Exemple d’autofinancement d’une rénovation de copropriété par sa surélévation
PLANETE SURELEVATION organise une conférence sur la surélévation des copropriétés au salon INNOVATIVE BUILDING le 9 avril 2014 à 12H et présentera l’immeuble MERLI à BOULOGNE.
Le constat, les besoins:
L’immeuble Merli à BOULOGNE BILLANCOURT fait 125 lots principaux.
Sa surface chauffée est de 4075 m².
Sa construction date de 1977, mais la mise en copropriété n’a été faite qu’en 2004.
Depuis la mise en copropriété, seuls des travaux d’étanchéité en terrasses des derniers niveaux
et en couverture des parkings ont été réalisés.
Aucun autre entretien n’ayant été entrepris, le constat est donc lourd.
Sont à refaire : la chaufferie, l’isolation des planchers bas, l’étanchéité,
l’isolation des planchers hauts auxquels sont venus s’ajouter les domaines liés aux
performances énergétiques du bâtiment : les ventilations, le désenfumage, les fenêtres et
l’isolation extérieure.
Energétiquement la performance actuelle totale de l’immeuble est de 309 kwh/m²/an.
Elle pourrait être amenée à 91.
L’ensemble de ses besoins se chiffrant à 1.4 millions d’euro.
Rapporté en moyenne à chaque logement, le coût serait de 12 000 € par copropriétaire.
Les solutions de financement:
L’immeuble possède une surface de terrasse disponible sur laquelle peuvent être construits
des logements supplémentaires.
Ce sont en l’occurrence 3 logements sur une surface totale de
200 m².
La vente de ces logements BBC au prix de 8 000 € du m² peut rapporter à l’immeuble 2
millions d’euros incluant la vente de terrasses privatisées.
Le coût de construction de ces logements étant de 3000 € du m², on voit que l’immeuble
pourrait faire une opération équilibrée:
Prix de vente (2 M€) = Prix de rénovation (1.4 M€) + prix de construction (0.6M€)
Les étapes du projet:
copropriétaires où toutes les étapes décisives seront validées lors d’AG ordinaires ou
extraordinaires.
Dans un premier temps, l’immeuble ou la copropriété doit s’assurer de :
1. La faisabilité administrative et juridique (Coefficient d’occupation des sols, Plan Local
d’Urbanisme de la ville) ;
2. La faisabilité technique: nature des requalifications et des constructions ;
3. La faisabilité financière : respect ou non de l’équilibre financier.
L’immeuble ou la copropriété s’engagera ensuite dans la réalisation des études (énergétique et
architecturale), jusqu’au permis de construire.
Le vote en AG de copropriété:
Si le droit de surélévation est vendu à UN PROMOTEUR, la majorité des 2/3 suffit avec un droit de priorité des occupants du dernier étage.Idem si la copropriété fait seule la surélévation.
Comment mener à bien un tel projet ?
Des organismes comme PLANETE SURELEVATION peuvent mener à bien les études de surélévation.
La majorité des 2/3 des voix de la copropriété suffit.
(Voir également notre article sur les surélévations en Droit de la Copropriété dans ce site)
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