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Le développement durable dans les copropriétés

  

Selon la définition internationale officielle inventée par les Norvégiens en 1987,le développement durable est « un développement qui répond au besoin du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs ».    

Ramené à la copropriété, il s’agit donc de maîtriser les impacts environnementaux du bâtiment et de ses équipements sur l’environnement extérieur. 

Il faut également créer un environnement intérieur satisfaisant.

Les cibles d’une certification en ECO-COPROPRIETE :

Selon l’Association D2C présidée par Gilles OLIVE, père de la norme HQE, il faut arriver à une définition de la Qualité Environnementale de la Gestion des Bâtiments  soit :

maîtrise des impacts environnementaux du bâtiment .

– amélioration des conditions de confort d’où une nette exigence pour aboutir à une labellisation de l’immeuble c’est-à-dire du Syndicat des Copropriétaires si l’immeuble répond à des cibles particulières définies en vue d’obtenir l’agrément .

 Les exigences environnementales à prendre en considération sont composées de 8 objectifs :

gestion de l’énergie

gestion de l’eau

gestion des déchets d’activité

gestion de la maîtrise intégrée du bâtis et des équipements pour le confort et la santé

gestion de la maîtrise intégrée des équipements non dédiés au confort et à la santé

gestion de la sécurité intégrée

gestion de la maîtrise intégrée de l’entretien et de la maintenance

gestion de l’organisation cohérente et intégrée des gestions techniques, administratives et économiques.

L’Association D2C composée de spécialistes techniciens du bâtiment, d’ingénieurs, de juristes spécialisés en matière de copropriété travaille depuis quelques années sur ce nouveau concept visant la certification des immeubles bâtis dans les copropriétés et des syndics de copropriété ou administrateurs de biens.

 Par exemple la Société SBEI FRANCE a développé un référentiel tendant à la certification environnementale d’immeubles et de territoires en vue de leur assurer un label spécifique de développement durable, le label TSCD.

Les immeubles en copropriété et leur environnement: quartier,ville ou région vont pouvoir ainsi satisfaire aux éxigences du développement durable.

Des expériences pour devenir une « éco-copropriété »  en commençant par le comptage individuel tendant à maitriser sa consommation d’énergie et d’eau.

L’OPAC de MOULINS a mis en place un test qui peut être utilisé par les copropriétés qui veulent etre à terme environnementales:

L’entreprise VIZELIA a inventé un système de sondes de la taille d’un paquet de cigarettes : elles se branchent directement sur les compteurs à impulsion (eau, électricité, gaz, débit VMC, température, etc…) et transmettent les flux d’information en GPRS.

En aval, un logiciel est installé sur un serveur qui recueille les données collectées par les sondes et génère des tableaux de bord.

On peut se baser sur ces données pour améliorer son réseau technique lié au chauffage, à la distribution du gaz et de l’eau chaude. Les locataires seront sensibilisés car ils pourront consulter leur consommation d’énergie par internet : on responsabilise ainsi les résidants ce qui peut permettre des économies potentielles de l’ordre de 20 à 30% par foyer.

Cependant, il faut que les compteurs électriques EDF soient compatibles avec la solution VIZELIA ce qui n’est pas toujours évident. Il reste à proposer aux occupants des accès internet à environ 5€ par mois : en l’espèce, l’expérience de MOULINS HABITAT consiste à remettre en l’état des vieux PC d’entreprise en fin de vie pour équiper les résidents de postes à bas coup.

Les exemples peuvent également provenir des constuctions d’immeubles sociaux :

En général les OPAC sont très désireux de réaliser des immeubles de logements sociaux visant le Label BBC (Bâtiments Basse Consommation).

L’OPAC de PARIS construit un immeuble avec des murs en béton pour assurer l’isolation du bâtiment complété par des doubles vitrages au Sud et des triples vitrages au Nord : l’immeuble sera équipé d’une chaudière très performante de type pulsatoire à gaz et la toiture recouverte d’une couche d’étanchéité photovoltaïque productrice d’énergie. Objectif : une consommation de 28 kilowattheures par m2 par an. Cependant, le surcoût de construction est de 20% mais il s’agit de réaliser des économies substantielles sur les charges.

L’immeuble est situé rue Bourgon dans le 13ème arrdt de PARIS.

