Ecocopro

Le droit de la surélévation a été profondément modifié en droit de la copropriété par l’effet de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové « ALUR » qui a remanié l’art. 35 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il est possible de voter une surélévation dans les grandes villes à la majorité de l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 (50% + 1 voix) et les copropriétaires du dernier ne disposent plus que d’un droit de priorité pour réaliser la surélévation.Sinon, c’est le syndicat des copropriétaires qui pourra la réaliser ou un promoteur si la copropriété vend son droit à surélever.

En droit de l’urbanisme le législateur a dans le même temps modifié le régime des dérogations afin d’encourager les surélévations qui sont désormais considérées comme de bons vecteurs de la rénovation énergétique qu’elles peuvent autofiancer et du développement durable car elles luttent contre l’étalement urbain, source de stress et d’émissions de gaz à effet de serre par les transports.

L’Association PLANETE SURELEVATION conseille un BIS (Bilan Initial de Surélévation) avant d’entreprendre quoique que ce soit.

la fiscalité des plus-values

 Si le syndicat des copropriétaires réalise lui-même l’opération il sera assujetti à la plus-value immobilière fiscale que devront déclarer chaque copropriétaire bénéficiant des quote-parts du prix de vente des nouveaux lots.

Si le syndicat vend le droit à construire, la plus-value n’est pas imposable.

L’article 150 U-II-9 du CGI prévoit en effet une exonération, sous conditions, des plus-values de cession de droits de surélévation.

Le bénéfice de l’exonération est subordonné à l’engagement du cessionnaire de réaliser et d’achever un local d’habitation dans un délai de quatre ans suivant la cession.

La loi de finances 2018 proroge pour trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2019, cette exonération et ce, alors que le dispositif était amené à s’éteindre au 31 décembre 2017.

le groupe MONITEUR dispose d’une formation spécifique à ce sujet:

• Comprendre les particularités du nouveau marché du foncier aérien

  • Déchiffrer les nouveaux textes légaux et comprendre leurs incidences sur le marché : loi ALUR, ordonnances DUFLOT, circulaire PINEL et Loi de Transition Energétique Royal
  • Connaître les enjeux de la surélévation : étalement urbain versus densité urbaine, pénurie de foncier, etc.
  • Comprendre le rôle des acteurs de la surélévation : notaire, géomètre-expert, architecte, bureau d’études thermiques, l’ingénieur financier, Syndic et Conseil syndical
  • Identifier les freins et les facteurs accélérateurs de la surélévation
  • Savoir repérer le potentiel de surélévation des bâtiments existants : immeubles d’habitation et commerciaux, hôtels, entrepôts

• Maîtriser les nouvelles règles d’urbanisme associées à la surélévation

  • Faire le point sur les documents d’urbanisme à maîtriser : PLU, RGU
  • Saisir le rôle du service instructeur dans les demandes de surélévation : les attentes des communes
  • Comment obtenir un permis de construire en surélévation : mixité sociale, développement durable…
  • Qu’est-ce que le droit de préemption urbain (DPU) sur les lots surélevés
  • Connaître les incidences de l’Ordonnance Duflot et de l’instruction Pinel sur les dérogations aux règles d’urbanisme : sécurité incendie, parkings…
  • Quelles sont les nouvelles règles spécifiques à la copropriété prévues par la Loi ALUR

• Maîtriser les nouvelles règles d’urbanisme associées à la surélévation

  • Faire le point sur les documents d’urbanisme à maîtriser : PLU, RGU
  • Saisir le rôle du service instructeur dans les demandes de surélévation : les attentes des communes
  • Comment obtenir un permis de construire en surélévation : mixité sociale, développement durable…
  • Qu’est-ce que le droit de préemption urbain (DPU) sur les lots surélevés
  • Connaître les incidences de l’ordonnance Duflot et de la circulaire Pinel sur les dérogations aux règles d’urbanisme : sécurité incendie, parkings…
  • Quelles sont les nouvelles règles spécifiques à la copropriété prévues par la Loi ALUR

• Appréhender les aspects juridiques et financiers d’une opération de surélévation

  • Maîtriser les aspects juridiques de la surélévation : vente du droit à construire, purge du droit de priorité des propriétaires du dernier étage, VEFA et SCI d’attribution
  • Évaluer les coûts moyens de la surélévation
  • Connaître la fiscalité avantageuse de la surélévation : aides et subventions, plus-value, TVA immobilière, droits d’enregistrement

• Concilier surélévation et droits des voisins : prévenir et gérer les contentieux de troubles de voisinage (perte de vue, perte d’ensoleillement…)

  • Comment intervenir en milieu occupé et prévenir les troubles de voisinage dus aux travaux : nuisances sonores, perte d’ensoleillement…
  • Savoir communiquer avec les habitants : maîtriser la technique de psychologie sociale et communicative
  • Éviter ou savoir répondre aux recours gracieux et contentieux des tiers : quels préjudices, quelles indemnités, le référé préventif…

• Maîtriser les étapes d’une opération de surélévation

• Qu’est-ce que la faisabilité urbaine de l’opération

  • Que dit le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
  • Exemple de Faisabilité Urbaine
  • Comprendre l’étude d’urbanisme et architecturale

• Prendre en compte la faisabilité technique

  • Quel diagnostic des existants : relevé géomètre, étude de sol, étude d’un bureau d’études structure afin de determiner poids et la surcharge…
  • Choisir le type de construction à faire en surélévation : appartements ou maisons sur les toits
  • Savoir quels sont les matériaux de construction à privilégier : bois, béton, acier

• Définir le programme

  • Quel l’objectif de la surélévation : habitation par agrandissement ou création de logement, social ou privé, hôtellerie, bureaux…

• L’étude préliminaire ou l’esquisse architecturale

  • Présenter l’étude préalable à la ville, aux architectes des bâtiments de France, aux commissions spécifiques aux villes, à la copropriété
  • Faire voter le projet dans le cadre de la copropriété
  • Mettre en forme la vente du droit à construire

• Comprendre le régime dérogatoire Duflot : gabarit, sécurité, accessibilité

• Connaître les phases classiques de maîtrise d’œuvre

  • Que recouvre la première phase de maîtrise d’œuvre : de l’esquisse à l’obtention du permis de construire
  • Analyser la seconde phase de maîtrise d’œuvre : phase PRO et DCE, chantier jusqu’au parfait achèvement

• Analyser des exemples concrets de surélévation : logements sociaux Tolbiac Paris, bureaux

  https://evenements.infopro-digital.com/lemoniteur/formation-surelevation-d-immeuble-les-regles-du-nouveau-foncier-aerien-p-1852