Ecocopro

Les trois grands avantages du fonctionnement de la copropriete en Californie, par rapport a la France sont:

– la gestion deleguee par le Conseil Syndical (Board of Directors). 3 a 7 personnes motivées sont a même de prendre la plupart des decisions courantes et d’en rendre compte une fois par an, lors de l’election du Conseil.Le système français favorise les décisions en AG en non de la sorte ce qui peut être bloquant…

– les coproprietes doivent constituer des reserves financieres pour preparer les travaux futurs. En general, 10% des charges vont sur un plan d’epargne et ne sont utilises que pour refaire la toiture, les ascenseurs, les parkings etc…En France, la loi ALUR rend obligatoire le « fonds de travaux » de 5% du budget minimum.

– En Californie, tous les trois ans, la copropriete doit faire appel a un « Reserve study Analyst » qui etudiera les besoins de financement de la copropriete a long terme, 30 ans, et suggerera un plan de financement.Cette profession courante en Amérique du nord et au canada va arriver en France..

Par ailleurs, les pouvoirs publics disposent d’une legislation exceptionnelle (eminem domain) qui leur permet d’imposer le rachat d’un patrimoine prive pour des raisons exceptionnelles, notamment de salubrite publique. Quel que soit l’etat du budget local, la collectivite en use generalement abondamment. C’est ainsi, par exemple, qu’apres les emeutes de Los Angeles de 1991 (affaire Rodney King), des immeubles entiers ont ete achetes par la Ville de Los Angeles, rehabilites, ou detruits.

En France la loi ALUR prévoit aussi l’expropriation et la destruction de grands ensembles immobiliers en très grande difficultés.

( Article rédigé avec l’aide d’articles d’A. Silverston, Administrateur de biens français établi en Californie)