Ecocopro

Alain Silverston, Professionnel de l’immobilier en France jusqu’en 2001 s’est installé depuis cette date à LONG BEACH (Californie USA) en qualité d’Agent Immobilier, Gestionnaire de copropriétés et Conseil en Immobilier.Il répond aux questions d’ECOCOPRO sur la différence entre les copropriétés américaines et françaises:

Quelles sont les différences essentielles entre la copropriété américaine et la copropriété française?

L’Etat américain ou l’Etat californien fournissent-ils des aides conséquentes en cas de rénovation energétique d’une copropriété ?

Cela dépend. Au plus fort de la crise, les américains pouvaient recevoir des avantages fiscaux pour refaire leurs fenêtres, par exemple. Avec la reprise economique depuis 2/3 ans, ces aides ont disparu. Par ailleurs, cela ne concernait pas la copropriété, mais les copropriétaires

Les copropriétaires américains sont-ils assidus aux assemblées générales de copropriété ou en général aux questions de management de leur immeuble?

Pas beaucoup plus qu’en France, mais cela dépend des enjeux. Par exemple, j’ai une petite copropriété de 40 lots que nous nous apprétons a réhabiliter complètement: J’ai organisé plusieurs meetings où la majorité des copropriétaires etait présente. Pour une copro de plus de 200 lots, je n’ai en général pas plus de 10 ou 12 membres présents. Pour obtenir le quorum (pour les élections), nous mettons souvent en place des « loteries » (raffles) où un copropriétaire peut gagner $50.00 ou $100.00, s’il est présent. Autres solutions:  des BBQ ou une Christmas party!

Les copropriétés américaines font-elles systématiquement des plans pluriannuels de travaux ? Quels en sont les incidences sur la valeur vénale en cas de vente de l’appartement ?

Oui, cf réponse a question 1. La norme c’est le plan triennal. Conséquences: si la copropriété est bien « funded », si ces réserves sont adéquates, elles s’apprecieront vraisemblablement mieux en terme de valeur vénale. A l’inverse, si ce n’est pas le cas et si d’autres paramètres (taux d’impayés, ratio proprietaire-bailleur/proprietaire occupant) sont mauvais, il peut être impossible d’obtenir un prêt immobilier pour acheter un lot: Dans ce cas seul un financement en cash est possible, ce qui peut réduire considérablement la valeur du lot…

Comment évaluent-elles le montant de leurs fonds de prévoyance s’ils sont obligatoires ?

Il existe une profession non reglementée: les « reserve study analysts » qui étudient les réserves et font des propositions adéquates. Plusieurs cabinets de comptables spécialisés dans les copropriétés proposent des RSA. Et une multitude de petites structures, « appraisers », techniciens du batiments…..

Les copropriétés américaines sont-elles heureuses ?

Mon expérience: les américains sont toujours plus positifs que d’autres, à commencer par les français. Donc en général oui. Mais il y a a peu pres tous les mêmes problèmes qu’en France. Le bruit en est un important, d’autant que, en Californie, la plupart des copro ont été construites en bois…

Alain Silverston

LBCM, Inc

824 Redondo Avenue

Long Beach, CALIFORNIA 5 90804 ( U.S.A.)

www.LBCondo.com

 

« I am a veteran of the French real estate industry who decided to relocate in 2001 to the USA. My company is advising American and European RE companies in their national or international development. We are involved in mortgage industry and have a great experience in mergers and acquisition especially of real estate firms. I was one of the creators of the first European webportal for real estate (ImmoStreet) as of the first French software company (Pericles) or the first French magazine (Journal de l’Agence) for real estate brokers and property managers.
I am a licensed real estate broker in California.

My goal is to bring my diversified experience to a Merger & acquisition bank or to a business brokerage company who want to develop in the real estate industry. »

Specialties:Competitive analysis, mergers & acquisition, international partnership, networking, press for real estate