L’ANRU travaille sur de nouveaux « éco-quartiers » :

L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) met en œuvre le programme national de rénovation urbaine institué par la Loi du 1er août 2003.

Il s’agit de transformer les quartiers fragiles classés en zone urbaine sensible (ZUS) ou présentant des difficultés socio-économiques.

On va donc constituer des « éco-quartiers » en meme temps que de nouveaux modes d’habitat plus humains se réalisent.

Il est donc question d’améliorer les espaces urbains, de développer les équipements publics, la réhabilitation et la résidentialisation  de logements locatifs sociaux, la démolition de logements pour cause de vétusté ou pour une meilleure organisation urbaine de logements ou le développement d’une nouvelle offre de logements.

A l’horizon 2013 530 quartiers répartis dans la France entière seront rénovés améliorant le cadre de vie de près de 4 millions d’habitants.

L’efficience énergétique est au coeur des projets qui présentent l’avantage d’etre conçus par « territoire » et pas simplement sur des batiments.

(www.anru.fr)

Les sources d’energies classiques dans les copropriétés sur lesquelles il faut travailler dans le cadre du développement durable: 

▪ L’électricité qui provient du nucléaire, de l’hydraulique, du charbon du fuel et du gaz.

▪ L’électricité verte produite à partie d’énergies renouvelables ou par cogénération.

▪ Les combustibles stockables: fuel, GPL (gaz de pétrole liquéfié), charbon et bois; le gaz naturel qui est le combustible le plus propre.

Les sources d’energies renouvelables dans les copropriétés :

Il s’agit de l’énergie solaire ou éolienne, de la géothermie ou de l’utilisation de la biomasse mais aussi l’exploitation thermique de nappe rivière ou l’air extérieur valorisé par des pompes à chaleur.

Leurs réserves sont inépuisables.

 Elles ne provoquent ni gaz à effet de serre ni polluant.

Sont également des sources d’énergie renouvelable  les réseaux de chaleur produits dans de grandes chaufferies, dans des usines d’incinération des ordures ménagères, dans des centrales frigorifiques ou des centrales de co génération c’est-à-dire qui produisent simultanément de l’électricité et de la chaleur ou même de récupération sur un procédé industriel : ce sont en général les collectivités locales  qui demandent le classement d’un réseau et qui peuvent ainsi imposer le raccordement du réseau à toute installation nouvelle (Décret n° 81-542 du 13 mai 1981 modifié par le Décret n° 99-360 du 5 mai 1999).

Utiliser la biomasse dans les copropriétés ?

On entend par BIOMASSE le bois et ses dérivés,les produits agricoles( par exemple le marc de raisin..) et forestiers et aussi les déchets d’élevage,de l’industrie et des collectivités.

Selon le Grenelle de l’Environnement la France devrait ainsi fournir 7,5 tonnes METP en chaleur ou electricité; 22 centrales devraient etre autorisées:elles devront etre situées à proximité des lieux de fourniture pour éviter la neutralisation des effets carbone..Trop de transport peut tuer l’effet recherché par la production de cette énergie propre…

Il s’agit de bruler des matières organiques végétales ou animales  pour chauffer l’eau d’une chaudière et générer de la vapeur d’eau entraînant une turbine et un alternateur.

22 projets de centrales de production d’électricité de chaleur alimentées à partir de la biomasse sont prévus dans 11 régions.

Ils seront placés dans des sites industriels permettant l’utilisation des procédés de biomasse que peuvent être le marc de raisin, les résidus de l’industrie papetière, les cultures énergétiques ou le biogaz mais le bois reste la principale ressource  des centrales de production d’électricité soit 1 million de tonnes de bois par an.

On attend donc une production électrique à partir de la biomasse de 700 MW en 2010 en FRANCE ce qui fera en sorte que l’on remplisse le but fixé par le Ministère soit 20% d’énergie renouvelable dans la consommation d’énergie d’ici 2020 (c’est aussi le but de la Commission Européenne).

Ceci signifie qu’on doit augmenter la production d’énergies renouvelables de 20 millions de tonnes équivalents en pétrole (TEP) d’ici 2020.

Une valorisation accrue de la biomasse pourrait déjà fournir 7,5 millions de TEP que ce soit en chaleur ou en électricité.

