French

Ecocopro

Le site sur les économies d’énergie en copropriété
Recherchez un article ou un dossier

L’AUDIT GLOBAL « PARTAGE » en copropriété: Un nouvel outil très au point!

 

img_1236098764801

 

 

La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a prévu que toutes les copropriétés de plus de 49 lots (principaux ET annexes dont le dépôt de permis de construire est antérieur au 1er juin 2001) devront procéder avant le 1er janvier 2017 à un « audit énergétique ».

Le contenu précis de cet audit  est défini par un décret en date du 27 janvier 2012.

. L’audit énergétique traditionnel : très décevant

Depuis trente ans, on fait des « audits thermiques » ou énergétiques (subventionnés par l’ADEME) qui sont particulièrement décevants quant aux résultats. Ces audits ne déclenchent, en effet, que peu de travaux, (si ce c’est le changement des chaudières qui, de toute façon, auraient été changées…) et n’aident pas les copropriétaires à mieux « gérer » leur chauffage.

Pourquoi ? Essentiellement pour quatre types de raison :

a) Ces audits se résument souvent à de simples calculs de déperdition et à des préconisations « grossières » qui sont à peu près toujours les mêmes (« si vous faites ceci, vous allez économiser tant ») et ils ne permettent pas de bien comprendre les dysfonctionnements liés à la gestion ni à repérer les mesures qui permettraient d’optimiser la gestion sans travaux .

b) Ils ne tiennent pas compte la plupart du temps des problèmes vécus par les occupants (confort, humidité), de l’état du bâtiment, des capacités contributives des copropriétaires, etc.

c) Ils ne fournissent pas de scénarios d’amélioration adaptés à la copropriété.

d) Enfin ils ne sont pas vraiment fait AVEC le conseil syndical ni avec les copropriétaires.

Conséquence : le rapport va vite rejoindre les archives et ne sert la plupart du temps à (presque) rien.

. Qu’est-ce qui pourrait changer avec l’audit nouveau ?

Le décret du 27 janvier 2011 qui définit ce que doit être l’audit énergétique issu de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a pris en compte les critiques que nous et d’autres exprimons sur les audits traditionnels.

Il oblige les personnes qui vont réaliser les audits non seulement à faire les calculs qui s’imposent pour déterminer les problèmes et les améliorations possibles, mais aussi :

–          à tenir compte de l’état du bâtiment et des travaux de gros entretien à faire ;

–          à tenir compte des attentes des occupants et de la capacité contributive des copropriétaires ;

–          à visiter certains logements ;

–          à fournir plusieurs scénarios d’amélioration.

Il oblige, en quelque sorte, les auditeurs à tenir compte de LA copropriété et DES copropriétaires, ce qui est une grande première

. Le bon et… le moins bon

Ces nouvelles exigences sont – pour nous – très importantes et nous avons d’ailleurs contribué largement – au cours des négociations sur ce décret – à les faire introduire dans le texte.

Nous risquons cependant – nous et les copropriétaires – de nous retrouver face à deux problèmes différents :

a) certaines offres d’audit énergétiques seront faites par des gens compétents et sérieux mais à des prix élevés, ceci pour pouvoir respecter les exigences nouvelles ;

b) d’autres offres d’audit seront faites à prix « bas » mais – dans ce cas – le travail fait sera médiocre ou du moins basique et nous nous retrouverons alors avec les mêmes audits « inefficaces » ou peu efficaces que nous connaissons depuis trente ans.

Pour éviter des audits trop chers ou mal faits nous avons donc décidé de nous mobiliser et de mettre en place (avec de nombreux professionnels) une méthode qui a le double avantage :

  • de faire BAISSER les prix tout en maintenant la qualité du travail ;
  • d’être TRÈS efficace.

Voyons ce dont il s‘agit.

. L’« audit partagé » ou : comment utiliser la nouvelle obligation dans l’intérêt des copropriétaires

L’un des problèmes des « auditeurs » (ceux qui font les audits énergétiques) est le temps important qu’ils doivent consacrer :

–          à recueillir les documents (factures, contrats, plans, relevés de consommations d’eau chaude, carnet de chaufferie, etc.) ;

–          à préparer les visites ;

–          à organiser la concertation.

Par ailleurs l’un des problèmes vécus par les conseils syndicaux est qu’ils ne sont pas assez associés aux études et réflexions.

Grâce à l’« audit partagé » nous traitons d’un coup ces deux problèmes.

  • Le conseil syndical participe activement à la préparation et au suivi de l’audit, ce qui fait gagner beaucoup de temps aux auditeurs, donc leur permet de facturer beaucoup moins cher.
  • Ce faisant le conseil syndical devient un acteur principal de l’audit qu’il enrichit ; par ailleurs il peut, en plus, d‘une part assurer la liaison avec les autres copropriétaires, d‘autre part s’assurer que l’audit pend en compte TOUS les problèmes (techniques, financiers, de confort) et les attentes des copropriétaires.

