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La cogestion ? C’est un dispositif créé par la loi ALUR du 24/03/2014 (article 25-a de la loi du 10/07/65), qui permet aux petites copropriétés de partager la gestion de l’immeuble entre un syndic professionnel et un référent (membre du conseil syndical par exemple).

Ces contrats permettent aux conseils syndicaux des copropriétés de moins de 15 lots de réaliser des tâches de gestion courante en lieu et place du syndic, en contrepartie d’une baisse des honoraires du professionnel. Dans le cadre de ce contrat, les deux parties en tirent des avantages : le syndic retrouve un regain d’intérêt pour les petites copropriétés qui ne sont pas forcément rentables pour lui, et dans le même temps, cela redynamise le conseil syndical, en l’impliquant sur certaines tâches de gestion, tout en lui enlevant le côté rébarbatif de l’administratif.

SERGIC, un des plus gros syndics de la place propose ce genre de contrats, signe que les syndics n’y sont pas tous hostiles !

SYNDIC HORIZON s’exprime de la sorte:

La COGESTION, comment ça marche ?
Le principe est fort simple : le syndic professionnel assure l’ensemble des tâches administratives et de gestion courante (tenue intégrale de la comptabilité, émission des appels de fonds et des relances, préparation et convocation des AG, diffusion des PV, exécution des décisions des AG, gestion financière des contrats et travaux, suivi administratif des sinistres, etc…)
Un référent au sein de l’immeuble (en règle générale, le président du CS) se voit déléguer en assemblée générale une partie de la gestion technique (suivi sur site des contrats et travaux de maintenance, réception des travaux votés en assemblée générale, présence aux expertises).
La délégation peut être adaptée et modulée en fonction des choix de chaque copropriété (convention votée en AG).
Le syndic professionnel n’est pas présent physiquement aux assemblées générales (la loi interdit au syndic de présider les AG). En revanche, il prépare l’ordre du jour avec le référent. Chaque résolution est précédée d’une information écrite facilitant la prise de décisions. Le syndic pré-rédige le procès-verbal qui devra être signé à la fin de la séance.
Le syndic professionnel diffuse ensuite ce PV à tous les copropriétaires et exécute les décisions adoptées.
Le syndic professionnel ne tient pas de réunion physique avec le conseil syndical et n’effectue pas de visites techniques dans l’immeuble (sauf en cas de force majeure ou de demande écrite du CS). Ces déplacements du syndic professionnel ne sont pas compris au forfait de gestion courante et feront l’objet d’une prestation particulière selon le taux horaire fixé au contrat.

4. La COGESTION, combien ça coûte ?
Le conseil syndical doit souscrire obligatoirement une assurance responsabilité civile, généralement comprise dans la prime multirisques copropriété.
Les honoraires du syndic professionnel sont calculés sur une base de 95 € TTC par lots principaux.
Ainsi pour une copropriété de 10 logements, les honoraires annuels du syndic seront de 950 € TTC.
Il n’y a aucun frais de débours (affranchissements et copies) car tous les envois de documents sont dématérialisés* et sont accessibles gratuitement et sans limite de durée sur le service extranet du syndic professionnel.

*Seules les convocations aux AG et les notifications des PV seront envoyées au format papier et seront facturées au coût réel du recommandé de LA POSTE.

Une option réservée aux copropriétés de 15 lots principaux au maximum, permettant donc au conseil syndical de mettre en œuvre et de suivre en direct les travaux et contrats « financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges », autrement dit les petits travaux et la maintenance courante. À condition que les membres du conseil soient couverts par une assurance de responsabilité civile. Quant aux gros travaux votés à la majorité simple de l’article 24, ils peuvent, comme par le passé, faire, au coup par coup, l’objet d’une délégation de pouvoir par l’AG au conseil syndical, à condition de porter sur un point précis, tel le choix d’une entreprise.

l’ARC, connue pour ses positions critiques s’est exprimée de la sorte:

« Certains conseils syndicaux pourraient être tentés, en prenant les rênes de la vie courante de la copropriété, de prendre aussi le pouvoir : faire appel à des entreprises “amies”, faire exécuter des travaux avantageant certains copropriétaires, plus généralement prendre des décisions non conformes à l’intérêt général. Ces risques ne doivent pas être minimisés. Il faut donc encadrer strictement cette délégation élargie et préciser le rôle de chacun, les moyens mis à disposition pour exercer ce rôle et la limite des prérogatives de chacun, la façon d’en rendre compte à l’AG… et comment, en cas d’erreurs ou d’abus, les bénéficiaires de la délégation seront appelés à corriger ou réparer, y compris par voie judiciaire ».