La biomasse représente en 2005 1% de la production d’électricité mondiale  très loin derrière les centrales à fuel, charbon ou gaz (66,7%) et les réacteurs nucléaires (15,2%).

Cependant en matière d’énergie renouvelable, elle se trouve après l’hydraulique qui représente 89,5% : la biomasse représente 5,6% et elle se trouve devant l’éolien 3%, la géothermie 1,7% et le solaire 0,1%.

Les Etats-Unis totalisent 30% de la production mondiale de l’électricité à partir de la biomasse.

Les contrats de performance energetique :

Ces contrats sont proposés par des sociétés de Services en Efficacité Energetique(SSEE):le but est de:

.optimiser les performances des équipements

.garantir des économies d’énergies

.rechercher un opérateur fournisseur d’énergie ou installateur qui le certifiera

Il s’agit d’un audit energétique souvent et surtout employé en matière de travaux publics et qui devrait se développer en copropriété par le biais de contrats d’économies de charges avec les gestionnaires d’immeubles;

on commencera par un diagnostic energetique puis l’assemblée générale de copropriété en liaison avec le conseil syndical programmera des travaux dont une partie peut etre financée par les aides de l’Etat.

Il s’agira d’un audit technique,juridique et financier:

quels travaux?

A quelle majorité les décide-t-on en assemblée générale?

 Avec quelles aides de l’Etat, de la Commune, du Département, de la Région?

 Avec quelles déductions fiscales?

En combien de temps?

 Peut-on faire des économies la première année et avec le gain financer les travaux la deuxième année puis calculer ainsi les économies réalisées sur deux ans pour finir les travaux la troisième année,

et ainsi devenir une ECOCOPRO composée d’ écocopropriétaires….?

Nul doute que les gestionnaires d’immeubles vont se former à ces audits pour conserver leur professionnalisme ou le renforcer!

Il y a en France 40.000 agences immobilières employant 65.000 personnes, 10.000 administrateurs de biens gérant plus de 3 millions de logements et 7,5 millions de copropriétaires…

On peut ajouter que le secteur emploie au 1/01/2007 354.063 salariés(source:UNEDIC) .

 

Voici les principaux travaux qu’il faut voter et réaliser:

.isolation thermique des murs exterieurs avec 15 cm d’isolant,30 cm pour les combles,15 cm pour les planchers sur caves.

.double vitrage des fenetres,voire triple vitrage.

.traitement des ponts thermiques.

.étanchéité à l’air.

.bonne VMC double flux avec récupération de chaleur.

.chauffage à haut rendement.

.capteurs solaires pour la production d’eau chaude sanitaire.

( Source:ADEME Alsace)

 

Avec un contrat de performance énergétique:

La Fédération Française des Entreprises Gestionnaires de Services aux Equipements à l’Energie et à l’Environnement (FG3E) recommande la systématisation des contrats de performance énergétique (CPE).

Pour une complète efficacité juridique et économique ces contrats doivent contenir un engagement de ratio d’économie de KWH d’énergie finale par m2.

Si l’objectif n’est pas atteint, l’opérateur supportera le coût de la consommation d’énergie supplémentaire.

Dans sa contribution au GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT au titre du Comité de Pilotage, cette Fédération a précisé qu’elle a mené une étude sur 323.000 logements bénéficiant d’un CPE :

 Ceux-ci ont une consommation inférieure de 20 à 30% à celle des logements dépourvus de ce type de service !

Pour le chauffage des bâtiments la généralisation des CPE avec garantie de l’efficacité énergétique permettrait une économie annuelle de :

▪ 2 millions de TEP.

▪ 7 millions de tonnes de CO2.

Selon l’Association NEGAWATTS le marché de la rénovation touche essentiellement les bâtiments construits avant 1975 qui sont pour 53% des maisons individuelles et pour 73% des bâtiments de moins de 10 logements.

73% des travaux de rénovation seront assurés par des artisans ou des PME sans maîtrise d’œuvre et l’on se heurtera donc à un problème épineux de savoir qui  fera des diagnostics de performance énergétique…

Il convient de signaler que la CAPEB vient d’instituer un label « ECO-ARTISAN » que peuvent obtenir les artisans ayant passé avec succès  un stage sur les techniques environnementales au titre des économies d’energie.

