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Selon les exploitations de l’Enquête logement de 2006 menées par l’Anah, 260 000 à 340 000 ménages habiteraient dans des copropriétés en difficulté financière, et 820 000 résidences principales en copropriété seraient en mauvais état ou sans confort.

Au delà de ces estimations nationales, il n’existe, à ce jour, aucune source de données permettant de recenser et de localiser les copropriétés fragiles ou en difficulté.

Afin d’estimer ces situations, la DGALN et l’Anah ont confié en 2009, au CETE Nord-Picardie une étude sur l’aide au repérage, à l’échelle infra communale, des copropriétés présentant un potentiel de fragilité en France métropolitaine.

C’est à partir d’une combinaison d’indicateurs statistiques issus du fichier des logements par commune (FILOCOM) de 2009, que les 514 659 copropriétés du champ de l’étude ont été évaluées puis classées en quatre catégories A, B, C, et D, du plus faible au plus fort potentiel de fragilité.

Les principaux résultats donnés dans le lien ci-dessous permettent de mettre en évidence les secteurs à fort enjeux aux échelles régionales et départementales.

http://www.anah.fr/les-actualites/les-actualites/article/un-nouvel-outil-daide-au-reperage-local-des-coproprietes-fragiles.html

7 millions de logements étudiés

Pour établir cette cartographie des zones à risques, l’Anah a d’abord missionné le CETE-Nord Picardie pour évaluer le niveau de fragilité de 520 000 copropriétés, représentant 7 millions de logements.

Le CETE s’est appuyé sur le fichier des logements par commune FILOCOM qui propose des informations exhaustives sur les caractéristiques de l’ensemble du parc de logements et de ses occupants jusqu’à de fines échelles géographiques (section cadastrale).

Cependant, si FILOCOM est une source de données précieuse pour la connaissance des logements et de leur occupation, il ne comporte pas d’élément sur la gestion des copropriétés, le niveau des loyers et les prix de vente.

C’est donc sur la base d’un ensemble de critères combinés et pondérés -au premier rang desquels figure le revenu- que la fragilité potentielle des copropriétés a pu être évaluée.

Les indicateurs qui ont été retenus sont :
– la situation socio-économique des occupants,
– l’état du bâti,
– le positionnement de la copropriété dans le marché,
– la capacité des propriétaires à faire face aux dépenses d’entretien,
– la présomption de présence de « marchands de sommeil »

15% des copropriétés classées D

Chaque copropriété a été évaluée dans son environnement local, par rapport à l’ensemble des logements privés de son aire urbaine ou de son pôle d’emploi de l’espace rural, puis notée sur chacun des indicateurs choisis.

On obtient ensuite une note moyenne globale permettant leur classement en quatre familles : A, B, C et D, du plus faible au plus fort potentiel de fragilité.

De ces classements il ressort qu’à l’échelle nationale, 15% des logements en copropriétés évalués se classent en catégorie D, soit 1 million de logements classés dans cette famille au plus fort potentiel de fragilité.

Ces copropriétés se caractérisent par leur petite taille (42% ont moins de 20 lots) et par leur ancienneté (52% ont été construites avant 1949).

En volume, les régions les moins concernées sont le Limousin, la Corse et la Champagne-Ardenne avec moins 8 000 logements situés dans des copropriétés de famille D.

A l’opposé, l’Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et Languedoc-Roussillon regroupent à elles quatre, 70% des logements de cette catégorie.

L’approche en taux confirme ce fort potentiel de fragilité en Ile-de-France et dans l’ensemble du pourtour méditerranéen, particulièrement dans le Languedoc Roussillon où la part de logements en copropriété de famille D excède les 20% du parc étudié (pour une moyenne nationale à 15%).

Présenté lundi 18 février, cet outil d’identification des risques permettra désormais espère l’Anah « de mieux sensibiliser les élus aux difficultés éventuelles des copropriétés du parc privé et les encouragera à avoir recours aux outils d’observation et/ou à mettre en place, avec le concours de l’Anah, des interventions adaptées, s’inscrivant dans une politique publique préventive, voire curative si les difficultés sont avérées ».

En Europe:

Le Sénat français a publié une étude sur les plus grands pays européens.

La France est la plus avançée et sans doute la plus dépensière sur le traitement des copropriétés en difficultés:

http://www.senat.fr/notice-rapport/2012/lc236-notice.html