. Au-delà de l’audit énergétique partagé, l’audit global partagé

On peut, en effet, aller encore plus loin et décider non pas de faire seulement un audit énergétique (celui qui est désormais obligatoire) mais un audit GLOBAL partagé qui permet avec l’aide d’un thermicien et d’un architecte et selon le même principe (participation très active du conseil syndical) de faire le tour des problèmes d’une copropriété, de mettre en place un plan pluriannuel de travaux adaptés et finançables, de tenir compte des besoins et des capacités contributives des copropriétaires

. Le contenu et le déroulement d‘un audit global partagé

Pour donner une idée très concrète de ce qu’est un audit partagé, voici une description succincte de son déroulement et de son contenu.

1ère étape : la réalisation du Bilan Initial de Copropriété (BIC)

http://planetecopropriete.com

Le BIC, Bilan Initial de Copropriété, est réalisé par le conseil syndical et permet de mettre en forme les informations utiles à la réalisation de l’audit partagé. Ceci est indispensable pour que l’audit soit fait rapidement et que le périmètre de l’audit réponde aux attentes et aux spécificités de chaque copropriété.

Pour cela  l’ARC et PLANETE COPROPRIETE ont formalisé dans un cahier, une méthodologie permettant de faire ce bilan en 4 parties :

–          le bilan de l’organisation de la copropriété

–          le bilan technique, regroupant les plans et les travaux effectués et les problèmes déjà identifiés.

–          le bilan des consommations collectives de chauffage

–          le bilan des attentes du conseil syndical en termes d’entretien et de rénovation.

2ème étape : la consultation des équipes réalisant l’audit partagé

Suite à la réalisation du BIC les éléments utiles pour l’étude auront été rassemblés : plans, contrats, factures d’énergie. Ceci étant fait, le binôme architecte/thermicien, pourra commencer rapidement son audit et n’aura pas à passer du temps pour récolter ces informations. Ceci permet donc de réduire le coût de l’audit.

L’autre facteur très chronophage pour les auditeurs est l’organisation des réunions et des visites. Pour faciliter cela le conseil syndical doit choisir un ou plusieurs référents qui seront les interlocuteurs de l’équipe de professionnels et qui aura en charge d’informer les autres membres du conseil syndical et les copropriétaires concernés par les visites.

3ème étape : choix de l’équipe en assemblée générale.

L’assemblée générale devra dans tous les cas choisir l’équipe qui réalisera l’audit. Ici il faudra bien expliquer l’intérêt d’un audit global plutôt qu’un audit strictement énergétique.

4ème étape : réalisation de l’audit

Une première réunion de lancement est organisée afin de caler le calendrier de l’audit :

–          l’envoi des questionnaires ;

–          les visites des parties communes et d’un échantillon d’appartements ;

–          la date du pré-rendu d’audit et l’organisation de la réunion d’information qui en découle ;

–          la date de rendu définitif de l’audit ;

–          la date de présentation de l’audit aux copropriétaires.

Il est important que chaque copropriétaire puisse suivre l’avancée de l’audit. Pour cela le conseil syndical doit assister la ou les personnes référentes dans la communication avec les autres copropriétaires. Il est important de donner à chacun le moyen de s’exprimer et de connaitre le point de vue des autres. C’est pour cela qu’un questionnaire est diffusé et qu’il est nécessaire d’en donner les résultats car ces réponses permettront d’orienter l’audit.

Le rôle de l’architecte dans l’audit sera de qualifier l’état du bâtiment et des équipements afin de pouvoir expliquer aux copropriétaires les besoins de travaux à prévoir.

Le rôle du thermicien sera de proposer des solutions d’optimisation énergétique en fonction des travaux préconisés. Il devra aussi calculer les économies d’énergie découlant des préconisations de travaux.

Ensuite une réunion de pré-rendu sera organisée avec le conseil syndical, pour présenter les différentes options de travaux et s’assurer que les préconisations sont en adéquation avec les attentes des copropriétaires. Enfin le rapport final sera rendu et une réunion de présentation avec l’ensemble des copropriétaires devra être organisée par le conseil syndical.

5ème étape : la mise en œuvre des préconisations.

Suite au travail de concertation qui aura été mené pendant l’audit, des choix de travaux devront être pris, soit sous la forme d’un « bouquet » de travaux, soit sous la forme d’un plan pluriannuel de travaux. Une fois ces choix validés par l’assemblée générale, une équipe de professionnels pourra réaliser les études nécessaires à la consultation des entreprises.

(Article en provenance des informations de l’ARC et de PLANETE COPROPRIETE qui développent cet outil chacun de leur côté. Cet exposé provient du site de l’ARC)

Vous devriez aussi aimer

LES NOUVEAUX OUTILS « ALUR » DE LA RENOVATION ENERGETIQUE
I/ LES OUTILS RÈGLEMENTAIRES OBLIGATOIRES des lois GRENELLE 1 et 2, et de la Loi ALUR   A/...
LE « BILAN INITIAL DE COPROPRIETE » ( BIC )
    l’Association PLANETE COPROPRIETE dispose d'un nouvel outil gratuit pour aider...
Thumblated Related Post

Les Commentaires sont clos