La formation des diagnostiqueurs est urgente car si l’on veut traiter les 25 millions de logement existants, il faudrait à raison de 200 DPE approfondis par an par des diagnostiqueurs 125.000 années !

Si l’on a 1.000 diagnostiqueurs qualifiés en FRANCE soit 10 par département, on mettra 125 ans pour faire les DPE de l’ensemble du parc bâti !

On ne peut donc pas faire reposer l’essentiel de la stratégie de la rénovation  thermique du bâtiment sur le dispositif du DPE en augmentant le nombre des nouveaux professionnels de ce service.

D’un autre côté, si l’on rénove 270.000 logements en copropriété par an essentiellement ceux d’avant 1975 qui sont les plus des passoires thermiques et si chaque copropriété a un délai de 10 ans pour agir, l’économie sera de 3,5 milliards de KWH par tranche annuelle de 270.000 logements rénovés.

Rappelons qu’il faut travailler dans ces copropriétés sur un objectif  pour chaque immeuble d’une dépense d’énergie de 50 KWH/m2/an. 

Quant aux immeubles en copropriété tertiaires (bureaux ou entrepôts), il faut tenir compte que ces immeubles sont encore plus énergivores que ceux à usage d’habitation puisqu’ils utilisent beaucoup plus l’éclairage et la bureautique, ce qui vaut en moyenne 67 KWH par m2 et par an d’électricité dans ces bâtiments.

Pour ceux-ci ont doit donc parler d’une rénovation énergétique plutôt que d’une rénovation purement thermique.

Ces immeubles tertiaires sont d’autant plus énergivores qu’il y est souhaité un confort d’été ce qui oblige à utiliser des groupes froids avec des quantités importantes de fluide frigorigène dont le pouvoir de réchauffement climatique est de l’ordre de 1.500 fois supérieur à celui du CO2…

Le bilan energetique d’une copropriété :

 

Il ne faut pas confondre les diagnostics thermiques qui donnent des indications techniques mais qui ne sont pas un bilan énergétique d’une copropriété.

Le bilan énergétique  de l’immeuble est en réalité une étude portant sur le nombre de KWH au m2 habitable par an qu’une copropriété dépense et combien de m3 d’eau elle consomme, combien elle en consommait il y a 5 ans et combien elle peut en consommer plus tard.

Pour déterminer les économies d’énergie et si une copropriété va se diriger vers le développement durable il ne suffit donc pas de faire un diagnostic thermique mais il faut véritablement faire un bilan énergétique.

C’est à la suite de ce bilan énergétique qu’il faudra décider s’il faut passer à des chaudières à basse consommation ou à des travaux avec retour d’investissement possible.

Dans les discussions avec les bureaux d’étude, les fournisseurs d’énergie et les installateurs, l’on prendra bien soin de demander une garantie de résultat c’est-à-dire la certitude que les économies d’énergie préalablement définies d’un commun accord seront effectives.

C’est dans ce cadre qu’il faut se préoccuper de la fiscalité verte, des prêts à taux bonifié, des subventions de l’Etat, des travaux avec une TVA allégée (cf. notre chapitre LA FISCALITE VERTE). On donnera la précision qu’en ALLEMAGNE des subventions sont accordées une fois que les résultats annoncés sont validés. En FRANCE, on donne une subvention et comme le dirait l’ARC « à la limite ont ne vérifie pas les résultats… »

On aboutira ainsi à ce que l’on peut appeler une éco-efficacité énergétique, notion inventée par EDF qui consiste à réduire les consommations d’énergie et utiliser de l’énergie qui produit moins de CO2.

Passer de 22° à 21° en température ambiante dans les logements représente une économie de l’ordre de 7% à 8% sur la facture énergétique à la fin de l’année.

Si l’on accepte une baisse de température de nuit qui se situe entre 23 h. et 5 h. du matin de l’ordre de 4°, l’impact sera de 5% sur la facture énergétique annuelle (source : entreprise ELYO).

Par exemple EDF ENERGIE NOUVELLE filiale à 50% d’EDF a développé un outil que l’on appelle un optimiseur de puissance : c’est un système qui permet de gérer les appels de puissance électrique de manière intelligente afin de limiter la souscription de puissance pour les abonnements en électricité. C’est intéressant si la copropriété est organisée en « tout électricité ».

