spécifique…) avec une ligne directrice à long terme (durée moyenne d’un projet de 3 à 7 ans).

Plusieurs paramètres importants doivent venir étayer le projet de rénovation :

• Viser la mise en œuvre d’un CPE (contrat de performance énergétique) avec engagement de l’opérateur sur l’atteinte de résultats ambitieux sur la durée.
• Intégrer les réflexions relatives à l’économie circulaire
• Aller au-delà des simples obligations règlementaires et techniques (penser à l’aspect esthétique, création de nouveaux espaces communs….)
• Accentuer le travail sur la valorisation rapide des travaux (processus d’instrumentalisation et d’expérimentation post travaux qui doivent être intégrés dès le début du projet)
• Réfléchir à un processus de certification de l’opération (NF habitat)

• Simplifier le financement des travaux

Les aides et dispositifs existent mais sont beaucoup trop compliqués à solliciter, obtenir et mettre en œuvre.

80 % des français ne maitrisent pas le montage financier des travaux de rénovation énergétique.

Le montant moyen de l’investissement pour atteindre le niveau BBC des copropriétés s’élève à 20 000 € par logement ce qui nécessite inévitablement de proposer des solutions de financement adaptées.

Comme le préconise Th. Rieser (gérant de la SCOP ENERTECH), nous avons besoin d’une offre unique de financement « OUF » pour accélérer, massifier et faire prendre conscience aux copropriétaires que les opérations d’envergure sont possibles.

Plusieurs projets ont été réalisés par Sergic avec des subventions représentant 30 à 40 % du montant total des travaux.
Ces travaux ont permis de diminuer de plus de 40 % les charges de chauffage (voire 75 % sur une résidence à Tourcoing) et de 50 % les émissions de gaz à effet de serre.

3/ Maitriser et diminuer les charges

Le syndic se doit d’être proactif dans la maitrise des charges.

Cela passe par :

• Renégociation régulière des contrats d’entretien (chauffage, ascenseurs, assurance, espaces verts….) avec des cibles à atteindre cohérentes
  
  
• Prendre pourquoi pas des engagements de maitrise de celles-ci à travers un contrat spécifique avec la copropriété
  
  
• Mettre en place un observatoire des charges
  
  
• Proposer des contrats cadre aux copropriétés en utilisant l’effet volume des immeubles gérés pour offrir :
  -> un niveau supérieur de prestation au bénéfice de la copropriété
  -> ou un tarif plus attractif compte tenu du volume
  
  
• Mutualiser et partager avec plusieurs copropriétés certains services tels que les gardiens/concierges, ou les dispositifs d’économie d’énergie (panneaux solaires, éoliennes de toit avec Unéole par exemple)
  
  
• Créer des groupements d’achats de copropriété (ex : achat d’énergie…)
  
  
• Généraliser la mise en place des contrats avec intéressement (en 1^erlieu sur le chauffage).
  L’exploitant doit s’engager sur un niveau maximal de consommation, reverser à la résidence une partie des économies et prendre en charge une majorité du dépassement éventuel de consommations.
  
  
• Réaliser un plan pluri annuel de travaux pour anticiper et orienter les besoins techniques de la résidence et pouvoir planifier les travaux.

4/ Encourager les nouveaux modes d’usage au sein des résidences

Le syndic doit être attentif, à l’écoute et ouvert à l’évolution des usages au sein des résidences.

A titre d’exemple :

• Permettre la prise en main autonome de certains postes d’entretien (petits espaces verts, gestion des containers.) par les occupants de la résidence qui le souhaitent
  
  
• Mettre en place une plateforme d’échanges de services et de mutualisation (entraide, projets collectifs) entre les occupants d’une résidence ou d’un quartier
  
  
• Favoriser des solutions de gaming au sein des immeubles pur sensibiliser et encourager aux éco gestes, à la diminution des consommations électriques, d’eau….
  
  
• Permettre la location des places de parking à l’heure ou à la journée en fonction des utilisations individuelles et des besoins.
  
  
• Proposer de mutualiser un poste de gardien sur plusieurs immeubles pour renouer du lien entre habitants d’un même quartier
  
  
• Promouvoir la collaboration sur l’immeuble, que les occupants puissent réaliser de petites interventions (remplacement d’ampoules par exemple)

Le syndic doit pouvoir s’inscrire comme le tiers de confiance au sein d’un quartier ou d’une ville.

Encourager et faciliter le vivre ensemble dans une démarche économique, écologique et citoyenne.