C’est ainsi qu’avec les fournisseurs d’énergie une discussion va s’instaurer dans laquelle il faudra absolument contractuellement s’assurer d’une garantie de résultat.

Si le fournisseur détermine qu’il y a 100 € d’économie potentielle il va proposer 50/50 à la copropriété qui va négocier pour tenter d’obtenir 90/10.

Comme l’expliquait l’ARC au cours d’une récente conférence « tant que la copropriété n’aura pas fait l’effort de faire son bilan énergétique elle ne pourra pas savoir où mettre le taquet de la négociation ».

La TVA à 5,5% sur certains matériels est un facteur important dans la négociation avec un objectif que la FRANCE s’est fixé d’une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre à l’horizon de 2050. Cela passe par le traitement des copropriétés étant donné la part importante que représentent les bâtiments existants .

Depuis 2002 l’ADEME en partenariat avec l’ANAH réalise des opérations programmées d’améliorations thermiques et énergétiques des bâtiments appelées OPATB. Des échanges ont lieu entre les différentes OPATB via un réseau baptisé OPTINERGIE.

En plus, depuis 2004 le Gouvernement a créé le programme de recherches et d’expérimentations sur l’énergie dans le bâtiment appelé PREBAT : différentes recherches sont ainsi menées avec le concours du CLUB DE L’AMELIORATION DE L’HABITAT (CAH).

Des travaux de recherche sont également menés par la FONDATION BATIMENT-ENERGIE qui a été créée en 2005 par ARCELOR, EDF, GAZ DE FRANCE et LAFARGE avec le soutien de l’ADEME  et du CSTB. Son action est complémentaire à celle du PREBAT.

Depuis 2006 l’ADEME a initié la création de l’OBSERVATOIRE PERMANENT DE L’AMELIORATION ENERGETIQUE DU LOGEMENT (OPEN).

Après appels d’offres, c’est le Cabinet BIIS et le CLUB DE L’AMELIORATION DE L’HABITAT (CAH) qui réalise cette étude portant sur 300 industriels, 5.000 poseurs et 2.500 ménages.

Malheureusement, il résulte des études faites que moins de 10% des logements ont un niveau satisfaisant de performances énergétiques après la réalisation de travaux !

Il a quand même été démontré que le crédit d’impôt est décisif dans le cas de rénovation dont le coût est inférieur 15.000 €. Pour les travaux supérieurs à 15.000 € les ménages font appel à un prêt bancaire mais pour les industriels l’outil financier le plus intéressant est la TVA à 5,5% suivi de très prêt par le crédit d’impôt.

Il faut également signaler le dispositif de formation baptisé FEEBAT (FORMATION AUX ECONOMIES D’ENERGIE DES ENTREPRISES ET ARTISANS DU BATIMENT).

Les fournisseurs d’énergie appelés « obligés » peuvent ainsi récupérer des crédits de  certificats  d’économie d’énergie (CEE) grâce au financement d’actions de formation.

Un bon exemple: Nos voisins allemands :

 

Concernant les immeubles bâtis, l’ALLEMAGNE change les fenêtres qui sont remplacées par de nouvelles équivalentes au standard des maisons passives  avec des  triples vitrages.

L’exemple de l’éco-quartier « VAUBAN » à FRIBOURG est exemplaire.

L’ALLEMAGNE  équipe les bâtiments de ventilations mécaniques contrôlées à double flux.

Elle change les systèmes de chauffage impliquant des énergies renouvelables.

Elle isole les bâtiments :  En général une couche isolante de 19 cm en moyenne a été apposée sur les murs extérieurs, une autre de 26 cm a été utilisée pour la toiture et une dernière de 11 cm pour le plafond de la cave.

En 2006 l’équivalent germanique de la Caisse des Dépôts c’est-à-dire la KFW a donné 9,4 milliards d’euros de crédit au secteur du développement durable dans les bâtiments.

L’ANAH qui distibue en France les crédits met surtout l’accent sur les habitats en situation de précarité avancée…

Mais en France le dispositif des incitations fiscales sur les travaux d’économies d’énergie se montre efficace.

 

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